[摘要] 党的十八届三中全会明确指出，适时适当降低社会保险费率，但目前我国的确存在五险一金占工资比例偏高状态，急需广集民智、集中攻关，制定一个符合国情、统筹各方、切实可行的顶层设计。
党的十八届三中全会明确指出，适时适当降低社会保险费率，但目前我国的确存在五险一金占工资比例偏高状态，急需广集民智、集中攻关，制定一个符合国情、统筹各方、切实可行的顶层设计。
步入2015年，《经济日报》记者梳理，已有天津、重庆、福建、江西等地执行新的社保缴费基数标准。与2014年相比，用人单位和职工需要缴纳的社保费用均出现不同程度的上涨。
天津市人社局近日公布，2015年天津用人单位和职工缴纳城镇职工基本养老、城镇职工基本医疗、失业、工伤和生育保险费基数的和标准分别为2812元和14058元。据记者查询测算，天津2015年城镇职工社保缴费基数下限上调282元，上限则上调了1278元，涨幅分别为11%和10%。
公开信息显示，除天津市外，2015年1月1日起，福建省无雇工个体工商户和灵活就业人员月缴纳养老保险费基数按1600元执行，按此标准计算，月缴纳养老保险费将比以往增加60元；在江西省，参加城镇职工基本养老保险的个体工商户和灵活就业人员，2015年缴费基数为1550元、为11625元，较去年分别增加130元和975元。
中国劳动关系学院劳动关系系主任乔健在接受《经济日报》记者采访时表示，各地对社保缴费基数的调整，主要是基于上一年当地社会平均工资的增长。但由于历史和现实原因，社会平均工资存在虚高成分，并不能完全反映出社会群体平均收入的真实情况。
党的十八届三中全会明确指出，扩大参保缴费覆盖面，适时适当降低社会保险费率。但目前情况是，除了每年持续上调的缴费基数外，我国企业职工的社保缴费率一直居高不下。目前，我国养老、医疗、失业、工伤、生育5项社保的缴费比例，企业为29.8%，其中养老20%、医疗6%、失业2%、工伤1%、生育0.8%；个人累计已达到11%左右，合计超过个人工资的40%，在国际上属于偏高水平。
“如果说，五险一金已经达到与可支配工资对等的程度，确实到了比较高的程度。”乔健认为，社保缴费基数提高幅度过大，势必会加大企业和低收入群体的缴费负担。
为什么会出现五险一金占工资比例偏高的状态？中国劳动保障科学研究院院长刘燕斌分析认为，一方面，我国社会保险制度建立时间较晚，由于历史原因造成了部分人员没有缴费或缴费积累不足，但按规定仍可享受社保待遇，为此社会保险基金需要承担巨额的“改革成本”以支撑运行；另一方面，我国老龄化程度的加速、社保基金投资运营空间有限等问题，也使社会保险费率需要保持在较高的水平上。
与此同时，养老金的替代率水平是否能够得到相应提高，同样成为社会关注的热点。所谓养老金替代率，是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率，是衡量劳动者退休前后生活保障水平差异的基本指标之一。
“从劳动者角度来看，最关心的就是社保的缴费和。”中国社会科学院世界社保研究中心执行研究员高庆波说。
面对备受关注的养老保险统筹，急需广集民智、集中攻关，制定一个符合国情、统筹各方、切实可行的顶层设计。
在乔健看来，从收入分配角度考虑，应注意养老保险制度改革与完善工资制度同步推进和协调。比如机关事业单位人员养老保险与企业并轨的同时，需要进一步深化收入分配改革，特别是规范收入分配秩序。
“城镇居民收入的差距进一步缩小，将有利于提高低收入人群参保和缴费能力。当工资保障水平不断提高，工资集体协商制度切实有效实行后，低收入人群才会有意愿加入到社会保险中来。”乔健说。
财政部发布《关于2013年社会保险基金决算的说明》显示，2013年，社会保险基金总收入35994亿元。不过，按照现行规定，这笔钱只能存银行、购买国债，虽然保证了基金安全，但基金较低，赶不上物价上涨幅度，这就造成了社保基金的贬值。如何实现既降低缴费水平，又不影响当期社保缴费收入，尚需进一步研究。
据人社部方面透露，目前养老保险统筹的方向已经确定，在具体方案的设计上，重点是统一确定缴费的基数和费率，归集中央统筹基金进行省际的余缺调剂，同时允许省级地区在确保统筹的前提下，有一定的费率和待遇调整浮动幅度，从而调动中央和地方两个积极性。
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上海楼市调控的监管正趋于严厉。
日前，上海市住房保障和房屋管理局公开通报了去年下半年以来房地产经纪市场专项治理工作的结果，并强调今年上海市将继续加强市场监管，坚决查处违反住房限购政策，以及捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等违法违规行为，维护购房者合法权益，维护房地产市场正常秩序，促进房地产市场健康发展。
