[摘要] 按照住建部的工作规划,巩固房地产市场向好态势成为2016年工作中的重中之重。这个掌控着中国房地产市场调控的权力部门,给自己列的任务清单中,要推进棚改货币化安置,2016年新安排600万套棚户区改造任务,并把去库存作为房地产工作的重点。棚改和“去库存”并行当前我国房地产市场转型期的两个关键词。
按照住建部的工作规划,巩固房地产市场向好态势成为2016年工作中的重中之重。这个掌控着中国房地产市场调控的权力部门,给自己列的任务清单中,要推进棚改货币化安置,2016年新安排600万套棚户区改造任务,并把去库存作为房地产工作的重点。棚改和“去库存”并行当前我国房地产市场转型期的两个关键词。
在住建部对新一年的工作部署之前,安徽省铜陵市就已经在探索这两项工作之间产生某种联系的可能,这座一个月前刚刚得到国务院点名表扬的转型城市,正在尝试一个有趣的棚改安置方案。
2016年2月18日,铜陵市一位政府官员告诉记者,棚改工作难的一点在于安置问题,但铜陵在传统的安置方式基础上,创新了一种“房票”安置方法,让棚户区居民可以选择用“房票”到城市的任何一个地方买房。
目前,棚改的安置方式主要包括货币化补偿和产权调换两类。其中,货币化补偿而现行的产权调换安置方式,主要采取原地建设安置或就近安置,但安置地点的问题常常成为矛盾点,同时,回迁房所需的建设用地和建设周期,给地方政府造成了一定的财政压力。
铜陵市推行的“房票”安置方式,是通过比照就地或就近建设安置房实行产权调换安置的政策,将按政策应安置面积房屋(虚拟安置房)的市场评估价与相应奖励补助纸盒,扣除被搬迁人安置需承担费用后的余额,以房票形式出具给被搬迁人,由被搬迁人自购房屋安置。需要注意的是,“房票”是被搬迁人购买安置房屋的结算凭证,不得提现、转让、赠与。
这意味着,铜陵市政府正在尝试用一张“房票”来同时解决两大难题——完成棚改任务和消化住房市场存量。
住建部部长陈政高在2016年住房城乡建设工作会议上指出,2015年,棚户区改造开工580万套,创造了历史新高,货币化安置比例达到28%,对去库存发挥了重要作用。
目前,我国房地产市场供求关系并不乐观,大量二三线城市房产库存持续处于高位。尽管在过去一年中,各级政府出台了一系列救市政策,从“3.30”新政到“9.30”新政,从央行的数次降准降息,到地方政府的各式救市方案。但在房地产开发投资回暖之前,中国仍然面临艰巨的去库存考验。据国家统计局统计数据,2015年房地产开发投资同比增长仅为1%。
2016年年初,铜陵市的“房票”安置细化实施方案落地。当地政府在发布的《铜陵市棚户区改造房票安置实施办法》中明确,被搬迁人取得房票后,可选购政府投资的安置房、全市范围内取得预售许可的商品房、存量房,符合住房保障条件的,可按规定选购保障房。
对于亟需盘活存量房产市场的城市来说,这一市场化安置方案被期待能发挥一石二鸟的作用。上述铜陵市政府官员说,“既能缓解房产市场库存压力,又能满足安置需求,让有限的财政资金发挥大的作用。”
不过,这项新的安置方案需要经过足够精准的计算,来判断“房票”结算能否节省棚改成本。上述铜陵市政府官员告诉记者,“铜陵市现在剩下的棚户区大多被规划成了非住宅区,难以就地安置,整体搬迁成本较高,资金问题也是棚改工作中的一大难点,而房票的安置方式,经过计算是能够平衡甚至节省财政资金的,而且可以节约土地资源,减少对安置房的土地供应。”
按照“房票”制度,政府将先开“房票”,后结算。对于期房,按照签约时结算30%安置房补偿款,交付房屋后结算剩余的70%,减缓了资金支付压力。同时,地方政府在和房地产企业结算时,可以通过协商商品房销售各类税种、政府采购折扣率等方式节省财政开支。
一位安徽省省级房产企业负责人告诉记者,“企业对此还是欢迎的,尤其是对于房产库存较高的三线城市来说,这也是缓解库存压力的好办法。但关键是,房票的量是多少,政府是如何为房票设限的,如果大家都在争取房票,不在市场上购买了,就会出现炒房票的情况,所以政府在管理时应该注意住房保障体系不能扰乱市场运作。”
目前,“房票”安置方式还处在试点阶段,在铜陵市的棚改项目中,只有个别项目可以采取“房票”安置。记者从铜陵市征收办了解到,“‘房票’的安置方案需要经过区政府讨论报批到市里,通过之后,补偿方案中提到了才可以使用房票,所以目前只有个别区的个别项目可以使用‘房票’安置,但从2016年开始,这一方案会得到推广,今年年初,‘房票’安置的细化实施方案已经出来。”
据了解,铜陵市的“房票”安置方式已经得到住建部的赞许。在住建部住房保障司编印的《住房保障工作经验交流专辑》中,铜陵成为值得经验推广的城市之一。
事实上,在明确“房票”安置方案之前,铜陵还已经尝试着迈了一小步,即通过团购商品房的方式解决安置问题。由区政府成立团购谈判小组,通过公开招聘,确定中标企业,拟定团购方案,报市征收办备案。一般而言,团购房源以现房为主,征收项目周边的待售商品房项目。
而“房票”安置方案则是在团购商品房的基础上又做了一些突破。铜陵市征收办一位工作人员告诉经记者,“‘房票’给出的空间大一些,可以买二手房,也可以在市中心买,团购商品房,则是政府已经在附近给你团购了房子,就近安置”。
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