[摘要] 2014年的商业地产弥漫着躁动与不安。在这种异常的氛围中，传统商业地产龙头公司，以业态升级应对电商的冲击和替代，大量主题化、体验式“高大上”的购物 趋向同质化；
2014年的商业地产弥漫着躁动与不安。
在这种异常的氛围中，传统商业地产龙头公司，以业态升级应对电商的冲击和替代，大量主题化、体验式“高大上”的购物 趋向同质化；另一方面，一些举棋不定的中小商业地产商，则走向另一个极端，以为餐饮加休闲就代表着体验式转型，过高的餐业态比例直接降低了商业体验。更糟糕的是，在二、三级城市，无序建设让整体商业地产结构性过剩，行业前景黯淡，那些原本有着成功条件的项目，也沉没于群体性唱空的洪流中……
这些被动应对互联网时代的作法，凸显着商业地产认知的行业性缺位。市场亟待厘清方向，回归商业本源。
正是在这样的宏观背景下，三十而立的三益中国展现出有别常人、开拓创新思维的独到一面。
30年，在短暂的现代中国企业史中，已属高龄。这家资历甚深的公司，是上海商业地产市场的 早参与者，具备先天商业基因。在参与并见证上海商业30年沉浮的历史进程中，三益中国总裁高栋和他的团队，通过上下游垂直整合，构建起设计、商管、资本的全产业链模式。在行业变局显现的2014年，三益中国将全产业链战略进一步深化，从而进一步奠定自身 。
在社会经济迈向专业分工的年代，全产业链的作法并不一定带来成本 ，甚至延长了企业战线，加大了管理难度。但在电子商务浪潮汹涌，O2O（专题阅读）口号化的年代，这种全产业链模式彰显了其紧扣商业本质的控制力，强化了商业对新时代消费模式变局的响应速度。
从源头上的介入，确保了商业地产 环节的一致性，奠定商业项目运营成功的基础。此外，这种全产业链服务模式，在提升自身商业模式竞争门槛时，也以全产业链的协同效应提升了商业地产的水平，并在刚刚起步的商业地产金融化趋势中赢得先机，成为其具备市场 性的核心竞争力。
顾问事小操盘事大
这是一个混沌的时代。
一方面，商业地产仍处大爆炸。根据中国购物 协会的不完全统计，2013年国内购物 达到3100家，2015年这个数字将为4000家，而2025年国内将会有10000家购物 开业。另一方面，阿里巴巴“双11”当天571亿的成交额，让那些心中无底的商业地产开发商听到挽歌。
和宏观格局变化相比，微观层面也有难言之痛。
与无序规划和 开发如影随形的是高速发展发展下商业地产专业化服务产业链的对接脱节。目前国内商业地产招商难、运营难的乱象不容忽视，加之商业地产横跨多种专业，操作复杂，正处于上升期的商业地产隐患重重。
商业地产艰难的生存环境，凸显着三益中国的商业价值。
“商业地产的一个显著特点就是产业链 长。”在高栋看来，“定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。”
这个道理很多人明白，但真正能够如此实施的公司，少之又少，而三益中国正是其中的弄潮儿。
自1984年三益建筑设计成立以来，摸爬滚打三十载，三益中国摸索出一套全新发展模式。2010年，经过对行业趋势的全面分析后，三益中国决定模式创新，跨出设计，开创 顾问、建筑设计、招商运营及商业研究的商业地产全产业链服务的创新模式。2012年，成立三益佳柏，打造商业地产全产业链服务模式中的全程商管及资产管理板块，正式拉开三益中国全程商管的大幕。2013年，成立三益资本板块，三益中国形成遂完成全产业链的建设。
“我们也做顾问，但我们不是顾问公司，我们的核心 在于顾问之外的操盘能力。”行业并不缺乏专业的商业顾问公司，近几年来，不少房地产开发商也开始成立自己的商管公司，但在高栋看来，三益中国的 是显而易见的：他同时指出，开发商做商管，看起来容易做起来难，并不是挖几个人就能解决的问题，而且专业做商业地产的跟区域性的开发商，占的开发商比重不足22%，还有78%的开发商没有专业的商业能力，这个市场的空隙太多，双方没有交集的部分。