上海市房管局还在其官方网站上特别通报了两起典型案件的查处情况。一起案件涉及中介公司为购房者提供伪造的社会保险（放心保）缴纳证明，骗取购房资格；在另一起典型案件中，中介公司则存在违规挂牌出售期房的情况。
多家大型地产中介负责人对《财经日报》记者表示，针对房地产经纪市场的专项整治年年都有，但去年下半年以来各种规范特别细，官方的执法力度也更强。“管理层已经将规范房产中介的行为，作为贯彻落实房地产调控政策的一项重要工作。”
业内认为，每一轮楼市回暖，政府都会通过通报典型案件的形式给楼市打预防针，目的是防市场热起来后，各种违规事件大量出现。今年春节一过就打预防针，说明政府对年前上海出现百亿地王后的楼市走向比较担心。
根据国家统计局公布的数据，2013年12月，上海新建商品住宅销售价格同比涨幅为21.9%，位居70个大中城市首位。
1月28日，方兴地产以101亿元的总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，刷新了上海住宅地块的价纪录，同时，该地块的楼板价也已远超周边房价。至此，上海1月份的土地出让金总额已经超过200亿元，与去年同期的50.8亿元相比，增长超过293.7%。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，政府用这种行为表达了对当下市场的关切，但从力度和影响上看，恐怕很难对市场产生一些实质性的影响。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟称，中介行业涉及的人员很多，人员构成也很复杂，要规范管理的难度较大，抓典型案例更多起到的是警示的作用，让大家不要存在侥幸心理。当然，这对楼市也有一定的降温作用，但更多体现在心理层面。
2013年7月，住房和城乡建设部与国家工商总局联合发布《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，要求各地大力整顿房地产中介市场，严查房地产中介机构和经纪人员发布虚假房源信息、协助当事人签订“阴阳合同”、擅自改变房屋内部结构分割出租等10类违法违规行为。
随后，上海市房管局和工商局联合发文，决定在全市范围内全面开展房地产经纪市场专项治理工作。检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策、整治群租等5个方面成为此次专项治理工作的重点。
昨日，一名此前专业从事补缴社保的中介人士告诉《财经日报》记者，补缴社保买房现在已经完全行不通了。“前年还可以做，去年以来就查得很严，补缴的都不予认可，钱再多也搞不定。”
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烂尾商住楼“怪异变身”普通住宅，40年产权商住楼，即将变更成70年产权普通住宅？开发商回应：“不能随便报道，不要道听途说。”
“70年产权不限购不限贷”。近日，位于闵行马桥板块的祥云新城项目打出这样的广告。针对目前正在执行的“沪七条”，广告中还重点提出“外地人无社保也可买”。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）实地探访发现，祥云新城实为40年产权商住公寓。面积有101、105、107平方米三种，室内无分割，仅有两根“承重柱”及卫生间隔墙，可由购房者自由设计户型。总价135万元左右，首付5成，贷款最长年限10年。
销售人员称，2014年12月31日之前，目前在售的商住楼均可变更为普通住宅，产权也将由40年变成70年。
根据《东地产》调查，祥云新城前身为上海（楼盘）中电紫旺电器城，曾是闵行区烂尾楼。2009年开发商上海紫旺房地产开发经营有限公司宣告破产，由现投资商上海星际房地产发展有限公司接手。
《东地产》就“产权变更”相关问题致电星际房产，相关工作人员回应称“不能随便报道，不要道听途说。”后表示负责人不在，不接受采访。
“40年产权即将变为70年”
“星际房产是有国资背景的，目前已经在跟政府方面洽谈，前段时间曾有8位区领导来考察过项目。如果到年底产权变不了70年，开发商会全额退款。”《东地产》以购房者身份走访祥云新城售楼处，销售人员王莹（化名）非常肯定地说。
王莹告诉《东地产》，并不是整个项目都能够转变为普通住宅，能够变更产权的仅有10栋楼，目前在售的均在可变更产权范围内。
据了解，祥云新城规划以五星级酒店为中心，打造折扣购物、商务、居住为一体的复合型社区。网上房地产公开的项目预售许可证显示，该项目的土地使用性质为“商业”。
《东地产》走访项目现场了解到，规划中的五星级酒店位于项目中央位置，两侧分布层高为5层的酒店式公寓。其中1楼为商铺，2-5楼即为王莹口中的“不限购不限贷70年产权住宅”。
