[摘要] 链家市场研究部分析师张旭分析，受前一轮拿地高峰期影响，今年新建商品住宅供应量将较往年有大幅增长，而市场去化缓慢，整体库存进入持续攀高的趋势，预计三季度后，北京新建商品住宅库存有可能突破9万套。
尽管房价陷入深度调整中，被称为调控堡垒的首都北京在成交量上已经发生一些变化，特别是在二手房领域。
链家市场研究部分析师张旭分析，受前一轮拿地高峰期影响，今年新建商品住宅供应量将较往年有大幅增长，而市场去化缓慢，整体库存进入持续攀高的趋势，预计三季度后，北京新建商品住宅库存有可能突破9万套。
而二手房情况则好于新房市场，市场研究院还根据北京市住建委数据统计，8月上半月，全市二手住宅网签3857套，比7月上半月增长15.4%。
短暂成交回温难奈库存高企
北京新房市场仍然较为低迷。根据链家数据，8月第二周，新建商品住宅成交2267套，环比上涨11.8%。扣除保障房和自住商品房后为786套，较上周下降38.8%。
尽管整体数据低迷，但上周末，北京入市的楼盘超过10个。开发商表现出强烈的推盘意愿，集中放量。
入市楼盘中，既有位于城市核心板块的高端住宅，也有位于五环外的刚需、改善型产品，同时还有龙湖·长城源著这样位于密云的偏度假类型的项目。
并且个别楼盘成交情况较为优异。首次推盘、预售均价达到7万元/平方米的琨御府，225套住宅在开盘当日认购95%，认购金额达到24亿元。龙湖·长城源著也是首次开盘，400套房源90售罄。
张旭表示，今年千万元级豪宅的项目去存货速度明显高于去年。高端市场购房者不缺资金，相对于受信贷政策影响较大的刚需产品，其受整体市场波动的影响并不明显。实际上，根据统计，购买500万元以上住宅的购房者选择全款支付的占比为60%，而中低端的全款支付的占比仅为35%。
而在供应和价格方面，张旭介绍说，上周新建商品住宅市场有8个期房项目入市，供应量为3350套，比上周增加2154套。8月第二周，包含自住房在内，纯商品住宅成交均价为21334元/平方米，环比微涨0.8%。
链家报告称，本周供应量继上周以后继续大幅上涨。8个项目中有6个是今年首次入市的纯新楼盘。大部分都位于五环或六环以外，从入市价格上看，多数未发生明显变化。
根据链家地产市场研究部统计，截至8月17日，新建商品住宅库存量逼近为8.6万套，比一季度末增加了2.33万套。
二手房议价空间变小
在新房市场仍然挣扎在去库存压力中时，二手房已经开始出现回稳迹象，高端住宅表现十分明显。
根据丽兹行豪宅研究院数据显示，8月1-17日，北京高端二手住宅成交84套，相比上月环比涨5%，相比较上月同期同比上涨15.06%。，相比去年同期也有9%的上涨。高端新房成交77套，相比上月同期涨幅超七成。
亚豪市场总监郭毅还认为，上周末热卖的高端改善型楼盘热销值得注意，这背后有二手房市场回暖的影响，买房人实现了"以旧换新"的目的。
链家数据显示，8月第二周，北京市二手住宅成交1894套，环比上涨9.7%。成交均价为26358元/平米，环比上涨3.3%，实现量价齐涨，虽然8月第二周新增客源环比下降2.5%，但8月以来新增客源平均水平较7月增长6.2%，较5月和6月也有出现明显增长。
张旭介绍说，新增需求增长显示购房者信心有所恢复。从供需情况看，8月至今新增客源与新增房源的比例为5.4，较7月增长0.6个百分点，也达到2014年以来新高。由于市场供需情况是决定价格最根本的因素，供需情况的好转也意味着价格持续下降的风险降低。
这直接体现在二手房议价空间的减小上。
8月第二周链家成交案例的议价空间为3.6%，较上周下降0.2个百分点，连续三周下降。从趋势看，6月中旬开始议价空间就持续收窄。对挂牌房源的调价情况监测显示，8月第二周调价房源中下调的占比为83.6%，这一指标也创下3月中旬以来水平。
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