[摘要] 依据法律规定,合同中违约金一般不能超过总房价的30%,假如房产总价是100万,市民可将违约金约定为30万元,以提高对方违约本钱。“合同里算的都是‘经济账’,高额违约金如果超过获得的利益,卖家自然就不会违约了。
依据法律规定,合同中违约金一般不能超过总房价的30%,假如房产总价是100万,市民可将违约金约定为30万元,以提高对方违约本钱。“合同里算的都是‘经济账’,高额违约金如果超过获得的利益,卖家自然就不会违约了。
经历过年初楼市疯狂,如果你还在期待房价下跌,只能说你太天真。刚刚过去的三月合肥首场土拍,即拍出一个总价地王,土地溢价率高达400%,可见2016合肥房价上涨已成定局。
另外目前合肥二手房市场,还有不少卖方是房主的亲戚或者朋友,因为房主在外地不方便而委托别人出售,这时候一定要卖方拿出正式委托书,否则很容易出意外。
上个月合肥房价飙涨,不少卖家为了涨价而毁约,其中就有买家与房主亲戚签合同,事后房主不承认合同,既耽误买房又拿不到违约赔偿的事。
还有一些购房者对卖家拿出的房产证没有一丝怀疑,结果掉进假房产证的陷阱,造成钱房两空。现在一些假房产证做得非常逼真,只有专业人士才能辨出真假,有不法之徒拿租房当自己的房子卖,结果造成购房者财产损失。
业内人士建议,买房人首先要到房产局查看该房屋的产权证是否真实,房屋有无抵押等情况。如果存在共有产权人,购房者还应要求卖方出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;从房主委托人手里买房,一定要见到正式的委托书。
买二手房时经常遇到精装、甚至豪装的房子,房主不遗余力夸赞自己房子装修多么好,用了什么品牌家装建材,以证明自己的房子值这个价。有不少买家确实是因为房屋装修而选择二手房,不过装修送家电,如果空口无凭事后很难维权。
张女士年前在政务区购买一套精装房,因为是精装修比市场价贵了20万,当时房主承诺所有的家具家电全赠送,并说当初装修花了40多万。张女士考虑到自己是给孩子买婚房,装修好的房子可以直接住不影响而儿子五一结婚,便爽快的签了合同。谁知交房时主要家具家电都搬走了,连主卧的门都换掉了。找原房主要说法,对方却不承认要送家具家电,只说送装修是指房屋硬装,不包含家具家电。因为购房合同中没有针对具体约定张女士只能吃“哑巴亏”,重新花钱买家装。
这一实例告诉人们,买二手房验房很重要。在看房过程中,买方不仅要仔细验房,还应将可能出现的问题落实到纸上,不论是室内装修情况还是附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时,双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时,卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式,来确保自身的合法权益免受侵犯。
陷阱三:阴阳合同后患无穷
二手房交易中,买方为了少缴税,听信中介做阴阳合同,但“阴阳合同”虽然一时少交了税费,但极易出现纠纷,一旦出现纠纷,很难保障买卖双方权益。
根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。
陷阱四:户口难迁麻烦不断
二手房中很多是家长为孩子买学区住房,重金买学区住房要紧的就是户口问题。如果不能及时落户,学区住房等于白买。
郑先生儿子明年即将上小学,考虑到附近学区不好,便在政务五十中附近买套小面积二手房,一切手续办完后,原房主户口却一直没有迁走,导致郑先生无法及时迁户口。原房主是准备卖房再买房,买房后户口迁到新房那里,但原房主买的新房要到明年底才能交房,明年郑先生儿子上学报名要错过了。
由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉,户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题。专家建议,在二手房交易前,买方好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任,以免权益受损。
陷阱五:中介买房吃差价
二手房市场中,遇到性价比高的房源中介会自己买入,再高价卖出,从中间赚取差价。赚差价比中介费高。目前合肥二手房市场中介买房源的现象不再少数。特别是遇到不了解行情的卖家,中介会直接收委托房源,再转手高价出售。
购房者好坚持买卖双方和中介三方见面、透明交易。过户时也要核实对方身份,确认成交价格。在无法见面的情况下,要求中介公司出具卖方的委托合同,一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时,在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料,若发现合约上某些项目不符时,买、卖双方应咨询清楚才可签下自己的姓名。
二手房交易中各种陷阱比较多,买房好通过正规中介公司,买房前要多上网了解一些注意事项,充分做足准备工作。如果不通过中介公司买房,而是从亲戚或朋友介绍的熟人手里买房,好研究清楚二手房相关政策,交易流程和税费等情况,签合同时千万不能因为熟人而草率,一定要严格按照规范签订购房合同。
自去年底以来,合肥部分地段二手房成交均价涨幅有30%。按理说,市场好起来,房产中介小哥们应该高兴才是。但这次楼市的“暴动”,大多数小哥都说没赚到钱。究其原因,有中介小哥说,二手房源少,当然也存在房主惜售。(凤凰房产)
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