根据王莹的说法，目前投资商星际房产急于销售，原因是其需要大量周转资金来建设项目的相关配套及三期项目。“转变成普通住宅后，就不是现在这个价格了，单价要2万元以上。”
考虑到购房者的疑虑，开发商针对产权变更也给到购房者一定的“保障”。王莹介绍，“购房合同中提出，如果产权没办法变成70年，开发商会全额退款。另外，开发商还特别拟定补充协议来明确这一点。”
《东地产》通过代销该项目的中介业务员拿到一份“祥云新城《认购合同》”，关于产权变更的说法体现在合同条款第五条，大致内容为“若项目使用性质变更，房产交易中心因购房者被限购而不予办理产证，双方同意解除合同，开发商退还购房者已付款项，双方不追究违约责任。”
而补充协议则明确指出：“甲方同意2015年1月30日之前，房屋没能变性成住宅，给予乙方退房和退还原所付购房款，双方互不追究对方的违约责任，同时双方签订的购房合同终止履行。”
《东地产》注意到，两份合同中的甲方均为“上海紫旺房地产开发经营有限公司”，而非上海星际房地产发展有限公司。
此外，王莹解释：“房子退给开发商，开发商卖出后再将卖房款退给购房者。”
曾是闵行区烂尾楼
事实上，祥云新城曾是闵行区非常有名的“7年未交房”的烂尾项目。
据《东地产》了解，2009年5月，开发商上海紫旺房地产开发经营有限公司宣告“无力运作”，其原法人代表周如众也因涉嫌非法吸收公众存款问题被刑拘。
公开资料显示，2003年10月23日，紫旺房产通过出让的方式，获得了江川路街道132街坊15/1丘12万平方米的商业用地。
据了解，该地块起初并不是商业用地，而是工业用地。周如众先是通过招商引资方式获得使用权，最初定名为上海紫旺电器产业基地。2003年，他将这块地的使用性质变更为商业用地。
在后来的项目推广中，该项目定名为 “新闵捷运城（楼盘）”。2004年12月开建，2006年完成结构封顶，共有房屋1889套，建筑总面积17.2万平方米。2006年2-8月，周如众取得预售许可，2006年9月正式开盘预售。实际上，许多购房者在这之前就已经付款，形式为“联建，协建”。
相关媒体报道披露，2002-2005年，周如众一直在进行联建、协建的“卖房集资”。该楼盘90%以上的购房者都是2002年签的协议。
但在房屋卖出后，约定的2004年、2007年交房期限一再过去，业主始终未拿到房屋。
2009年11月，百名业主状告紫旺房产开庭。法庭上，交房时间一拖再拖后，开发商代理律师终于宣布：“紫旺房产已无力运作，没有交房能力。”
该律师称，紫旺房产在开发过程中，由于资金短缺，通过民间融资所借高利贷本金约为4.3亿元，且已严重资不抵债、负债6个亿左右。当年11月3日，周如众被刑事拘留。
同年，上海星际房地产发展有限公司介入此项目，并公开表示：“只要不亏钱，星际房产愿意把这个项目做成，解决烂尾楼的问题。”
变更产权或只是销售噱头
遭到星际房产的采访拒绝后，《东地产》试图联系闵行区规土局了解事实，相关负责人称“未听说此事，不便多说。采访需走程序。”截止《东地产》发稿前，尚未收到规土局方面的答复。
不过，根据《东地产》调查，“变更为70年产权”或只是销售噱头。
多位接受《东地产》采访的业内人士表示，变更产权即变更土地性质，一般是建设前向政府方面报批申请，建成后就很难再改了。
一位不愿透露姓名的行业研究人员告诉《东地产》，已经出让的土地，如果符合当前相关规划，并提出申请，规划管理部门和国土管理部门书面批复，规划局同时提出新规划条件，国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议，然后使用单位凭原有土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证，最后重新到国土局变更土地使用证登记。其间一般涉及到调整、补交土地出让金的，按照两种不同使用性质土地出让金的差额缴纳。
据了解，土地出让金由土地部门指定的土地评估机构评估后确定。
根据上述售楼员王莹的说法，等待变更产权的10栋楼占地30亩，开发商需要补缴的土地出让金为6000万元。
“按照商用楼的价格销售，开发商还得往里面再投资。其间还需投入大量精力，耗费人力、财力。你要是开发商，会去变更吗？而且还没有听说变更部分土地性质的。”上述研究人员对《东地产》说。
至于合同中的相关条款，该研究人员说，“如果本身就不成立，则不具法律效应。”
星瀚律师事务所律师刁康成告诉《东地产》，合同不过是开发商做出的承诺，最终不一定落实。此外，如果购房者已经投入大量的装修成本，就算能够退房，成本则过高。
公开资料显示，祥云新城项目的土地使用年限是2003年10月23日至2043年10月22日止。也就是说，该项目目前的剩余产权已经不到30年。
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