[摘要] 截至6月末，商品房待售面积已达54428万平方米！库存压顶之下，为提振楼市信心，目前已有20余城市在限购方面做了不同程度的松动。观察近期的市场动向，限购松绑的城市还将进一步增多。然而，除了放松限购，还有什么手段可以去库存？
截至6月末，商品房待售面积已达54428万平方米！库存压顶之下，为提振楼市信心，目前已有20余城市在限购方面做了不同程度的松动。观察近期的市场动向，限购松绑的城市还将进一步增多。然而，除了放松限购，还有什么手段可以去库存？
7月19日，在2014年上半年云南省国民经济运行情况新闻通报会上，云南省统计局党组书记、局长、新闻发言人姚堂文表示，“为了缓解库存压力，未来政府有可能以回购直供保障性住房的形式消化存量。”这一表态，与中央此前对棚改思路“政府回购”高度吻合。
那么，在回购时，价格如何确定？资金从何而来？政府方面是否存在托市嫌疑？
中国房地产报记者致电云南省统计局了解该项工作的进展情况时，该局工作人员称，松绑政策和回购商品房直供保障房都在调研中，目前没有这方面的政策文件准备出台。
“关于消化商品房库存的办法，会按照省委省政府的部署来做，具体细节目前不方便回答。”云南省住房和城乡建设厅的工作人员这样告诉中国房地产报记者。而记者通过昆明市住房保障局了解到，昆明市辖区县早已有通过回购商品房用于公租房，配租给需要保障人群的做法。
“回购商品房用作保障性住房，这是一举两得的事。当前市场销售低迷，待销的房屋存量大，而政府方面的保障房建设任务艰巨。当下来做市场回购，政府有谈价的空间，是实现这种做法的好时机。政府没有必要完全靠新建来解决保障房的供给问题。”中国房地产研究会副会长王涌彬在接受中国房地产报记者采访时表示。
恰逢其时的共赢
近日，住房和城乡建设部（下称“住建部”）部长陈政高召开了其上任后的次住房城乡建设工作座谈会。陈政高指出，各地可根据当地实际出台稳定房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。据悉，陈政高在近期棚户区改造调研中曾提到，可通过回购商品房，用于棚户区改造安置房。
业内人士认为，住建部拟做出这一调整的原因在于，当前不少地方的普通住宅供应过剩。在此情况下，如果继续以新建的方式实施棚户区改造，可能会加重过剩局面，不利于市场供需关系的调整。
“现在一些城市商品房库存较大，而地方政府增加保障房供应的任务也较重。政府新建保障房虽然建安成本不高，但是在土地开发和配套上的投入并不低；相对来说，开发商比政府更专业，投资效率更高。”住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受中国房地产报记者采访时表示，对于政府增加保障房供应，这个思路不失为一种更快更经济的有效手段。
实际上，回购商品房直供保障房并不是什么新鲜事。早在2008年，南京、温州、北京都曾试水政府采购商品房用作保障性住房。据了解，当时南京收购1760套商品房用于拆迁安置房，实际收购价格比开发商市场上销售价格低10%~15%。北京顺义区政府也以较低的价格回购了港新家园等成熟社区住房作为保障房，保障低收入群体购房。尽管地方政府在低价和成熟配套上得到了实惠，社会上还是有声音质疑，政府的这种行为是一种“托市”手段。
对此，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞在接受中国房地产报记者采访时表示：“地方政府筹集资金回购一部分商品房，用于保障房供给，既可盘活房地产市场，又避免了资源的浪费。实质是保民生的一种手段，不能随便贴上‘救市’的标签。”“现在市场销售情况并不乐观，如果政府能够团购我们的楼盘将加速去化，利于回笼资金。同时我们省去了营销广告费用，最终还是让利给消费者。”昆明天宇澜山楼盘的销售主管陈伟在接受中国房地产报记者采访时说。
据了解，对政府回购有兴趣，积极愿意改造并在价格上让利的房企不在少数。
需破四重难关
在中国房地产报记者采访的多位业内人士看来，尽管政府回购商品房用作保障性住房是一举多得的行为，但实施起来还有很多问题，这也是这种做法之前没有大规模推开的重要原因。
首先，在回购商品房的选择标准上，赵路兴认为，“一些价位适中，配套相对完善，公共交通出行便利的楼盘是。退而次之，如果价位合适，而配套不够健全，政府可以补齐配套短板，也可以考虑。高端楼盘肯定不合适。”这其中，对于开发商来说，选择谁不选择谁容易引起争议，这很考验政府招标的公正性、透明性。
其次，地方政府的本意是解决保障房的供给，实际上是保民生的举措，然而时常被误解为“托市”。牛凤瑞直言，“虽然政策是利国利民的，但社会上总是会认为此举是借政府之手为开发商解决问题，这种误解需要消除。”再次，资金来源问题，这也是其中的难题。直接采购商品房需要以政府财政支付开发商。“如果是新建保障房，政府可以通过划拨土地的方式，开始先期建设，不一定需要真金白银。一些相关部门相互支持，资金可以暂缓拨付。而回购商品房，需要直接付款，考验地方财政的支付能力。”赵路兴直言。
另外，由于市场价格是动态的，消费者对于楼市走向的预期，也给政府回购商品房提出了挑战，即使政府以低于市场10％~15％的价格收购商品房，老百姓可能仍然觉得偏高。这就使得地方政府充满顾虑，欲行又止。“其实，只要是政府通过公开透明的正常程序而完成的交易，社会也要遵从契约精神。”牛凤瑞认为要给政府更多信任和作为的空间。
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