[摘要] “南有滨湖，北有北城”久闻于耳，成为合肥规划的方向，而其中的北城与滨湖就是典型的新区概念。早先在“141”战略中，其中“4”包括四个组团，北城组团由此诞生，如今形成一个更为贴切、潜力的词——北城。同时，作为“1331”都市双心之一的滨湖新区，近年来也迅速崛起。南北各具实力，构筑了“南有滨湖，北有北城”。
编者按：随着城市化的高速发展，主城区的空间、配套、资源日趋饱和，新城扩张的动作也从“步行”变成了“奔跑”。1992年，合肥市的规划还以“环城公园为骨架，打造园林城市”为特色。时过境迁，从早先的“141”到“十二五”的“1331”，合肥市规划已从“三叶风扇型”，发展成立体、有序、长远的城市空间格局，而新城区的概念也被浓缩在一个个规划代号的数字中。
“南有滨湖，北有北城”这句话久闻于耳，也成为近年合肥规划努力的方向，而其中的北城与滨湖就是典型的新城区概念。早先在“141”战略中，其中“4”包括四个组团，北城组团由此诞生，如今形成一个更为贴切、潜力的词——北城。同时，作为“1331”都市双心之一的滨湖新区，近年来也迅速崛起。南北新城各具实力，构筑了“南有滨湖，北有北城”。
聚焦楼市，新区发展得到用地指标、资金投入、财政税收及行政服务等方面的优惠政策，吸引了大量房企进驻。悉数北城，有世纪金源、文一、力高、恒大、中环、京冠、恒泰、融科、元一等大牌；纵观滨湖，拥世纪金源、万科、保利、中海、旭辉、华冶、佳源、高速、宝能等名企。上述这些房企也成为北城与滨湖探索发展的“先行者”。
空间规划不分伯仲 北城与滨湖呼应或达“1+1>2”效果
北城：早先合肥市提出“141”的发展战略，其中“4”包括四个组团，北部组团的概念也由此而起，而北部组团也是合肥四大组团中个被批准启动建设的。2012年10月末，修订的“十二五”规划构筑了“1331”市域空间新格局，“积极发展城市副中心，优质建设长丰县城”就包含在其中的一个“3”中。同时北城在都市区空间格局中，地处“北扇与东翼”的交叉的覆盖区域，也凸显其在合肥发展中的地位。
滨湖：同样是在“141”“1331”规划，滨湖新区是与四组团具有同等规划的新城区。从市域与市区两个角度的规划来看，滨湖新区是“环巢湖生态示范区”、城市“双心”之一、“南扇”规划区的集合与交际，南依巢湖、背靠主城而建。另外，区域内还将有合肥国际金融服务基地、待搬迁的省政府等规划。
房天下观点：北城在十二五末计划建成面积50平方公里，而远期目标则是100平方公里，而滨湖新区总规划面积196平方公里，两者均是超100平方公里的大型新城区。由于合肥城市西南部有两大水库与大蜀山，非平原区，南北也成为城市发展的方向。
所以从合肥整体规划上来说，北城与滨湖的发展地位不分伯仲，这也就很好解释“南有滨湖、北有北城”这句话的含义，未来南北新城相互呼应，达到“1+1>2”的效果。另外，未来北城也将以“城市副中心定位，加快县改区，打造镇级市”为建设方针。
北城大盘造近10万人社区 人口集聚速度北城或领先滨湖
北城：目前，北城核心区入驻人口近40万人，十二五末将吸纳人口涨超50万人，形成中等规模的城市，而在远期将建成100万人口的合肥中心城区。目前，北城诸多住宅项目的业主已开入住，后续还将有新项目入市，给人口的集聚提供了基本的生活保证。尤其是北城世纪城项目，规划3万户，以一户三口之家算，未来单个北城世纪城项目就将形成近10万人的社区，而这一数字相当于一个城镇的人口。
滨湖：截止2013年，滨湖区入住人口约在50万人。2013年滨湖楼市大热，住宅成交17616套，2014年截止目前住宅已成交约7千多套，两年近2万5千套（以一户三口之家算）意味着未来2年有7.5万人口入住。不过滨湖投资群体、学区置业占到一定比例，入住人口的数字也会有所折扣。
房天下观点：合肥早就有1000万人口特大城市的规划，目前合肥市共计761万人口，仍然存在200多万的人口缺口，作为安徽省会以及经济政治中心，未来辐射吸引迁移人口的可能性较大，而北城、滨湖将是人口集聚的重要区域。
从客群角度来看，北城的人口规模或将更大。皖北部分城市人口基数大，南迁合肥的人口也较多。由于“乡愁”的社会原因，迁移合肥后，大部分置业群体多会选择北城、庐阳等合肥北部城区，加上长丰县自有的76.8万人口，北城远期规划100万人口的目标更易达到，而这一人口集聚周期也不会太长。滨湖区南靠巢湖，区域自有人口数不大，置业群体多为市区与外地客户，其中投资、学区置业占比较大，再加上目前较高的房价（毛坯8千多元/平米，部分非毛坯9千-1万元/平米），人口集聚的周期或较长。
远景：近年来，很多城市的新区由于规划建设过快，空置率过高，而被曝光“鬼城”。由此可见，新城区的稳步发展，既要合理的空间土地规划，又要有一定量的人口基数与迁移速率，土地与人口也就成为新城发展的基础要素。目前，北城与滨湖都是拥有超100平方公里的规划，拥有足够的空间、土地发展资源。虽然，滨湖在区域空间规划上，是北城的2倍，但作为新城发展的核心因素——人口，北城的人口基数与人口集聚周期等条件要优于滨湖。
不可否认，北城与滨湖近年来的发展以及城区风貌，少不了众多品牌房企的进驻，尤其是像世纪金源这样的房企，早先扎根、发展于滨湖（滨湖世纪城），2011年进驻北城（北城世纪城），并连续三年夺合肥“销冠”，构建了如今近10万人规模的超级社区。可以这么说，房企是链接新城区土地与人口的枢纽，一栋栋住房承载了一户户家庭的安居梦，也凝聚了新城发展的持久动力。
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