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高库存下人民币持续贬值将成房地产市场负担

中国日报网   2014-07-31 09:30

[摘要] 2013年美联储宣布逐步退出QE,随之而来的则是美元走强后,热钱将流出中国市场,在这样的国际金融环境下,无疑将带来人民币的贬值。而人民币的贬值影响最大的是房地产行业,加之持续的宏观政策的约束,从而加剧房地产企业资金链断裂的风险,房地产市场或将面临颓势。

2013年美联储宣布逐步退出QE,随之而来的则是美元走强后,热钱将流出中国市场,在这样的国际金融环境下,无疑将带来人民币的贬值。而人民币的贬值影响的是房地产行业,加之持续的宏观政策的约束,从而加剧房地产企业资金链断裂的风险,房地产市场或将面临颓势。

一、在人民币期间买房是过去的投资方式

从2005年7月汇率改革以来,人民币对美元的比价总的趋势是上升的。2005年,人民币约8元钱兑换1美元到如今的约6元钱兑换1美元。在人民币持续的10年里,也正是中国房地产发展迅猛时代。随着房地产价格不断上涨,买房则成为当时的投资方式。而作为二线城市的西安房地产也和的房地产市场有着同样的发展趋势。

但随着房地产企业对资金的需求量庞大,且国外吸引的融资比例不断提高,人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是,在西安楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时,人民币贬值正在变成市场发展的负担。

二、当下的人民币价值的走向

在目前金融经济大环境下,导致人民币贬值的因素主要有以下两个方面:

1、美联储退出QE、美元走强后导致人民币贬值风险骤升。

2、经济的增长长期对房地产行业的依赖比较严重,积累了一定的金融风险。而在目前房地产行业不景气的情况下,多数城市房价的回调更是增加了房地产市场的悲观预期。经济增速的放缓、金融风险上升不仅仅让外资撤退,还带动了部分内资外撤,成为导致人民币汇率的贬值的内因。

三、人民币贬值对房地产市场的影响

1、人民币贬值对开发商的影响

房地产市场是一个高度以来信贷的行业,如果人民币贬值并导致预期的逆转,那么投资者出现退出市场或也不敢轻易地进入住房市场。因为,人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国,或不敢由再轻易地进入中国市场,也会导致中国住房资产的价格下跌,而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。在这种情况下,住房市场出现的情况就是住房销售全面快速下跌,甚至于迫使一些房地产开发商降价出售。

在此,西安房地产信息网数据研究中心对人民币汇率贬值对房地产开发商的影响用数据进行分析,刚查到6月30日人民币对美元的收盘价位为6.2036元,而1月则是6.06元,贬值下滑6.2036/6.06=1.0237接近2.37%,而房地产行业则更是借钱同时加杠杆(平均杠杆率2.56),这也就意味着,人民币每贬值1%,则美元负债变多,房企的利润就下降2.6%。数据显示,去年前三季度上市房地产公司的整体净利润率为13.03%,而为了扩展融资渠道,有的房地产开发商甚至增加了数倍的杠杆,他们在年初借的美元债务,到现在利润则基本上被贬值下滑的人民币所吞噬。而通过杜邦公式(净资产=利润率×资金周转率×权益系数(即杠杆率)可知,资金周转率越高,则也就越多,也从侧面反映,开发商为了化,采用快消方式加快回笼资金。在人民币贬值的同时,也正值众多开发商集中还款期,这使得开发商现金流出现告急以及房地产市场后期发展的大环境下,则会导致开发商抓紧出货,进而市场房源量相对增加。

2、人民币贬值对购房者的影响

在人民币近些年的过程中,拥有房产的人们,资产也迅速。而对房产的预期,激发了更多人买房的欲望。而随着房地产市场的走俏,市场投资热钱持续不断地注入,尤其是大量的美元进入中国,换成人民币资产,以规避相对的美元贬值,而这些热钱的存在方式,就是买房产。与此同时,也带动了房价的持续上涨。

但在2014年的春节过后,人民币出人意料的骤然暴跌,在连续10天中,贬值了近1000个基点。人民币贬值首当其冲受影响的人,则是一些拥有较多房产的人,他们的资产缩水或更严重,也将必然引起抛售房产的现象出现。

3、人民币贬值对房价的影响

QE的退出将对房企海外融资带来很大难度。对房地产来说,这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。此外,如果人民币长期贬值,将加速楼市泡沫的挤出,并导致部分区域房价下跌,从而加速了楼市泡沫的挤出。

四、人民币贬值对西安楼市的影响

反观西安房地产市场也如同市场一样发展状况相同。西安房地产信息网数据研究中心数据显示:截至2014年6月30日,西安住宅、办公楼、商业结转可售面积分别达到了1795.06万平、241.46万平和547.38万平,而这三种物业的去化周期分别达到19.15个月、36.31个月和87.86个月,仍超出了“两会”上提出的“12-15个月”的理想去化区间。而随着市场结构的不断调整,库存在下半年还将有所增加。可见,在西安楼市高库存的情况下,市场整体进入价格下调阶段,而许多购房者则进入观望,从而造成整体房地产市场销售不畅。在这种大环境下,加之人民币的贬值所带来的融资难度加大、流动性资金出现危机等影响,下半年西安楼市仍将以快去化的方式回笼资金为主基调,打折优惠行为将现“扩大化”。其中针对同质产品采取电商模式促销为主流,辅助以直接的价格优惠、特价房、抽奖、购房赠送、采摘活动等促销方式吸引眼球。诸如西安万科10盘联动钜惠8000万、金地西安5盘联动推6500元特价房等,下半年西安房地产市场将以品牌房企带动楼市新的“促销风”。

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