[摘要] 昨日，合肥政府给楼市扔了颗“炸弹”，明确表示不会限购，取而代之的是完善差别化的信贷政策，同时通过增加土地供应来遏制高价“地王”势头，并首次尝试“网上”拍卖，希望通过多种渠道来维稳房地产市场。
昨日，合肥政府给楼市扔了颗“炸弹”，明确表示不会限购，取而代之的是完善差别化的信贷政策，同时通过增加土地供应来遏制高价“地王”势头，并首次尝试“网上”拍卖，希望通过多种渠道来维稳房地产市场。
央视关注合肥楼市调控
消息一出，市场上各种声音不断，有人认为合肥楼市迎来拐点，房价即将大跌，亦有人认为政策比较温和，难以撼动房价上涨势头。不管谁对谁错，从理性的角度分析，结合多位专家的采访，或许此次新政出台，对合肥楼市影响并没有想象中的那么大！
①“限购”未出台政策难形成威慑力
很可惜，本次政府一揽子政策中并未出现“限购”身影，这无疑让政策力度大大折扣，显得比较温和，更多起着维稳，并非打压的作用。众所周知，一直以来，限购是政府“禁忌”，属行政干预手段，对市场破坏力极强，一旦执行，可迅速对合肥房地产价格和销量形成影响，同时还会严重影响市场的投资、销售、信心等，这可以从2012年之后合肥市场中看出，当年在限购下，楼市出现急速降温，直到2014年才有所复苏。
限购？No！
所以，如此“灾难性”局面是上级层面不愿见到的，毕竟让一个城市房价上涨很难，但让一个城市房价下跌却很容易。不过合肥政府却不能这么做，作为一个产能欠发达的城市，从年初以来，合肥房价上涨至1.5万/㎡，已处高位，存在风险，一旦市场下行，后果不堪设想，同时还考虑到合肥处于大发展中，亟需资金进行建设，从而提高整体地位，向周边南京、长沙等省会城市看起，因此，保持房价稳定对于合肥城市发展来说十分有必要，一方面可以带动经济发展，另一方面也能提供充足就业岗位。
当然，现在合肥楼市情况，让上级层面也很纠结。站在城市运营者的角度来看，他们自然希望房价能够高涨，只有市场好了，城市各方面才会建设的更好。不过现在所面临的问题是，合肥本轮楼市暴涨，更多的是建立在信贷放水、高杠杆配资，以及市场乱象频出，捂盘惜售，高价地王频出等一系列因素的基础上，这些本身就是一种不健康、不稳定的发展状态，长久下去，很有可能会出现问题。
而近期，因为房价，民情怨愤，同时频频被央视点名，因此，上级层面迫于压力，不得不出台一些调控政策，来稳定房地市场，同时起到稳定民情的作用！不过从出台政策来看，并非打压，更多的是保持当前局势稳定！
②一方面提高购房门槛一方面信贷“放水”
当前合肥楼市，排除自住性需求，充斥着投资和投机客。据数据显示，这类人群占到合肥总购房人群的20%-30%，部分热点区域更是达40%以上，严重挤压着刚需在合肥生存空间，更成为推高房价上涨的“幕后推手”，加速着合肥房地产市场泡沫的形成，因此抑制这部分人投资和投机成本成为了关键！
昨日，合肥土地会议上，相关部门表示，从7月1日起，合肥将执行差别化信贷政策，针对购房客户的政策改为首套首付低25%，二套低40%，三套及以上低60%，也就是说，合肥市对于二套房的首付比例提高至四成，对应的是名下有房无贷的情况，而如果名下有房有贷款，则再购房首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。
差别化信贷政策
关于差别化信贷政策出台，同策咨询经理魏杨表示，主要在保护刚需，对投机资金和半改善半投资客户进行限制，有利于降低市场杠杆，平稳投资需求，起到稳定市场的作用，但短时间内可能不会对楼市有太大影响，至于不少购房者关心的房价是否下跌问题，采访的多位专家则表示，房价涨势基本面不变，后期幅度会减缓，对下半年合肥楼市看稳。
另外，值得一提的是，与限贷政策截然相反的是，近期，合肥各大银行大打“利率”战，不少银行更实现贷款低9折的优惠，一方面提高购房者门槛，进行市场调控，另一方面又持续“放水”，增加杠杆，实在让人看不懂！不过记者了解到，对于首付问题，政府由央行授权可以进行调整，不过关于利率优惠问题，则只能由央行决定！