这几年，传统商业顾问服务的业务一直在萎缩。尽管不少顾问公司开始扩大业务范围，试图打通“产业链”上的多个环节，承担“多面手”的工作，但能够真正在行业内站住脚却很少。
在这个变局显现的时代，进入而立之年的三益中国独立潮头：通过整合旗下三益设计、三益商业、三益资本三大平台率先完成商业地产全产业链的贯通，形成商业研究、顾问定位、建筑设计、招商推广、运营管理为一体的商业运作模式。围绕旗下三大平台，三益中国全产业链的商业模式、高效的管理团队、不凡的操盘能力……成就其不可替代的核心竞争力。
公益授课：对核心 的自信
全产业链的协同效应之下，三益中国的 日益显现。
和重资产的 开发商避讳风险、土地储备布局由发散到核心城市的聚拢过渡不同，轻资产运营的三益中国选择逆流而下。在结构性过剩，专业缺位，国际资本不愿深入的二三线城市，三益中国从容选择合作伙伴，以独特 发掘着自己的蓝海。
2014年10月，三益中国合肥办事处正式成立，这是其设立的第九家驻外办事处。至此，三益中国拥有南京、济南、西安、沈阳、重庆、武汉、成都、郑州、合肥9大区域办事处，合作客户超过500家，作品遍及200多个城市。三益正在形成以上海为 ，辐射二三线城市的发展路径。
从资产管理角度来说，城市层级越低，项目不在城市的 区，风险越大。但三益中国并不这么认为，积累多年操盘经验后发现，在级别高的城市，跟级别稍弱的城市，风险是一模一样，有时候一线城市风险更高。这是因为，商业地产 重要的两个纬度，需求和竞争。从需求来说，一线城市好于二线城市，但从竞争角度出发，一线城市竞争激烈且充分，二三线城市商业地产的发展并没有那么成熟，且消费需求正在面临升级，相对可操作性更大。当然，这其中，全产业链 居功至伟。
2014年，三益中国做出一个重要决定，面向业内开放三益学院商业地产公开课，启动巡回分享活动，首轮活动即锁定九大办事处所在城市。三益中国期待与众多业内精英一起分享其在商业地产领域的深度和专业能力，实现“共同推动行业进步”的目标。
7月5日，三益学院商业地产公开课巡回分享活动在南京正式启动，限额40名的听课席位一再扩编。“一票难求”的盛况在随后的济南站和郑州站同样上演，济南站听众扩充到百余人，郑州站课堂规模再次升级，150人课堂座无虚席。
“大家都说做商业地产困难，知道困难倒反而好，我们发现行业中大家不知道困难在哪里，这是 麻烦的地方。很多开发商来听课以后大吃一惊，以前把商业地产想简单了，想着只要把定位定好了，把设计做好，招商招好就行，他们不知道里面有这么复杂的东西。”高栋对于公开课收到的效果 满意。
三益中国希望用公益的方式做公开课，并不避讳“吃饭本事”的分享，因为对自己的核心 高度自信。甚至专门成立了单独的组织——“溢基金”。接下来三益中国将借助“溢基金”的平台，全面支撑整个公开课或者其他的一些和商业地产相关的公益行为。
公开课下一站，武汉……
自建购物 品牌布局长远
当房地产市场由粗放式发展进入精细耕耘，扮演关键角色的服务业正在成为市场主角，而全产业链 扮演着胜负手角色。在全产业链模式下，三益中国深化着这一战略。发布自己的购物 品牌，为未来的资本化搭建载体与平台，是三益中国的又一个里程杯时刻。
10月1日，由上海同福易家丽 控股有限公司 开发、三益中下三益佳柏担纲全程商管的上海易家 溢佰纷购物 盛大开业。
上海易家 溢佰纷购物 是一个16万方远郊主题的街区式大型购物 新模板，作为三益中下“溢佰纷”购物 品牌的 个落地产品，它开启了三益中下购物 品牌的新里程。
金山易家 •溢佰纷，地处上海远郊的金山老城区，典型的令人头疼的远郊商业，超大商业体量，有待开发的商业格局，当地有限的消费人口基数，以及明显不足的消费力。加之，近11公顷的地块上，8栋独立的单体建筑间的互动被割裂……前期招商困难重重。2013年8月，三益中国正式接手了招商基本处于停滞状态的金山易家 ，一场历时14个月的“反转剧”风风火火地开演了。
