[摘要] 5月合肥楼市白皮书：5月成交、开盘、新入市住宅、土地、政策报告。
近17个月新高！5月宅销8934套涨12%房价8292两连涨
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年5月1日-5月31日，合肥市区商品房总共成交11073套，环比上涨9.18%，同比下降20.60%；总成交面积达1130568平米，环比上涨14.04%，同比上涨2.02%。其中住宅成交8934套，环比上涨12.36%，同比上涨17.00%；住宅成交面积达945042平米，环比上涨13.20%，同比上涨25.00%。5月合肥市区住宅成交均价8292.05元/平米，环比上涨0.71%，同比上涨7.55%。
另外，北部组团住宅成交996套，成交均价5291.18元/平米；西南组团693套，成交均价6439.21元/平米；东部组团463套，成交均价6106.67元/平米。3组团共计成交2152套，环比下降14.13%。
5月合肥市区各物业形态成交情况
合肥市区各物业形态成交情况：5月合肥市区住宅成交8934套，占总成交套数的80.68%。据合肥房产局数据显示，商业商品房成交770套，占6.95%，环比下降82.17%。办公商品房成交886套，占8.01%，环比上涨4.11%。其他商品房成交483套，占到4.36%，环比下降57.67%。
5月各区域住宅成交套数情况
合肥九大区住宅成交量情况：5月5区域住宅成交超千套。滨湖区成交1702套，连续数月居九区之首，环比下降11.17%；包河区1202套，环比上涨23.03%；高新区1136套，环比上涨109.59%；庐阳区1115套，环比下降10.87%；瑶海区1042套，环比上涨69.43%；经开区848套，环比下降16.45%；蜀山区716套，环比上涨7.35%；新站区633套，环比上涨18.98%；政务区540套，环比上涨23.85%。3组团住宅销2152套，环比下降14.13%。
5月合肥住宅销售10项目
合肥住宅销售10项目：第1名是包河区的信达天御550套；第2名是庐阳区的万科森林公园452套；第3名是高新区的航空新:426套；第4名是北部组团的北城世纪城366套；第5名是瑶海区的蓝光时代红街332套；第6名是滨湖区的保利海上五月花272套；第7名是滨湖区的中海滨湖公馆212套；第8名是西南组团的绿地新都会212套；第9名是新站区的皇家尚品207套；第10名是蜀山区的华邦蜀山里202套。
合肥各区域住宅成交均价变化分析：5月合肥九区房价环比4涨5跌，涨幅大为瑶海区，均价8853.64元/平米，环比上涨10.08%。跌幅大为高新区，均价6921.132元/平米，环比下降11.50%。5月房价高为政务区，均价11048.36元/平米，环比下降0.64%；房价低为高新区，均价6921.132元/平米，环比下降11.50%。
2015年5月合肥市区住宅成交均价变化
5月合肥市区住宅成交均价8292.05元/平米，环比上涨0.71%，同比上涨7.55%，房价连续两月上涨，逼近 8300元/平米。从区域来看，受航空新城单月备案426套（均价6200元/㎡）的影响，高新区房价环比跌至6921.13元/平米，仅有的“6字头”房价。另外，除高新、新站外，合肥市区各区域房价均超8000元/平米，成为房价持续攀升的主要原因。
从项目来看，高于整体均价的热销项目包括:包河区的信达天御（均价8776.43元/平米）销售550套、庐阳区的万科森林公园（均价9740.53元/平米）销售452套，瑶海区的蓝光时代红街（均价9608.11元/平米）销售332套，滨湖区的保利海上五月花（均价10091.79元/平米）销售272套、中海滨湖公馆（均价9217.97元/平米）销售212套等。综合上述两方面原因，5月房价小幅攀升，同环比继续保持上涨。
近13个月合肥市区住宅成交走势
合肥市区住宅成交走势分析： 5月合肥市区住宅成交8934套，是近17个月（自2014年1月以来）宅销量新高，也造就2015年以来单月销量“三连涨”。“红五月”楼市数据的上扬，主要受两方面原因影响：一方面，前期市场供给增加促成交增量。4月新入市住宅11639套，5月新入市住宅5518套，其中多个大体量、优质项目（信达天御、航空新城）集中入市，直接推高后期的住宅备案量。另一方面，政策利好，市场需求逐渐释放。5月11日，央行再次下调利率0.25%，再加上上述市场供给的增加，市场需求逐渐释放。
房天下房天下观点：5月末合肥市区住宅库存3.27万套，虽有上升，但去化压力适中。以5月8934套的销量计算，现有库存可供消化4个月。5月下半月合肥市区实际开盘量大幅攀升，共计4900多套，至此 6月初的住宅成交量将保持稳定或小幅攀升。另外，6月预开盘量仅5050套，后续不高供给量也难以抬高销量，6月整体销量或呈现回落的趋势。
