[摘要] 大连万达集团近期向海外拓展的动作频频，自6月份以来短短的2个月，先后收购了西班牙马德里、美国芝加哥、洛杉矶比佛利山、澳大利亚黄金海岸的地产项目，耗资近35亿美元，可谓神速。
大连万达集团近期向海外拓展的动作频频，自6月份以来短短的2个月，先后收购了西班牙马德里、美国芝加哥、洛杉矶比佛利山、澳大利亚黄金海岸的地产项目，耗资近35亿美元，可谓神速。
不过，大连万达只是自去年以来中国房企“出海”“跃进”年中的一个缩影。除大连万达外，近年来，万科、绿地、碧桂园、富力地产和雅居乐地产等多家中国大型房地产企业已进军美国、澳大利亚、英国及东南亚等市场，并购及投资建设大型房地产项目。其中，绿地在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚等海外国家的一批投资项目顺利推进，年内将全面启动预售，全年海外销售目标调增至200亿元人民币。
物业顾问仲量联行日前发表报告称，2014年上半年，中国的海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元，伦敦成为中国投资者的海外市场。今年中国海外房地产投资总额将突破去年110亿美元的水准。
报告还称，在中国海外房地产投资中，商业房地产仍占大部分，接近40亿美元;但值得注意的是中资对海外住宅投资增长凌厉，同比升幅84%达15亿美元。
对此，高力国际也预计，今年中国跨境房地产投资总量将倍增至逾300亿美元，而且未来跨境地产投资将不仅聚焦于美国、欧洲和澳大利亚等区域的门户城市，还会扩展至这些城市的周边。据统计，过去5年中国跨境房地产投资快速攀升，自2008年的约6900万美元增至去年的逾160亿美元。
由于近几年，国内房地产的黄金十年期已经结束，国内一二线城市市场趋于饱和，加之土地成本偏高，上升快且竞争日趋激烈等因素造成国内市场竞争越发激烈，因此中国房企向海外市场拓展成为新方向。
中资房地产企业走出去快速增长的背后主要来自三方面的原因，即海外投资率更高、海外融资成本低及人民币、企业和个人投资多元化考量。此外，中国政府维持房地产调控并放宽海外房地产投资的政策环境下，欧美地区当前的经济复苏为跨境投资提供了完美的时机。
一直以来，在国内金融产品类型较为单一、投资渠道相对有限的背景下，对房地产特别是住宅产品的投资成为中国富裕人群最感兴趣的投资途径之一。但随着政府严厉且持续地调控住宅市场，使得出于资产保值、增值为目的的投资需求部分转向海外市场。
此外，移民及子女留学等自住需求也呈日益上升趋势——中国富裕人群开始在海外住宅市场展现出强大的购买力和消费潜力。这一趋势受到了国内房地产开发商的重视，包括绿地、万科、万达等在内的中国开发商已经通过独立购地或出资与当地房地产企业共同开发的形式进入海外不动产市场。
对中国开发商而言，当前在海外开发房地产物业的回报相对稳定。海外多个市场的房地产物业估值在金融危机后走低，同时人民币近年呈趋势。这两个因素致使国内开发商在海外购买和开发物业的成本相对降低。
事实上，很多国家1%2%的低利率是吸引中国房企的关键。同时，欧美国家房地产市场正处于触底反弹阶段，而中国的房地产市场存在大量泡沫，因此海外市场机会相对较多。此外，中国开发商倾向于在发达国家中沿海且华人聚集度较高的门户城市开发房地产物业，以期控制风险并获得稳定。
目前，中国房地开发商的跨境投资大多始于住宅领域，随着经济的逐步复苏及投资需求的不断增加，商业地产、甚至包括酒店等在内的非传统物业也将受到越来越多的关注。在未来几年里，跨境投资的物业类型和投资模式也将越来越多元化，房地产商将从相对直接的资产收购向项目开发进行转变。
万达集团董事长王健林曾多次公开表示，计划在5年之内成为世界上的酒店连锁企业，目前，万达集团旗下超五星级万达文华酒店品牌也到了展开全球布局的阶段，预计到2020年，万达将至少在全球15个主要城市建设万达文华酒店。
不过，现阶段，中国开发商在海外开发物业仍处于试水阶段，主要挑战有：中国开发商对海外物业市场及相关的法律、法规缺乏透彻了解;在当地缺乏业绩记录和规模效应，导致议价能力相对较弱;销售及运营团队的建立需要时间;此外，其回报与当地货币的汇率表现有很强的关联性。
因此，国内开发商应加强对海外市场的深入了解，包括在产品和运营的本地化、海外人才培养等方面进行相应拓展和提升。由于中国房企在进行海外投资时，与当地开发商合作是比较主要的投资模式，因此控制风险最重要的一点在于，在确定海外合作伙伴前，进行充分的调查与了解，寻求最合适的、有实力并且拥有良好记录的海外合作伙伴。另外，在目标投资项目所在地区聘请法律、税务、市场等方面专业的顾问公司也是在一定程度上合理控制投资风险的较好方式。
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