[摘要] 国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这70个城市中新建商品住宅价格下降的有33个，较9月增加了12个。这意味着，自今年2月起，新建商品住宅价格环比下降城市数量持续减少7个月后再次上升。
国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这70个城市中新建商品住宅价格下降的有33个，较9月增加了12个。这意味着，自今年2月起，新建商品住宅价格环比下降城市数量持续减少7个月后再次上升。
据了解，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，预计年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策。
数据
待售商品房两年增两亿平方米
国家统计局发布的数据显示，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。按照我国人均住房面积30平方米计算，粗略估算一下，上述待售面积可供2.2亿人口居住。而两年来，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
今年回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，亚豪统计显示，2015年9月末，商品房待售面积66510万平方米，比2013年同期减少了10622万平方米，但相比2014年同期却增加了21874万平方米。
大量省会城市新建商品房价格下跌
此外，10月房价下降城市数量在连续7个月减少后再度增加。据亚豪机构统计，10月，新建商品住宅价格下降的城市有33个，相比9月的21个，价格下降城市增加了12个。其中，有17个城市连续两个月出现新建住宅价格的环比下滑。这17个城市中，既有省会城市沈阳、长春，也包括部分三线城市。而在10月价格下降的城市中，又进一步加入了石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市。
亚豪机构市场总监郭毅认为，价格下降城市增多，特别是大量省会城市均出现新建商品住宅的价格下跌，显示当前房地产市场再度面临危机。
在诸多二线城市中，青岛楼市的库存量之大令人“意外”。新数据显示，截至11月13日，青岛市共有可售住宅(含保障房)18.6万套，同比上升18.5%，环比上升0.1%，按照11月7日-13日当地一周销售2740套来计算，去化周期为66周，约合14个月。
影响
房地产高库存对经济影响大
资料显示，今年上半年，房地产开发投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，这也成为6年来GDP增速首度破“7”。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。
上海某房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。
他表示，其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”;其二，作为“三驾马车”的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中低迷的部分。
在拖累经济增长的背后，高库存还可能导致更为严重的后果。杨红旭续指，如果库存不降、房价下跌，还将威胁金融体系的安全。
杨红旭表示，我国银行业对房地产抵押物有很强依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本以房地产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产，如果三四线城市的房价继续下跌，很多贷款的质量将趋于恶化，进而冲击金融体系。
“2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。”杨红旭警示说。
发声
高层罕见密集提及房地产
官方报告披露的巨量地产市场存量数据，成为决策层出台政策的一个重要参考。过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。
10月23日，李克强在中央党校的讲话中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”
11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
11月11日，李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
全联房地产商会执行会长任志强表示，房地产市场高库存的现状，意味着市场供大于求，不仅影响企业的利润，也影响开发商的拿地和投资进程。
试水
国管公积金再次松绑，山西取消限购
中央国家机关公积金贷款政策从11月12日起再次松绑。新规规定，职工购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金;并且在计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。另外，此次新规还提到，在外地缴存住房公积金的北京户籍的中央单位职工，在北京购买首套自住住房的，可申请使用贷款。
11月19日，山西省取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制，取消商品住房销(预)售价格申报制度，取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
预测
税制改革将是一个手段
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》的说明中，习近平指出，从国内生产总值翻一番和城乡居民人均收入翻一番看，2016年至2020年经济年均增长底线是6.5%以上。这也意味着，“十三五”规划肯定要充分考虑到实现翻番的要求和6.5%的底线。房地产不仅不能拖后腿，相关的税制改革将是一个手段。
中国社科院财经战略研究院研究员张斌分析，按照财政部提出的要合理设置建设、交易、保有环节税负的思路，未来可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市基础设施配套费等“五税一费”统筹考虑。
信贷支持力度可能加大
除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。知情人士表示，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。
有市场人士猜测，非限购城市的首套房低首付有可能降至20%，低贷款利率折扣相当于基准的七成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。
专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，购房落户政策将在更多城市演绎和深化。
点评：与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收，但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能为直接减税或税费补贴。
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