5月央行再次降息，市场需求开始逐渐释放，而需求的上涨也意味楼市有“回暖”的迹象。业内也传出再次降准降息利好楼市，但这一利率调控，仍要看6月或二季度经济数据以及房地产市场的表现。另外，从3大数据指标可预示楼市上下行：是销量，第二是房价，第三是地价，就目前合肥楼市来看，3大数据均无明显下降趋势，整体市场表现较为稳健。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年5月1日-5月31日合肥市区商品住宅、商业、办公、别墅项目共开盘45项目，其中住宅开盘36场，共推出6583套，环比上涨0.92%，同比下跌20.46%；商业2场；写字楼4场；别墅3场。住宅开盘均价9191.61元/平米，环比下跌0.49%，同比上涨15.09%。另外，3月县区组团的住宅供给1494套，环比下降35.82%。
2015年5月合肥各物业形态开盘情况
合肥各物业形态开盘情况：5月合肥市区（不含县及其他城市）商品房开盘活动共计45场，环比上涨15.38%，同比上涨95.65%。其中住宅类开盘36场，环比增加5场；商业2场，分别为宝利丰广场、尚泽大都会商业街；写字楼4场，分别为西湖国际广场、新地中心、万达文旅城银座、圣联时代广场；别墅3场，为旭辉湖山源著、新华御湖上园、新华御湖庄园。
合肥住宅开盘量情况：5月住宅共推出6583套，环比上涨0.92%，同比下跌20.46%。5月延续 “银四”楼市热，市区整体开盘量稳定在6600多套。5月县区组团住宅共计开盘1494套，环比下降35.82%。 西南组团5盘推810套，东部组团1盘推520套，北部组团2盘推164套。
合肥九大区住宅开盘量情况：5月瑶海区开盘量居首位，开盘5次，推出1249套。高新区6场，推1116套房源；新站区6场，推出1019套；庐阳区5场，推出917套房源；蜀山区3场，推出730套；滨湖区5场，推出584套；政务区3场，推出440套房源；经开区2场，推336套房源；包河区1场，推出192套房源。
2015年5月合肥各区域开盘情况
合肥市区住宅开盘走势分析：4、5月合肥市区住宅开盘量连续走高，增幅明显。从推盘节点上看，4、5月推盘高峰多出现在倒数第2周，4月倒数第2周推盘3244套，5月倒数第2周推盘2702套。多数楼盘经过近1个月的蓄客期，在下半月入市，去化效果较好。
近13个月合肥楼市开盘监控
5月合肥市区住宅开盘均价为9191.61元/平米，环比微跌0.49%，同比上涨15.09%。开盘均价维持在“9字头”，主要受当代MOMΛ、华润中心凯旋门、万科森林公园等高价位项目开盘加推影响。开盘均价走高，一定程度上推动5月成交均价走高。
近13个月合肥开盘场次监控
房天下房天下观点：5月合肥市区（包括住宅、商业、办公、别墅）共开盘45场，环比增加6场。“红五月”延续“银四”楼市热度，市区楼市开盘场次有所增加，总体开盘量持续上升。从目前项目开盘节点来看，蓄客周期多为一个月左右，往往在每月倒数第二周入市量激增。
此外，3月县区组团推盘量走高，4、5两月组团推盘量持续走低。究其原因可能有：市区刚需房推盘量回升，分流较大部分刚需置业客群，受蓄客影响，组团推量明显减少； 2月份县区返乡置业客群需求释放后，市场供给回归至正常水平，推盘量减少属“理性回归”。6月合肥楼市预计23盘5050套入市，其中3大组团推出1520套，或再掀推盘热。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年5月1日-5月31日，合肥市区新入市住宅商品房（新获预售许可证的住宅商品房，下文统称新入市住宅）5518套，环比下降52.59%，同比下降38.26%。新入市住宅面积56.65万平米，环比下降53.92%，同比下降36.07%。
近13个月合肥市区新入市住宅量走势
合肥市区新入市住宅量走势分析：“银四”新入市住宅量11639套，环比暴涨187.74%。进入5月，新入市住宅量迅速回落，跌至5518套。随着入市量的缩减，后续成交量或下降。
5月合肥各区域新入市住宅量
合肥市九大区新入市住宅量：5月高新区的新入市住宅量居九区之首，新入市住宅1984套，入市面积22.90万平米；瑶海区962套，面积6.83万平米；蜀山区752套，面积7.67万平米；庐阳区727套，面积6.59万平米；新站区395套，面积4.07万平米；经开区370套，面积3.82万平米；滨湖区268套，面积3.67万平米；政务区60套，面积1.11万平米；包河区0套，面积0万平米。
