[摘要] 近日，针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。记者调查发现，房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。
近日，针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。记者调查发现，房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。
房地产市场降温政策近期频现
在范围内，对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
与此同时，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度主要城市地价监测报告》指出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖高限价制度，天津收紧公积金贷款政策。
据记者了解，二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。
南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制，即当出让地块竞价达到高限价时，终止土地出让，所有报价无效；安徽近日将单宗土地出让价款低首付比例提至50％，南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60％。
在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房低首付比例为40％，购买第三套及以上住房，低首付比例均为60％，且停止住房公积金个人住房贷款。
房企拿钱手段越来越多
业内专家表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”
部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动，进而如何影响房地产市场？对此，多位房企高管表示，市场上融资拿地的手段却越来越多。
旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50％以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。
记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。
在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。
业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。据新华社
合肥部分银行收紧贷款
8月9日中午，有房产中介内部发布紧急通知：名下两套房的，有一套住房贷款未结清，将拒贷。
“这个消息是真的，从8月9日上午开始，我行针对这种现象的第三套房就不予贷款了。”中国建设银行合肥蜀山支行工作人员证实，这个消息属实，不光是建行合肥蜀山支行，建行其他支行也均表示收到消息。
工商银行金寨路支行工作人员则表示，近日有传出贷款新细则，但目前工商银行还未收到具体通知，“第三套房现在在我行还是可以贷款，但贷款新细则随时可能会正式下达。”
此外，兴业银行、浦发银行均表示新细则已经开始执行，而光大银行则表示这种情况从7月1日开始就被拒贷。此前，名下有两套房且未还清贷款者买房，第三套房首付为6成，而现在要么一把付清，要么无法买房。对买房者的资金要求大大提高。
不光是有房无法贷款，就是查出名下无房，但有未还清贷款的房产，也可能被银行拒贷。
为何会出现名下无房还会有贷款的情况？原来，合肥市此次限贷中，房查以合肥市区范围（不含四县一市）为准，查贷包括外地贷款记录。也就是说，只要外地或者是四县一市有房有贷款没有还清，在合肥买房，就会出现房查显示无房，而名下还有贷款的情况。这种情况也可能被银行拒贷。
此外，有一套房，且有2次及以上贷款记录，其中有1次未结清的，银行也可能不受理。
细数今年以来合肥楼市政策——
2月2日
银行下调首付比例 继去年9月30日央行公布首套房首付比例从3成降至2.5成之后，2月2日央行再次下调首付比例。对改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。
2月19日
契税征收幅度降低 财政部等三部委发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭首套房和第二套改善性住房，契税征收大幅降低。同时取消144平方米以上户型非普通住宅限制，促进大户型市场交易。
4月1日
严查市场捆绑销售 合肥市房地产管理局等部门发布《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》，将加大城区住房土地供应量，实行“差异化供地”，同时对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。
6月7日
公积金下调缴存比例和基数 合肥市住房公积金管理中心连发两则通知，调整住房公积金的缴存比例和缴存基数。根据通知，合肥市凡住房公积金缴存比例高于12%的缴存单位，一律予以规范调整，不得超过12%。
7月1日
执行差别化信贷政策 合肥市人民政府办公厅《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，通知从几个方面对合肥楼市进行了调控。其中包括增加土地供应和住房供应、实行土地供应“并联”拍卖、执行差别化住房信贷政策等等。
8月
合肥市部分银行再次收紧贷款。
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