[摘要] 毫无疑问，信贷政策的调整在此轮楼市变局中起到了关键性作用。未来一段时间房地产调控总体很有可能朝放松的方向发展，地方救市的力度可能会越来越大，实质的信贷宽松也极可能以“温水煮青蛙”的方式实现。
毫无疑问，信贷政策的调整在此轮楼市变局中起到了关键性作用。未来一段时间房地产调控总体很有可能朝放松的方向发展，地方救市的力度可能会越来越大，实质的信贷宽松也极可能以“温水煮青蛙”的方式实现。
近日，银行房贷政策终于出现松动迹象。据媒体报道，北京（楼盘）有部分银行下调了首套房贷款利率，其中民生银行(600016,股吧)由此前的停贷转为首套房基准利率放贷。
长期以来，我国房地产企业基本上都是高杠杆发展模式，杠杆越高净资产率就越高，企业发展就越快，这就造成了不少房企负债率的居高不下。2014年一季度末，沪深两市141家房企中，22%的企业资产负债率超过80%，的甚至超过93%。
与此同时，这种高杠杆的发展模式，也决定了房企最害怕的调控措施就是信贷政策。实际上，这一轮房价下跌现象，的功臣就是信贷调控，高负债使房企不得不考虑通过降价来加速卖项目，以解资金之渴，化解资金链风险。
在此背景下，我国的银行表现出了鲜明的矛盾性，一方面，为了优化资产结构，不少银行甚至暂停了房贷；另一方面，当房价继续下跌的时候，又担心成为房企的“殉葬品”，所以不得不出手调整房贷策略，房贷政策松动也就成了预料之中的事。
眼下，各地纷纷采取的松绑限购表面上是为了稳定楼市，实际上是为了救市。截至8月16日，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松或者取消了限购。然而，市场整体形势并没有被改变，国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，价格下降的城市有64个，占比达到了91.4%，降幅2.5%。
而且，北上广深等一线城市环比同时出现下滑，其中北京更是首次出现下跌，这显示出房价下滑的趋势还在进一步蔓延。此时，以北京为代表，不仅银行房贷政策松口，而且下调了首套房贷款利率，这实际上是对房价大趋势的进一步确认。
实际上，确认并试图挽救房价大趋势的举措，并不止北京的银行房贷政策集体松动。先是5月份、6月份，央行、银监会先后进行的“及时审批和发放首套房贷”、“大力支持个人首套住房需求”的“窗口喊话”；接着是国家开发银行从央行获得三年期1万亿元的抵押补充贷款，将注入国开行金融住宅事业部；8月初，房企新湖中宝(600208,股吧)发布公告称，公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过，这是A股房地产上市公司再融资暂停3年多后家公布非公开增发预案的房企，截至8月5日，已有48家房企公告了再融资计划。种种迹象表明，针对房地产市场的“定向货币松绑”正在多方位地密集走来。
在目前的房价走势下，未来一段时间房地产调控总体很有可能朝放松的方向发展，地方救市的力度甚至会越来越大，实质的信贷宽松也极可能以“温水煮青蛙”的方式实现。但是，一方面是舆论公认房价还没有回到合理水平，另一方面是不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等长效机制的建设，所以中央层面赤裸裸的强力救市不大可能。再加上本轮住宅库存量远超2008年和2011年，所以市场调整的时长也极可能超过前面两轮，楼市立马反转的可能性并不大，各界的公约数是楼市软着陆。
不得不承认，局部房价下跌引发的风险在加大，未来楼市发展方向仍不明确，无论是开发商，还是购房者，都需要更加深入了解市场，审慎部署战略。在限购放松的效果不是很明显、释放的需求量十分有限、市场观望仍然存在的情况下，作为楼市“开门钥匙”的信贷或许会继续“放松”。
但须警惕的是，包括限购政策的松动和货币政策的宽松在内的多元救市政策的推出，无意间会助长住宅市场投机活动，一旦楼市反转，不仅不利于住宅地产行业的积极结构调整，也将对我国经济结构调整、发展方式转变以及相关领域的深化改革带来不可估量的影响。
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