5月高新区入市量居首，主要受航空新城4栋入市561套、长宁家园3栋432套、旭辉湖山源著207套的影响。在旭辉湖山源著入市的207套里，有197套为别墅业态。除旭辉湖山原著别墅项目外，中海滨湖公馆、新华御湖上园别墅项目也相继入市。
5月政务区新入市的单套户均面积为184.31平米，主要是受当代花园60套大户型入市而推高。瑶海区新入市的单套户均面积较小，分别为70.98平米，主要由瑶海区的蓝光时代红街公寓入市所致。
5月合肥各区域住宅供销比
合肥市九大区住宅供销比： 5月合肥市区新入市住宅量5518套，住宅成交8934套，住宅供销比为0.62：1。高新区供销比居九区之首，高达1.75：1，蜀山区1.05：1，瑶海区0.92:1，庐阳区0.65：1，新站区0.62:1，经开区0.44：1，滨湖区0.16：1，政务区0.11：1。5月仅高新区、蜀山区供销比大于1，政务区需求量较大，但供给量呈现不足。
房天下房天下观点：5月新入市住宅量5518套，实际开盘6674套，实际开盘超出部分为4月新入市住宅（未在4月开盘，在5月开盘）。“银四”供需两旺之后，5月市场新入市住宅量大幅缩减，而6月预计开盘5050套，未来市场供给量将进一步走低。
就目前合肥新入市住宅量的走势，呈现出楼市两大特点：一方面，4月合肥住宅需求虽大量释放，但多项目后续蓄客仍需一定周期，市场“谨慎”预期仍然存在。另一方面，合肥市场1-5月新入市住宅30245套，而1-5月住宅成交量在34411套，整体供给小于需求。这不仅意味着后续楼市“稳中有升”趋势，也可预见房价仍有上行空间。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，5月合肥土地市场共11宗地块入市，5宗纯住宅用地，2宗商业用地，2宗商业住宅综合用地，2宗科研教育用地。土地出让面积共计865.02亩（57.67万平方米），环比上涨9.32%，同比下降53.73%；土地出让金额356824.08万元（35.68亿元），环比下跌15.46%，同比下跌60.17%。5月现4地王，国购、文一、华邦分别获封蜀山区、滨湖区、经开区单价地王，保利再次进驻瑶海，创瑶海区住宅楼面价地王。
近1年合肥市土地出让面积与成交金额走势
5月合肥共拍卖5宗地块，面积304.46亩（20.30万平方米），其中纯住宅4宗，面积278.54亩（18.57万平方米），1宗商住地块，面积25.92亩。华邦以910万元/亩竞得合经区2015-002号地块，创经开区单价地王；文一以975万元/亩竞得BH2015-01号地块，创滨湖区单价地王；国购以2590万元/亩竞得蜀山W1501号地块，刷新蜀山区单价地王纪录；保利以726万元/亩摘瑶海E1501号地块，楼面价4355.98元/平米。此外，安粮以626万元/亩竞得政务ZWQTA-021-2号地块，首进政务。
华邦2015-002号地块 文一BH2015-01号地块
合经区2015-002号地块：该地块由华邦集团以总价8.02亿竞得，位于经开区芙蓉路以南、松林路以西，附近主销的项目有融科城、中环湖滨公馆等盘，商业有明珠广场、中环城等商圈配套，作为88.11亩纯住宅用地，容积率≤2.5，预计项目开发以高层为主。楼面价5459.97元/平米，后期入市价格或过万，远超经开区目前房价（4月房价7805.52元/平米），考虑到入市套数或在1500套左右，“大体量+高价位”或将抬高经开区整体房价。
滨湖BH2015-01号地块：面积44.15亩，为纯居住用地，位于滨湖区嵩山路以西、紫云路以南，属省府板块。由文一集团以单价975万元/亩竞得，为文一首进滨湖项目。该地块楼面价5849.97元/平米，以楼面价占后期房价40%左右计算，再考虑房价涨幅，入市价格或将在13000-14000元/平米，项目业态或以洋房为主。周边竞品中以高层业态为主的有高速时代城、佳源巴黎都市、利港银河广场等项目，项目均价在8200-8500元/平米；万科蓝山项目包含高层、洋房业态，均价为9700元/平米，假设项目建设周期为1年，按滨湖区1年房价涨幅（10%）计算，1年后洋房价格在10000-11000元/平米之间，与文一BH2015-01地块后续入市均价有一定差距。
国购W1501号地块 安粮ZWQTA-021-2地块
蜀山W1501号地块：该地块由国购集团以总价6.7亿元竞得，面积25.92亩，位于蜀山区长江西路以南、西园3号路以东，规划为商住综合体。目前地块附近已有国购广场、之心城等商业，住宅项目有华邦繁华里、万科金域华府。该地块容积率为5.0，或被开发为裙楼加高层。
