[摘要] 继2014年5月央行发布“央五条”后，9月29日，中国人民银行银监会发布“央四条”，其中就包括“首套房贷7折利率”“二套结清算首套”的要求。在整体市场下行的背景下，个人房贷的重磅消息势必会对市场有所影响，而这也是继楼市取消“限购潮”后，限贷政策方面的“大动作”。
编者按：继2014年5月央行发布“央五条”后，9月29日，中国人民银行银监会发布“央四条”，其中就包括“首套房贷7折利率”“二套结清算首套”的要求。在整体市场下行的背景下，个人房贷的重磅消息势必会对市场有所影响，而这也是继楼市取消“限购潮”后，限贷政策方面的“大动作”。合肥房天下记者时间采访到合肥学院房地产研究所凌斌先生，为您解读这次“央四条”认贷不认房的影响。
合肥学院房地产研究所凌斌
合肥房天下记者：央行发文称，首套贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，但也表示，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
这对商业银行的放款利率下限会不会有实质性的影响，还是像5月份一样仅是“空喊话”？
合肥学院房地产研究所凌斌：目前楼市下行，主要是因为房地产市场整体缺乏信心，无论是对于购房者，还是开发商。近年来，房地产市场政策很多，每次“房几条”政策出来后都会对楼市量价产生影响，而这次央行发布贷款利率下调至7折，甚至包括之前取消限购，都是让房地产市场回归理性的政策。所以这次央行再次“喊话”影响不大，目前市场信心的缺失才是楼市冷暖的关键。
合肥房天下记者：“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”
意味着对已结清贷款的二套房购买用户，执行首套标准，那么这一政策对于改善性群体有多大影响？对目前的楼市情况是否会有较大的改善？
合肥学院房地产研究所凌斌：对于改善性群体是一个利好消息，如果改善性群体是“卖一套买一套”的话影响不大，但如果贷款买房，那么改善性群体贷款压力就减小了。总体来看，对于改善性群体是利好的，但对刚需购房群体是一个不利信息。
打个比方，如果A 购房者已购置一套房（已付清贷款），B购房者首次置业。那么2人再次置业时，银行会将个人贷款发放给A 购房者。一方面，A 购房者贷款可以用购置过那套房做贷款抵押。另一方面，A 购房者收入水平也好于B。个人贷款会倾向发放给A 购房者，公平性存在缺失，但银行只依据风险评估。综合来说，对于刚需置业者是个不利的消息。
合肥学院房地产研究所凌斌微博
这样的政策不利于未来房地产、建筑行业的更新换代、创新转型。目前，欧美日的住宅产品要好于中国。一、生产力，日本1个建筑工人可以代替中国5个建筑工人。二、中国建筑寿命30-50年，日本200年。三、建筑配套。欧美都是中央空调，统一供暖，中国却不是。所以说，目前中国的住宅产品是低端产品，中国房地产一系列政策出台也是欠妥的，开发商随便盖个房子都有人买，不利于建筑业的发展。
另外，目前房地产不景气，反而股市表现较好，投资渠道在发生转移。在全市场经济，股市市场与房地产市场是对冲的，但在中国房地产政府干预较多，是“市长”的楼市，不是市场的楼市。
这次央行发布的“认贷不认房”政策，对于未来市场成交影响不大。
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