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在哪些朝代卖房必须找房产中介

博客  作者:李开周   2015-06-08 10:16

[摘要] 从南北朝往下走,隋唐五代,宋元明清,这些朝代是不是也有房产中介呢?答案仍然是:有。不但有,而且在其中某些朝代,政府明确规定买卖房屋必须要找房产中介帮忙,不然就是非法交易。

从南北朝往下走,隋唐五代,宋元明清,这些朝代是不是也有房产中介呢?

答案仍然是:有。

不但有,而且在其中某些朝代,政府明确规定买卖房屋必须要找房产中介帮忙,不然就是非法交易。

哪些朝代有这类规定呢?

一是五代十国时期的后唐。《五代会要》第26卷记载,后唐天成元年十一月,也就是公元926年十一月,后唐皇帝唐明宗下令:“如是产业、人口、畜乘交易,须凭牙保。如有故违,关联人押行科断。”什么意思啊?如果有谁买卖房屋、买卖奴隶、买卖牲口,必须让中介经手,谁敢违反这个规定,就让中介把他送到相关的中介协会去接受处罚。

什么是“相关的行业协会”?就是在每个城市里面,经手房屋买卖的中介有一个房产中介协会,历史上叫做“庄宅牙行”;经手奴隶买卖的中介有一个奴隶中介协会,历史上叫做“生口牙行”;经手牲口买卖的中介有一个牲口中介协会,历史上叫做“五畜牙行”。

这些中介协会跟今天的中介公司有点儿类似,都是民间性质的,都是经纪人的集散地。但是跟今天不一样的是,那时候的中介协会权力很大,你不找他们经手都不行。

我老家在豫东平原,豫东平原的农民到集市上去卖羊卖马卖牛卖狗,必须先找到专业从事牲畜中介业务的人,让他帮着找买主以及谈价钱,牲畜卖掉以后,还得给这个中介一点儿佣钱。这种规矩不是官方规定的,是本地约定俗称的老规矩,由此可见,后唐时制定的交易惯例在今天还有残余。

值得我们庆幸的是,现在买房卖房已经不受这类限制,不是非找中介经手不可了。要不然,我们无论谁买卖二手房都得去房产中介公司登记交钱,谁胆敢不去,那些中介公司就会把我们关进小黑屋,吊起来狂扁,那也太惨了。

除了后唐,还有哪个朝代要求买卖房屋必须找房产中介经手的呢?

宋朝。宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道:“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”意思是买卖房子和土地,必须让中介经手,不然就按处罚盗贼的相关法律处理。处罚盗贼的相关法律是怎么写的?在没有造成人体伤害的情况下,一般是按赃计罪,也就是你偷的东西越值钱,给你定的罪越重。在北宋初年,偷的东西如果值一尺布,打六十大板;如果值50尺布,劳改一年。您想想,一套房子值多少钱?几百尺几千尺布也有了,按照这种法律,如果谁在宋朝卖一套房没找中介经手的话,打板子能把屁股打烂,坐牢能把牢底坐穿。

我觉得,现在那些中介公司的老板得后悔自己没有生在宋朝,因为在宋朝他们不会发愁没钱赚,光宋朝政府这条严刑峻法就让客户们源源不断地自动送上门了。

问题来了:为什么政府会强制要求老百姓买卖房屋必须去找中介经手呢?

这得从契税说起。

关于契税,凡是买过房的朋友都知道,它是政府强制收取的一种交易税,税额呢,是按成交价的百分比,而且这税一般让买方来缴。比如说,小明从开发商手里买了一套房,房价是100万,契税税率是3%,那么小明让开发商办理房产证的时候,就得在100万房款之外,另交3万块钱的契税,不然这房产证就办不成。如果小明买的不是新房,是二手房,那也一样得交契税。甚至于说,哪怕小明的房子不是买的,是他爸爸传给他的,那也得缴契税,不过户不办证是不说了,只要小明想把房子过户到自己名下,想给自己弄一张房本,那就得缴契税。

在古代买房要不要缴契税呢?

