[摘要] 合肥公寓市场70年产权公寓为占据市场较大份额，其中核心7大公寓1-6月（截止2015.6.16）销售1807套，月均301套。合肥公寓核心7盘均价9274元/㎡，介于住宅与别墅价格之间。一环线价位较高，在9500-11000元/㎡。2015年合肥公寓预计库存近4千套，去化周期13个月。
老城区70年产权公寓热 新城区商务公寓高
从传统观念上看，公寓业态多作为房产投资产品。随着合肥房价上涨以及置业年轻化的影响，刚需群体、白领一族、投资客对公寓的需求量逐步上升。据合肥房天下数据监控中心不完全统计，合肥市区九大区中拥有18家70年产权公寓，11家40年产权公寓，3家为50年产权公寓。
2015年合肥九大区公寓产品“热力图”
蓝光时代红街销383套“后发制人” 70年产权公寓完胜市场
70年产权公寓核心项目现状：合肥主要在售70年产权（住宅类）公寓包括，蓝光时代红街、宝利丰广场、BINGO缤购、繁华里代公寓、加侨悦山国际小刚公寓、保利梧桐语萌萌公寓、宝能城等。1-6月核心7公寓项目的销量共计1807套，市场公寓的整体成交均价在9274.74元/㎡，其中城市一环线公寓价格在9500-11000元/㎡区间，二环外公寓价格在6、7千元/㎡。
其中蓝光时代红街4月末开盘，截止6月16日，1-6月该项目公寓劲销383套，成为2015年上半年合肥公寓市场一大“亮点”。宝利丰广场紧随其后，1-6月公寓业态热销371套。BINGO缤购、加侨悦山国际、保利梧桐语公寓业态销量均超200套。
40年（50年）产权公寓核心项目现状：1-6月合肥40年产权的公寓销量差强人意，整体市场不乐观。相比70年产权的公寓项目，“产权”仍然是制约40年产权公寓销量的主要因素。随着此类公寓周边商业、办公的运营，微办公、SOHO等系列商办公寓的销量或攀升。
2015合肥公寓供给量近4千套 去化周期约13个月
根据合肥市房产局网站数据显示，截止6月16日，蓝光时代红街住宅在售量466套，该项目共3栋高层公寓，已推2栋，剩余1栋（未上市）体量为448套。未来蓝光时代红街公寓的供给量在914套，较高的供给量也将持续推高项目销量。
宝利丰广场、BINGO缤购为商住综合体项目，公寓为周边商圈或自身商业的配套。目前已全部入市，在售量分别为843套、84套。华邦繁华里、保利梧桐语公寓为70年产权居住业态，目前公寓也已全部入市，后期供应量即目前在售量。宝能城公寓2014年备案148套，2015年备案100套，目前仅剩6套，公寓业态基本售罄。
经开区金大地时代天街预计7月首开800多套，蜀山区原溪贝乐城-状元第公寓预计10月首开630套非毛坯公寓，这两项目公寓产权均为70年。此外，经开区美桐1号公寓项目产权50年，开盘时间未定，后期入市也将增加公寓市场供给。
房天下房天下观点：从在售核心公寓及预上市公寓来看，2015年合肥市场70年产权公寓的供给量在3956套，而70年产权核心公寓的月均销量301套，整体去化周期约在13个月，市场供应充足。
上述合肥在售70年产权核心公寓项目，呈现出几大特点。部分公寓项目特点比较鲜明，但基本离不开投资性、自住性、刚需过度、商务配套、学区陪读等属性。
1、处在一环附近，地理位置优越。周边商业发达，需要公寓作为配套。由于其商业写字楼，投资价值高，这一类公寓项目有蓝光时代红街、繁华里代、BINGO缤购、宝利丰广场。
2、综合体配套，临近地铁口。作为商住综合体项目一部分，用于完善综合体自身商业、办公、住宅的配套。加侨悦山国际小刚公寓客群属于此类。
3、刚需置业者过渡。受限于经济偿还能力，部分刚需群体购买公寓作为安居过渡，待换改善型住房后出租或变卖。保利梧桐语萌萌公寓客群属于此类。
公寓知识扫盲
公寓定义：为集合式住宅的一种，指生活设施齐备、仅占建筑一部分的居住形态。一般套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。目前公寓一般分为住宅公寓、服务式公寓，其中服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。
类型：目前合肥在售的公寓项目主要有住宅公寓、SOHO 办公、酒店式公寓、LOFT公寓、商务公寓等。其中，住宅公寓占主要部分。
LOFT公寓：一般要求层高在4.8米以上，隔出两层，类似复式楼。
SOHO公寓：一般为平层，面积与产权证上面积一致。Small Office Home Office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者。
酒店式公寓：一般面对客户为中高端客户，对地段要求很高，多集中于城市CBD，酒店式管理，非毛坯。
产权：目前合肥市场上公寓产权有70年、40年、50年，目前国家对土地使用年限划分为：居住用地高70年，商业、旅游、娱乐设施用地40年。70年产权公寓用地性质为住宅用地，可以挂户口，40年产权公寓多为商业用地性质，不可迁户口。商用性质的公寓，一般不可使用公积金贷款，首付50%，商业贷款年限为10年。70年产权住宅性质的公寓，贷款及首付与住宅类产品政策一致，贷款长年限20年。此外，70年产权公寓水电费同一般住宅标准，可使用燃气，40年产权公寓水电按商用标准收取，价格高于住宅水电，且不能使用明火。
相关政策：合肥公寓市场的火热，也催生了市场规范的出台。2013年11月合肥市房产局发布《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》，通知中明文规定取消“公寓式办公”、“办公式公寓”、“公寓式酒店”、“酒店式公寓”和“产权式酒店”等建筑术语，明确“公寓”使用性质为“居住”。
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