合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？

我之前研究城市房价的时候，分析了长三角的核心城市，发现近十年来上海、南京、合肥房价比值一直都维持在10:5:3的比例，非常稳定。尽管城市之间的房价值产生了极大的分化，但是价格比例并未发生明显变化。

你可以这样去解释：“哎呀，上海的房价太高了，南京离上海这么近，房价还没有上海的一半多，我们去二线南京发展好了”，或者“南京房价这么高，合肥还不到南京的一半，那我还是回老家省城买房子好了”。房价太高的城市，尽管有大量优质资源吸引，还是会将部分人群溢出到资源相对弱势的城市去。

在热点城市整体房价水涨船高的情况下，尽管合肥的房价涨幅很大，但是起点较低，上海与合肥房价的值越拉越大，这给人一种分化较大的错觉。长三角的战略提出，使得长三角核心城市都受益，表现为他们的房价相比中西部核心城市与省内其他城市的房价比例越拉越大。

这也是前几年合肥房价甚至跟下边一个县城的房价持平，而目前房价普遍是各地市房价两倍的原因。作为江苏省会的南京，也是同样道理，它的房价会跟常州、无锡、镇江等非核心城市越拉越大，而且这将会是比例差距上的扩大。

我把这种现象解释为城市化进程2.0。城市化进程的1.0表现为：农村和小城镇人口往大中小城市聚集，中小城市往大城市聚集，大城市和省会城市往一线城市聚集。随着人口老龄化和三四线城市房产逐渐过剩，中国的城市化发生了极大变化，吸引人口的主力城市已从一二三四五线城市变成一二线城市。这宣告着城市化进程的2.0时代来临，表现为三四线城市房价停滞不前，一二线城市房价跟三四线城市越拉越大。

本文数据图片均引用公众号“城市数据团”

这是一幅2016年的春运迁徙图，从图上我们可以看出：除去北上广深之外，向外放射流动人口的城市基本上都集中在中西部省会城市和直辖市。这些外来人口很大部分是流动人口，而他们中的很大部分可能会选择定居在吸引他们的城市。

这是春节前夕人口净流出城市前10名，我们可以看到北上广深几乎占所有流动人口的一半，一线城市强大的人口吸引力将一直会是其房价有力的支撑，而剩余基本上都是二线城市和省会城市。

图中圆点为人口流动的目的地，其出发城市分别为：北京（红色）、上海（蓝色）、广州（橙色）、深圳（黄色）；圆圈越大表示人数越多。目的地城市的人口流入量占出发地城市人口总流出量的80%。

我们可以看到三大城市群的核心城市辐射区域性很强，北京主要是北方和中部，上海是华东地区，而广深主要是华南和中南。从分散度上来说，以北京为中心的环渤海湾和以广深为中心的珠三角经济聚集度太强，容易造成一家独大式的畸形发展；而以上海为中心的长三角资源比较均衡，区域内城市能够共同协调发展。

这是郑州春节前夕人口流动图，图中绿色圆点为人口从郑州流出的目的地，黄色圆点为流入郑州的人口的出发地。我们可以清晰地看到，作为省会城市，它的辐射面主要是在省内，一个省人口的多少和经济发展面能够决定它的省会房价究竟能够走多远。我们还应看到，对于郑州本市的居民来说，他们主要的流动去向无一例外都是比自己城市更加发达的一线城市，这是现实版的人往高处走。

我们可以看到，绝大部分的人口流入已经集中到一线城市、省会城市和热点二线城市，这就是中国城市化进程的2.0时代来临。什么时候是3.0时代？当所有人都只往一线城市或者几大城市圈核心城市流动，没有人口吸引力的城市房价被核心城市越拉越远的时候，3.0时代或许就来了。

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