[摘要] 全国楼市正在经历的所谓“调整”，“调”在了房企2014年中报的净利率曲线里。从目前沪深两市房企已公布的中期业绩计算，约有一半上市房企今年上半年净利润出现下滑。究其原因，除了中报里常常提到的“期内结算项目减少”，还与项目土地成本高、成交价格偏低等因素有关。
楼市正在经历的所谓“调整”，“调”在了房企2014年中报的净利率曲线里。从目前沪深两市房企已公布的中期业绩计算，约有一半上市房企今年上半年净利润出现下滑。究其原因，除了中报里常常提到的“期内结算项目减少”，还与项目土地成本高、成交价格偏低等因素有关。
半数上市房企净利润下滑
多收了三五斗，赚的钱却减少了。这是今年上半年上市房企业绩总额体现的现实。
据Wind数据统计，截至8月24日，沪深两市共有82家房企公布了2014年中期业绩。今年上半年，该82家房企共实现营业总收入1858.91亿元，较2013年同期的1680.54亿元增长10.61%；与此同时，其净利润由2013年208.41亿元，跌至200.98亿元，降幅超过3.57%。
另据同花顺[1.35%资金 研报]iFinD数据计算，截至昨日，沪深两市共有90家房企（A股、B股重复计算）公布2014年中期业绩，其中有48家房企今年上半年净利润同比下滑。
以8月24日公布2014年半年度报告的新华联[-4.03% 资金 研报]不动产股份有限公司为例，2014年1~6月，该公司实现营业收入8.59亿元，较上年同期减少29.59%，实现归属于上市公司所有者净利润1.93亿元，同比减少49.37%。
关于上半年公司净利润下滑，新华联解释称，主要原因是该公司正处于结构调整的关键时期，新设立项目公司较多且项目多处于前期开发建设阶段，尚未进入结算期，导致公司期间费用增加，同时受整体经济影响，该公司在过去三四线城市的产品布局形成了一定库存。
绿城中国[-0.25%]控股有限公司昨日发布的中期业绩则显示，今年上半年，该公司取得期内收入125.6亿元，较2013年同期的102.14亿元增长23.0%，但股东应占利润为6.14亿元人民币，较2013年同期的18.55亿元减少67.0%，其物业销售毛利为28.31亿元，物业销售毛利率为24.0%，较去年同期的29.7%有所下降。
“龙头们”也未能幸免。招商地产[0.85% 资金 研报]中报显示，2014年上半年该公司营业收入为160.47亿元，同比微降0.54%，净利润17.85亿元，同比下降30%。而金地集团[-0.11% 资金 研报]同期的营业收入则为90.84亿元，同比增长3.29%，净利润1.58亿元，同比下滑了49.91%。
此外，近期颇受关注的金融街[-0.61% 资金 研报]控股股份有限公司（下称“金融街”），业绩也出现“双下滑”。该公司日前发布的2014年中报显示，今年1~6月，该公司营业收入43.17亿元，比上年同期的64.77亿元减少了33.35%，归属于上市公司股东的净利润为3.7亿元，同比减少51.2%。
地价高售价低
关于净利润同比下滑的原因，各家房企表述各有不同。
对于上半年营业收入和净利润较去年同期下降的主要原因，金融街的解释是，该公司受开发项目结算排期的影响，收入和利润存在季度间的不均衡性。
对此，在认同结算排期影响的前提下，银河证券分析指出，金融街业绩同比下降幅度较大，主要是受开发项目结算排期的影响，该公司收入和利润存在季度间的不均衡性，今年结算主要集中在四季度。然而，银河证券同时提到，该公司净利率水平有所下降，与管理费用与财务费用的大幅增长有关。
财务费用对金融街的影响不可小觑。今年上半年，金融街财务费用为1.73亿元，比上年同期的0.9亿元增加了90%。
对于今年上半年的毛利率下降，绿城中国方面称，主要是期内结转收入的楼盘大部分于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上中国政府对房地产行业的调控政策影响导致项目销售价格偏低所致。
土地成本高、项目售价低，毛利率自然被拉低。这在房企中并非个别现象。
2014年上半年碧桂园[-0.55%]实现了42.2%的收入增长，但与此同时，其毛利率也没有逃过下滑“潮流”，从2013财年的30.3%回落至2014年上半年的28.6%。对此，穆迪副总裁、高级分析师梁振邦对《财经日报》记者分析指出，碧桂园今年上半年毛利润的恶化，就与中国房地产开发商所处行业总体趋势保持一致。
穆迪还在一份报告中提到，截至2014年6月结束的前12个月，万科集团实现毛利人民币334亿元，较2013年全年的人民币346亿元下降4%，毛利率亦从25.6%降至24.8%。
“万科利润率的下滑与行业趋势大体保持一致，主要原因为2012年底和2013年的购地成本较高，以及万科集团采取快速周转的业务模式。”穆迪分析认为，考虑到万科采取快速周转的业务模式，且市场信心不足，预计万科未来1~2年内报告毛利率将继续承压。
竣工面积少拖累结算收入同比下降，房屋销售毛利率处于近年来历史低位，而毛利率的下滑的确主要与销售均价偏低、土地成本上升相关。这是中金房地产行业研究员宁静鞭总结的影响房产企业业绩的主因。
今年以来，在成交压力下，包括北京等一线城市在内，楼市呈现“降价跑量”的趋势。今年3月中旬，位于北京大兴的住总万科橙项目以低于预期价格开盘，随后位于北京南五环与南六环之间的亦庄区域楼盘开始相继促销，2.88万元/平方米的团购起价虽然只针对个别户型，但相比3.5万元/平方米以上的开盘均价，的确优惠不少。金融街开发的金色漫香苑2014年年初时，均价高至2.6万元/平方米，然而，今年5月，该项目对所剩的20余套房源进行了调价，190平方米的房源从2.6万元/平方米下调至2.3万元/平方米，而140平方米的房源则从2.8万元/平方米下调至2.5万元/平方米。
对于下半年的营销策略，一位上市房企高管感慨，在楼市下行期，定价策略、开盘流程和开盘时间显得甚为重要，她甚至认为，目前价格是开发商较大的竞争力。
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