首先，三益中国商管团队为易家 寻觅到鲜明主题：游乐。截至目前，易家 •溢百纷的游乐业态和餐饮业态的比重接近了60％。“相信这是有的放矢的招商。”为了争取品牌，三益中国付出了220%的努力。
功夫不负有心人，仅10月1日开业当日，金山易家 •溢佰纷的客流量就高达21.8万人次。“开局如此生猛，虽意料之外也在情理之中，但购物 的开业只是另一个起点，持续运营不断提升才是王道。”高栋期待得更多。
除了“溢佰纷”，三益中国还推出“溢佰摩”、“溢佰家”两个购物 品牌，据悉目前三大品牌产品已签约十数个项目，都在紧张开发及运营筹备中，未来两三年内陆续开业。
和一般由商业物业开发商推出系列化、品牌化项目不同，三益中下的三大品牌是由第三方服务商主动设计策划的，并且作为商业资产管理服务的一部分，带到合适的商业项目中，并进而通过系列化、系统化的运营管理模式，从策划、招商、运营等方面多管齐下，为商业物业带来 和盈利。这是一种新型的商业地产运用模式，对于国内商业地产行业来说，这种全新的视角甚至可能成为一种启发。
易家 溢佰纷购物 并不是三益中国 次充当救场 。2012年10月，苏州工业园区15万方的购物 ――邻瑞广场，同样遇到了现在金山易家 类似的麻烦，之前花了12个月，招商仅完成了整体的10.7%， 品牌寥寥。危急之时，三益中国受邀，全面接手了项目的全程商业管理工作。重新调整定位，重新优化设计，重新梳理业态和租户组合，清退部分不适合新定位的品牌。一系列专业而系统的组合拳连番出击，仅用了8个月，就完成了99%的招商， 终实现“开门红”。
O2O布局重构商业地产运营模式
三益中国的前瞻布局，彰显其浸淫行业三十载的洞察力，这样洞察力在电子商务O2O时代，表现为全社会消费模式变局中的全产业链响应速度。
双十一这天，淘宝以近600亿的交易额交出了一份惊人的答卷，然而这份惊人的答卷却给商业地产的从业人员带来莫大的压力。面对电子商业的巨大冲击，一线商业地产人坦言这两年中国的商业真的得了一种叫做“电商恐惧症”的病。
数据显示，2011-2013年主要百货销售业绩增幅下降趋势明显，部分百货甚至出现了负增长，业绩增长疲软成为未来实体零售行业面临的问题。
“商业地产生存环境越艰难，我们的价值就越凸显。”高栋指出，商业地产的严酷环境呼唤更多专业团队出现。“电商对行业的影响太大了。对消费体验的影响，对商业业态组合的影响。”
电商冲击的都是非直接体验部分：零售。这是购物 原来 重要的板块，相当于把支柱动摇了。以前购物 的收入不是靠餐饮，是零售的提成，这一块受到冲击后对运营影响 大。
“很多人说这块做不好改成体验不就好了，没那么简单，体验性的东西包括餐饮娱乐等产出是 弱的，因此电商对购物 持续性的影响是 大的。”高栋说。
全产业链的 再一次显现。在O2O全业口号化的当下，三益中国从定位、设计、招商、运营甚至到资本端着手，全产业链快速响应，让运营或服务项目更适合于当下消费模式的变化。以金山易家 为代表的商业综合体开业后出色的绩效，为其模式的适应性提供了直观答案。
与此同时，三益中国也展开移动互联网端的布局，在新时代背景下，进一步完善和夯实全业链布局。稍早之前，三益中国 了一家O2O的公司，通过把O2O的部分嵌入到三益中国的商业项目中去，实现线上线了下联动，帮助和改善商业的运营。
类似O2O布局所形成的精准数据库，将以大数据的形势，重构商业地产运营模式，这意味着能够通过大数据，更加准确地理解消费细分需求，以更加个性化的方式与消费者互动。对商业而言，移动互联网时代下，这是一个通过个性化细分“粘”住客户关系的时代。
三益的全产业模式中，O2O运用的加入，进一步强化其全产业链 ，形成同业难以逾越的竞争壁垒，也在新的时代背景下，凸显其商业模式的稀缺性和不可复制性。
三益中国合肥办事处
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