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三问楼市之二:楼市新政会引发房价上涨吗?

央视   2015-07-10 18:54

[摘要] 近一段时间,热闹的除了股市,莫过于楼市了。尤其是从3月27日以来,从国土部、住建部到央行、银监会、财政部、国税总局,短短四天时间,六个部门罕见地打出稳定住房消费的组合拳,也引爆了股市中地产股的行情。

近一段时间,热闹的除了股市,莫过于楼市了。尤其是从3月27日以来,从国土部、住建部到央行、银监会、财政部、国税总局,短短四天时间,六个部门罕见地打出稳定住房消费的组合拳,也引爆了股市中地产股的行情。

为了了解大家对楼市一系列新政策的看法,央视新闻的微博发布了一份小调查,截至昨晚八点,针对“您认为此次楼市新政会引发房价上涨吗?”这个问题,42.9%的网友认为“会”,38.1%的网友认为“不会”,19%的网友认为“说不清楚”。

而有调查显示,对于房价是涨是跌,认为房价涨幅小于5%的网友多,达到了37.7%,认为房价涨幅在5%-15%的网友占到了20.2%,认为房价基本不变的达到了26.3%,剩余的15.8%的人则投票给了房价将出现下跌。

新政没有带来楼市房价上涨

看完了大家主观看法,再来看看新政出台一周多来,市场的实际表现。

清明节一过,记者就来到了一家位于北京市通州区的在售楼盘。尽管不是工作日,但还是有一些前来看房的购房者,询问销售价格有没有变化。

销售人员告诉记者,这个楼盘在去年5月份就已经开始销售了,共有2000多套房源,但是开盘已经快一年了,目前还是有近一半的房子没有销售出去。因此,即便近期迎来了政策利好,但是他们并没有提高价格的打算。也正因为如此,清明节期间,他们的销售状况有所改观。

其实,维持原价销售、保证不涨价已经成为今年清明节期间不少北京楼盘祭出的广告语。3月30日新政公布的当天晚上,就有北京的开发商宣称旗下十个项目在4月1日前,不涨价,不打烊,就等买房人来抢房,并将其命名为“零点行动”。与此同时,陆续有开发商跟进宣布不涨价,通宵卖房。

同样,在南京,新政一出就有开发商宣称24不涨价,24不打烊。在南京城东一家楼盘,记者看到,开发商提出了30天不涨价,前来洽谈的客户大约有十多个。

据介绍,目前认购的话,可以享受94折的折扣,那么30天之后是否就一定涨价呢?对此,销售人员表示,她也不清楚,不过,听说公司层面正在开会研究,考虑30天后取消折扣优惠。

但是,记者注意到,这家楼盘是去年12月底开盘的,经过4个月多月的销售,居然所有户型都有大量剩余。所以,在业内人士看来,新政的出台,只是给了开发商营销创造了新的噱头,借此吸引买房人。虽然市场普遍看好预期,但在交易量没有明显上升的情况下,谁也不会任性涨价。

开发商库存高 涨价不存在现实基础

新政出台以来开发商们采取的行动,主要有两个:一是不涨价,二是加大营销力度。目的就是趁着现在购房人观望情绪转变的时候,开发商希望能够尽快地去库存回笼资金。记者梳理从去年至今的历项政策发现,将一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。

根据国家统计局的统计,去年在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米,其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米,其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊,尤其是三四线城市前几年超量供应土地形成的供给短期内很难消化。

因此,截至去年年末,商品房待售面积6亿2169万平方米,比2013年末增长26%,比2011年末增长2.2倍。而这仅仅是达到销售条件的待售存量,在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。

巨大的供应面前,对于房地产企业而言,意味着债务压力的增大。截至4月6日,沪深两市共75家上市房企公布了2014年年报,结果显示,75家房企的平均负债率为74.05%,短期借款却同比大增29.33%,这意味着房企偿债压力大增,资金链紧张。在这样的背景下,如何尽快出货回笼资金远比涨价要现实的多。

新政是否会推动二手房涨价?

既然受库存压力的影响,新房难言涨势。那么,二手房首付比例的降低、五改二政策的实施,是否会进一步促进二手房价格反弹呢?

南京某二手房中介公司工作人员表示,新政实施几天来,确实有房主来电希望上调价格,但这只是个别案例,绝大多数二手房房主并没有动作,二手房的价格也没有实质变化。

业内人士:二手房价大幅上涨可能性不大

业内人士认为,新政策虽有刺激作用,但导致房价大幅上涨的可能性不大,因为从现阶段楼市整体结构性供过于求的特征来看,业主方提价只会面临有价无市的被动。

专家认为,新政策有利于刺激改善型需求的提前释放,有利于促进大户型、高价房的销售,但很难创造新的需求,因为首付比例降低后贷款会增加,购房人获得按揭的难度反而会有所加大。

如何正确看待房价问题

可见业内人士和专家认为二手房涨幅不会大的理由主要是:从供给方面来说: 二手房整体仍是供过于求;免征营业税由满5年变为满2年后,免税的房子多了,可能在短期内会增加二手房的供给;从需求方面来说:现在炒房人大幅减少;首付比例降低,贷款则会增加。由于一般的消费者购二手房都会选择免营业税的房子,购房成本并未降低太多,很难创造新的需求。

供给可能会增加,需求方面则没有短期内大幅增加的预期,所以二手房价在短期内涨幅不会太大。当然从目前政策执行的效果看,短短一个多星期,谈效果已经完全显现,未免还为时过早。

房价对楼市政策的敏感度在下降

对于未来房价的走势受政策面的影响有多大?本台评论员也提出了自己的观点,楼市新政出台,房价并未应声而涨是好事情。,这说明房价对政策调整的敏感度在下降。过去那种一个政策就可能让房价暴涨、一个政策又可能让房价暴跌的局面,很难再出现了。这种“脱敏”,也算是一种回归市场规律的好现象。第二,这说明影响房价的因素越来越复杂,其中关键的是两个,一是供需关系,二是城镇化进程。这两个因素都有自己的运行规律,叠加在一起,让房价减少了上下忽悠,也更加可预期。总之,房价涨跌今后将“因地制宜”、逐步分化,暴涨暴跌,正离我们远去。

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