对此，合肥学院房地产研究所所长朱德开就表示：“目前实体经济并不太好，贷款风险较大，相对而言住房是银行优质贷款对象，银行也愿意利率优惠。“另外，考虑合肥本轮楼市暴涨，更多的是建立在信贷放水、高杠杆配资上，此刻银行信贷“放水”或许会稀释限贷作用！
③“网拍”要求宽松政府土地“依赖症”难治
与南京、苏州土地“熔断”机制不同，合肥土地“网拍”要求显得更为宽松，无高地价限制，这意味对开发商未能形成实质行约束，相反，当前市场预期已经形成，开发商出于土地储备，资金回笼等因素，该高价拿地还会高价拿地，并不会因为“网上拍卖”而退步，不过恶意抬价等现象会有所减轻！
合肥土地“网拍”公告
其实，早在今年的5月30日，合肥市国土资源局就一改往日同场竞价的土拍方式，变为“并联”拍卖，并规定每家房企参与竞拍人数不得超过3人，并分成两批次7个教室中同时进行，同时要求媒体不得入内，被称为史上“严”土拍。对此，业内人士表示，合肥此举有意控制地价，一定程度上可能会对房企非理性拿地或者超高溢价拿地产生一些影响。
不过，从当日土地拍卖情况来看，整体上地价虽得到控制，但“地王”依然频出。这说明，单纯的“并联”拍卖无法阻止房企对合肥市场高涨的预期。所以，此次政府意向建立网上拍卖流程，不希望企业盲目扩展规模，去高价造“地王”，不过这种做法，要求比较宽松，并不严厉，毕竟政府也不希望缺少土地这一项重要的财政收入，而从合肥土地依赖度第二也可以看出一些问题。
当然，此次新政除了探索土地网上交易手段外，还从供应端增加土地供应，同时提升居住用地竞买保证金和缩短出让金缴纳时限，虽然相比购买端限贷政策，这一政策对开发端显得更有“份量”，对企业资金提出较高要求，使企业不能“任性”当地王。不过对操盘能力强，资金实力强的房企，并不存在问题，相反，会进一步占据合肥市场。
所以，有业内人士认为，单纯靠拍卖形式改变来控制地价是不太现实的，根本原因还是增加土地供应量，而且是持续不断的供应，无论市场行情好坏，这样才能稳定房价。现在市场预期已经形成，即使开发商“低价”拿地，也同样会高价“卖房”！
根据上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告显示，截至5月底，合肥城市存销比较小，由于供需失衡，去库存周期仅为2个月左右。而易居智库研究总监严跃进则表示，合肥城市近期房价上涨压力较大，从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。同时，政策收紧的概率也在增加，只有这样，才能够抑制过快的房价上涨态势。
虽然，进入6月以来，短短20天，合肥38个项目，近9000套房源备案入市“补仓”，其中市区占到24个，约6600套房源，而三县则占到15个，约2200套房源，远超5月销量。不过纵然不少项目集中备案，房价上涨到1.3-1.5万元/㎡，不过从市场上来看，房源仍旧不愁卖，各种“一房难求”场面频繁出现，微信认筹、捆绑车位、关系户等卖房手段层出不穷，直接助涨了开发商涨价气焰！
对此，同策咨询魏杨表示，这说明当前合肥矛盾在于“一房难求”，市场需求仍非常旺盛，至于市场一些乱象仍未杜绝，简单来说，就是房企价格还没涨到位！毕竟上个月，合肥才开始放开“限价”，而长期以来市场价格压制才刚开始松绑，价格逐步市场化需要一个过程。
另外，我们也需要考虑一个问题，那就是房价成本。从去年到今年拍出很多高价地块，毕竟土地成本在那里，而且可能集中在下半年入市。从近期入市房源来看，无论是从产品还是规划上，相较于以前其实上了新台阶，这对房价来说，也将高居不下！
结语
新政策的出台，对合肥房价抑制起着积极的作用，不过楼市涨势不变，预期后期房价涨势会减缓，保持稳定状态，至于会不会下跌，或许只能靠政府出台更严厉的政策，打压市场预期，或许才有可能！
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