政务区ZWQTA-021-2地块：该地块由安粮地产626万元/亩竞得，面积44.92亩，位于齐云山路以东、汤池路以北。参考天鹅湖周边2盘（华润中心凯旋门、置地广场）价格，4月2盘住宅成交均价分别为10355元/平米、11479元/平米。假定1年开发周期（政务区近1年房价涨幅15%），未来安粮ZWQTA-021-2地块入市后价格或在12000-13000元/平米。天鹅湖板块属政务区核心板块，安粮ZWQTA-021-2地块入市价格或超13000元/平米。
房天下房天下观点：5月合肥土地市场呈现“总价低单价高”的特点。出让11宗地块，总价35.68亿元，环比下跌15.46%。究其原因有5月6日挂牌的6宗地块均以底价出让，零溢价拉低土市总价。此外，15日出让的5宗地块多为小面积地块，尽管单价高，但难促总价走高。5月土地市场“地王”频出，房企争相拿地促土市成交。从拿地房企来看，多为前期去化库存较好的企业，高价抢地为后期项目做储备。从成交单价上看，“地王”项目楼面价在5000元/㎡以上，后期入市或将带动周边房价的上涨，甚至带动市区房价步入万元。土地价格转嫁到后期房价，房价转嫁到有需求的购房者。
5月土地市场火爆， 6月土拍热度或将延续。根据合肥土地信息网数据统计，6月合肥土地市场计划出让10宗地块，预计出让面积1189.42亩，纯住宅用地3宗，商住综合体6宗，1宗商服用地。其中，滨湖2宗商住地面积近635.5亩，或再建滨湖大型商住综合体项目。庐阳区预计出让3宗小地块，地块区位优势或成吸睛重点。
央行利率下调0.25%
2015年5月11日起，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25%至5.1%，五年期贷款基准利率下调0.25%至5.65%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
房天下房天下观点：2015年年内2次降息。目前经济增长主要靠投资、消费、出口：投资的作用较为重要，而在投资中，房地产投资为现行阶段的短板；消费，市场需求释放、购房力提高是直接促进消费增长，促进开发商加速回款，并再次投资生产。所以，投资与消费成为房地产，乃至宏观经济发展基石，而降息意在促进这两方面。
5月合肥楼市成交量攀升，降息在一定程度上促进需求释放，但部分购房者仍有再次降息的预期，市场需求尚未完全释放。房天下房天下观点，二季度经济数据将是下轮利率调控的风向标，由此未来可能的利率调控政策或在三季度。另外，合肥市直、安徽省直公积金也下调贷款利率，5年期以上3.75%，5年期以下3.25%。
合肥“商转公”可找小贷公司垫资
合肥市住房公积金管理中心发布《个人住房商业贷款转公积金贷款须知》， “商转公”可以找小贷公司垫资。
一般流程：申贷人前往合肥市住房公积金管理中心营业大厅2楼担保公司柜台处进行商转公担保申请，担保公司初审；管理中心复审，确定转贷金额；随后申贷人自行结清原商业贷款剩余本息，并注销原“房地产他项权证”。
需要注意:办理“商转公”业务免收担保费；如个人因信用不良无法申办贷款的借款人，可向担保公司申请信用担保。担保公司若同意提供担保，则按贷款额x0.6‰x贷款年限收取，低300元。
业内观点：如果在贷款金额较高的情况下，商转公可以节省一大笔利息；反之，贷款少、年限短就不够划算。这是因为办理“商转公”一方面会耗费时间成本；另一方面，此种情况下，商贷所付利息与扣除手续费后的公积金利息相差不太大。需要注意的是，“商转公”也会占用公积金贷款使用次。按照规定，目前合肥一户家庭只能使用两次公积金贷款，市民办理商转公还需斟酌。
合肥公积金双方高贷款额度或将60万
5月26日上午，合肥市召开全市加快经济创新转型升级发展动员大会，会上发布了《合肥市人民政府关于促进经济平稳较快发展的实施意见(征求意见稿)》。该征求意见稿表示，拟促进房地产业平稳健康发展，出台关于公积金贷款的相关规定。
【首次购买低首付20%】“支持自主和改善性住房需求，首次申请个人住房公积金贷款购买普通商品住房的，低首付比例为20%。已还清首次购房贷款再次申请住房公积金贷款的，低首付比例为30%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付比例调整为不低于40%。”
【贷款额度提高15万】“住房公积金连续缴存满6个月后即可申请贷款，单方交缴公积金的贷款额度提高到50万元，双方交缴公积金的提高到60万元；还款年龄延长至法定退休年龄后5年。”
【直系亲属可相互提取使用公积金】“支持直系亲属之间在我市说辞购房可相互提取使用住房公积金。支持合肥经济圈、长江中游四省会城市在我市使用住房公积金购房。
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