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写给风口的合肥楼市:莫慌莫捂莫松

安徽网   2016-04-11 10:07

[摘要] 凡本报记者署名文字、图片,版权均属新安晚报 。任何媒体、网站或个人,未经授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表;已授权的媒体、网站,在使用时必须注明 “来源:新安晚报或安徽网”,违者将依法追究法律责任。

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经过1个来月的努力,安徽网新房频道(xinfang.ahwang.cn)于4月8日正式焕新上线。此时此刻的合肥楼市,正呈现出前所未有的景像:长期被列入2.5线热度却堪比上海、深圳等一线龙头城市,每有开盘必是人满为患;土地成交价格不断创下新高,甚至出现开发商“互撕”;在 “去库存”大方针下,合肥市四个主管部门不得不联手出台九条政策欲给市场降温。

购房者为买不到房、开发商为拿不到地、 为市场失常而集体性陷入“焦灼”之际,安徽网新房频道(xinfang.ahwang.cn)特发出呼吁——买房莫慌、卖房莫捂、调控莫松,让市场重回正轨。

买房莫慌

自去年第四季度,尤其是 年底,合肥购房者发现过去百般讨好的开发商开始“换脸”了。以前是各种甜点、蛋糕、水果、红酒备好邀请到售楼处坐客,还巴不得你呼朋唤友带上七大姑八大姨。如果还不去怕你上班累着饿着,将肯德基、麦当劳等洋早餐送到嘴边,并且 细心备好了擦嘴的纸巾。另外时不时地花重金请财经、娱乐界各路大腕前来助兴。

现在是 门槛由3千5千提升到3万5万,变着法子“验资”,必须房子车库一齐买,或者“主动”申请装修升级。开盘时间一推再推,再来个夜里突然袭击,等你左追右赶才发现要么是卖完了,要么现场都进不去了。开盘地点也从售楼处转移动到了大酒店、会展 ,明明项目在北边却要到南边开盘。被折腾够呛的你一气之下想换个楼盘,却发现忽然一夜之间个个都“卖完了”、“等下批吧,不过价格就不是现在这个价了”。“越买不到就越急着买”、“现在不买以后更买不起”,成为合肥购房者群侯症。

如果说过去的四五个月存在这种心理恐慌地话,现在却大可不必。其原因主要如下:一是本轮价格上涨是市场正常修正。2013—2015年合肥开发商经历了一轮“狂喜—悲观—狂喜”的心理切换。2013年合肥市区商品房成交超过10万套,开发商信心爆棚,而2014年、2015年成交不升反降,成交量每年下降1万多套,迅速由激进改为保守。其结果是拿地放慢,开发放缓,市场供应下降,至2015年底库存期仅约3个月。而彼时合肥市已先主动取消了限购政策,央行又多次下调房贷利率至历史低水平、二套房首付比例降低,刺激政策叠加,其结果是需求端的爆发,市场供求失衡,价格自然上涨;

二是 已启动调控之手,市场预期将会松动。过去房地产调控被形容为“一线发热,吃药”,合肥房地产市场也呈现出与一线城市慢一拍的情况,市场变化传导存在6—12个月的滞后期。2014年开始, 将楼市调控权下放至地方,地方 因此能根据自身的情况针对性调整。比如70/90政策被一些城市主动取消,除个别城市外限购逐渐解禁。此轮合肥房价上涨位居前列,合肥市也基于“个别区域房价上涨过快”的判断出台了旨在“平稳”市场的九条措施。这些措施要在短期内让市场反转显然不符现实,但是这也无疑释放出一个信号,合肥房价不可能再继续“任性上涨”了。因此购房者应该平复情绪,理性梳理自己的需求,而不是盲目入市。毕竟房子是大宗用品,也是多数家庭为主要的资产,不要为一时冲动留下后悔和遗憾。

卖房莫捂

“买不到房”,这是近段时间合肥购房者直观的感受。

“时代变了,售罄不牛逼,有库存才牛逼”,这是近段时间合肥开发商广为流传的段子。

由于合肥楼市供求关系的反转,面对价格的陡然上涨,在利润的巨大诱惑前多数开发商选择了“ ”:一是封盘。将原本仍在售的房子对外声称卖完了,等捱过3个月价格备案期后 获得超额利润;二是放缓拿证节奏。能拿3栋预售证的只拿一栋,一栋一栋卖,一栋价格比一栋价高。

“ ”对不对?“傻呀,送到眼皮底下的利润不要?”开发商嘴上不说心底却算得敞亮。不过这对于当下的合肥房地产市场而言却也未必!

首先,一些开发商确实存在错判市场库存不多。由于对2014、2015年合肥楼市判断错误,2015年底市场的反转对一些开发商来说确实踏空了,库存不多又想多追求利润,结果必然是销售周期进一步拉长,下一轮拿地时机被迫延后,多赚的利润被土地成本吞噬,机会成本提高了;另一些开发商虽然在市场较为低潮时拿地,却信心不足,不能按期完成规划、施工,眼睁睁看着市场火爆干着急;

其次,市场竞争逼迫开发商应明智放弃“ ”。当下的合肥房地产市场竞争激烈,龙头央企、各种资本市场上市房企、本地品牌房企等各路诸侯云集,尤其是合肥市场在全省楼市一枝独秀的表现,令他们扎堆合肥贴身厮杀,呈现出“大争之世”的态势。2014、2015年合肥市区土地成交总价前十的地块均为不同的房企所拿,入榜门槛也从8.3亿元上升至13.2亿元,涨幅高达59%。2015年合肥楼市已经完成了一轮开发主体的洗牌,中小开发商基本被淘汰出局。强强对话的结果必然是“规模优先”、“速度为王”,市场准入门槛进一步提升,集中度继续提高。期盼通过“ ”获得超额利润远比被赶出这个市场风险更大;

第三,“ ”暴利的窗口期基本已过。与去年同期价格相比,合肥不少楼盘涨幅超过50%,这一涨幅即使平摊到3年也是不低,更何况这个涨幅是在短短几个月内完成的,市场不可能一直这样涨下去。更主要地是,合肥市已经开始出手打击“ ”行为,规定除尾盘外每次申请预售规模不低于2万平方米、不合理定价将缓发预售证等。明确2016年城区商品住房土地供应将增加15%以上,实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。

趁高出货与顶风“ ”相比,是开发商当前更佳的选择。

调控莫松

针对本次合肥房价上涨过快的情况,合肥市房地产管理局等四部门于4月1日公布了《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》,旨在规范市场秩序,确保供需相对平衡,促进合肥房地产市场平稳健康发展。

要达到这一目标,显然必须快速将9条措施落到实处。比如,对购房者反应强烈的“捆绑”行为,尽快处罚并公布典型案例,以达到震慑市场的效果。事实上,由于至今未见到公开处罚,一些开发商仍在变相“捆绑”。

另外合肥房地产市场也发生了一定变化,“个别区域房价上涨过快”逐渐蔓延为全面普涨、 。比如过去年两年供应量较大的新站区、肥西邻近经开区的西南 已悄然突破9000元/平方米。甚至垫底的北城区域,也有个别楼盘开始“冲击”破万价格。合肥市显然应该针对市场的变化早做准备,出台更具效果、更加严格的政策,以免“促进合肥房地产市场平稳健康发展”的目标落空。毕竟过热的市场对合肥这座城市长远发展而言并不是好事。

 

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