也要。

历史上记载的早契税,是从东晋初年开始征收的。二十五史之一《隋书》卷24《食货志》记载:

晋自过江,凡货卖奴婢马牛田宅,有文券,率钱一万,输估四百入官,卖者三百,买者一百。无文券者,随物所堪,亦百分收四,名为散估。历宋、齐、梁、陈,如此以为常。

就是说东晋立国之后,政府开始增收契税,每一万钱的交易额,政府征收四百钱,税率是4%。这4%的契税,不是全让买方出,而是卖方出3%,买方出1%。

东晋征收契税,成了以后朝代的惯例,在南北朝的宋齐梁陈,以及后来的隋唐五代、宋元明清,都对不动产交易征收契税,即使个别时段的个别地区免收契税,那也只是暂时的,往往免收不了多久,就又恢复征收了。

历朝历代的契税税率并不一样。

前面说过,东晋是按4%征收,宋、齐、梁、陈四朝和隋唐两朝按什么税率,由于缺乏相关史料,暂时还不清楚。

五代十国的后唐是按2%征收的,因为《册府元龟》第504卷记载:“(后唐时期)官中印契,每贯抽契钱二十文。”1贯是1000文,1000文里面抽20文,税率自然是2%。

进入宋朝,各地契税税率差别很大,有些地方,像首都开封,经常免征契税,而契税高的江南地区能征到15%到16%,就是说你买100万的房子,得另外交给政府15万到16万,相当吓人。

元朝疆域广阔,有的地方按3%征收契税,有的地方按4%征收契税。

明朝分成三个时段,嘉靖四十年以前按3%征收,嘉靖四十年以后按2%征收。到了崇祯年间,李自成造反,女真人闹独立,军费开支不够了,开始提高税率,继续按3%征收契税。

清朝契税税率以3%为主,但是也经常有例外:康熙年间三藩作乱,陕西契税一度增加到6%。还有光绪年间,买房契税是6%,如果典房,契税是3%,分开了。

总结起来,几乎每个朝代的契税都比现在收得重。一是税率比现在高,现在地方政府为了多卖地,就怕开发商卖不掉房子,就怕房地产市场不繁荣,所以抢着把契税往下降,有的地市按2%收契税,有的地市按1%收契税,比法定的4%税率低一倍还多。我还记得我读大学的时候,河南郑州出台了一个特殊政策:凡是两年内卖不掉的烂尾楼,统统免征契税

第二呢,古代除了收契税,还收其他乱七八糟的杂费,比如你买房得签合同,合同也收钱,叫“契纸钱”;你过户的时候工作人员给你盖章,盖章也收钱,叫“朱墨头子钱”;这些杂费加起来,比契税高得多,无形中增加了购房者的负担。

购房者也不傻,你政府不是要钱厉害吗?我一分也不给你,我私下交易,一不过户,二不办证,找谁要契税去?

所以在古代,逃交契税的例子比比皆是。比如唐朝的时候,著名文学家柳宗元当年下放永州,在永州瞧中一块地皮,花400文买了下来,只跟卖主签了个书面协议,根本没去衙门过户,所以一分钱契税没交。元朝历史学家马端临写《文献通考》,在第19卷说:“近但立草契,请印纸粘接其后,不经官投报者,不知其几也。”什么是“草契”?就是不经过官府盖章的合同,老百姓买房,跟卖主私自签合同,不过户,不缴契税,这样的人很多很多。

大家都不交契税,政府自然吃亏,可是政府要想管,也管不过来,毕竟中国疆域很大,人很多,而且古代公务员很少,官民比例不像现在这么高,再加上没有现代科技帮忙,想把每一笔不动产交易都监控起来,那是天方夜谭。

怎么才能把每一笔不动产交易都监控起来呢?古代的官员很聪明,发明了以民治民的方法:一是让老百姓互相监控,哪家偷逃契税,四邻一起检举,谁先检举谁领赏,谁不愿检举谁顶缸。二就是让房产中介发挥作用,强制性地给每一家房产中介划片包干,让他们给自己管片内的一切不动产交易做好记录,谁家今天买房了,谁家今天卖房了,成交价是多少,签合同时谁在场,一一记录在案,然后每一个月一次,或者每半个月一次,上报到县一级政府,然后政府官员根据这些记录去抓人。

北宋有个叫李元弼的官员,写了一本《作邑自箴》,说凡是正规的房产中介,都有义务帮助政府监控购房者和催缴契税:“遇有典卖田产,即时抄上立契日月、钱数,逐旬具典卖数申县,乞催印契。其历半月一次,赴县过押。”

问题是,房产中介不是公务员,不吃财政饭,你政府让人家替你做监控,总得给人家些好处不是?这好处就是,政府通过制定一系列的法律,强迫购房者和卖主去找房产中介做代理,这等于是在法律上给房产中介提供了业务保障,保证他们永远有钱赚。

所以后唐皇帝在圣旨里命令大家买房卖房必须找房产中介,宋朝政府在法律里要求大家买房卖房必须找房产中介,这都是一笔交易,是政府跟房产中介之间的一笔交易。这笔交易达成以后,政府的财政收入有了保证,中介的业务来源有了保证,各取所需,皆大欢喜,堪称双赢。

当然,吃亏的是购房者和卖主,他们买房卖房的时候,必须多拿一笔钱给政府,再多拿一笔钱给房产中介

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