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合肥住宅受限 小户型商办产品或成投资新宠

中安在线   2017-03-23 10:48

[摘要] 近期全国新一轮限购潮开启,多城市出台相关政策给火热的住宅市场降温。与住宅市场形成鲜明对比的是,商业地产面临去库存困境,合肥同样如此。今年3月17日国家审计署发布的《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》中,甚至重点提到“合肥市非住宅类商品房库存不降反升”。

近期新一轮限购潮开启,多城市出台相关政策给火热的住宅市场降温。与住宅市场形成鲜明对比的是,商业地产面临去库存困境,合肥同样如此。今年3月17日国家审计署发布的《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》中,甚至重点提到“合肥市非住宅类商品房库存不降反升”。

合肥的商业项目开发模式多样,综合体、商办产品、社区商业应有尽有。然而与住宅市场相比,合肥商业市场始终差了些“火候”。部分商场萧条冷清,商铺招租困难、规划的商业综合体迟迟未建、写字楼为销售打着“公寓”、“soho”旗号。如今合肥商业地产处于怎样的尴尬境地?在合肥住宅市场限购之后,商业地产是否能够成为投资新选择,从而迎来重生?

“您好,这里有位于合肥XX区的写字楼在售,请问有兴趣了解一下吗?”很多人都接到过这样的电话,有些人甚至一天接到数个。为了将写字楼卖出去,合肥大多数商办产品都采用这样的电话“推销方式”。

商办产品是非住宅商品房的一种,与合肥住宅产品不够卖相比,合肥商办产品面临“卖不掉”的困境。3月12日,合肥市房管局发文明确表示,2017年要“立足合肥实际和项目实际,有效引导非住宅商品房去库存。”

相关阅读:合肥商业综合体销量占比不足10%库存严重过剩前景堪忧

合肥商办产品需要3.12年才能完成去化入市量远高于成交量

截止今年1月份,合肥九区商办产品存量达449.55万方,按2016年月平均去化面积12万方计算,合肥需要约3.12年时间才能去化解结束。

除了库存量大,合肥商办产品入市量也不小,但成交量却跟不上入市量,造成市场供求比严重失衡。以今年1月为例,合肥九区共有3776套商办产品入市,面积275078平米,而当月商办产品的销量却只有3245套,成交量与入市量不成正比。

商办产品价格与住宅严重倒挂相差千元/平米成常态

不仅如此,合肥商办产品还“卖不上好价钱”,与住宅产品价格倒挂严重。目前合肥商办产品价格多在1.2万元/平米左右,1.2万元/平米以上的仅有9个。

位于政务区的百利中心(相册户型价格动态二手房),是目前合肥在售商办产品中价格高的,均价1.5万元/平米,这个价格与同区域住宅产品相比,完全被“秒杀”。该区域在售的住宅产品中,低的文一名门首府,均价19988元/平米,比百利中心(相册户型价格动态二手房)高出4998元/平米。

合肥政务区写字楼集中,价格却与住宅严重倒挂

禁止“办公改公寓销售”商办产品去库存出路被堵?

为了提高销量,合肥商办产品“绞尽脑汁”,其中不乏一些商办产品打着公寓的旗号销售。去年6月,国务院发布住房租赁新政,支持“商改住”,让商办市场似乎迎来春天。

然而今年合肥房管局却发文明令禁止“办公改公寓销售”,同时合肥目前也未落实“商改住”政策。这让原本看到一丝希望的商办产品又被“打入冷宫”

国务院支持“商改住”,合肥却禁止“办公产品改公寓销售”二者之间是否相互冲突?其实“商改住”政策表面上看很利好,实际操作却存在巨大的困难,合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,这涉及到土地使用制度改革,“在土地制度方面,40年土地使用年限的商业用房改为70年使用年限的住房,拍卖的土地转化成划拨的土地,需要地方财政的退让与牺牲。”

利好政策不再,合肥商办产品难道没有出路了吗?业内人士认为,随着第三产业的快速发展,商办市场去库存也并不是“难于上青天”,不过促进商办市场发展要从提高需求和改善写字楼的软硬件上多下功夫。“一般情况下,写字楼每一百平方米配3到5个车位是比较正常的,但是合肥很多写字楼的车位配比很低,写字楼物业方面也有提升空间。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示。

住宅市场受限小户型商办产品成投资新选择

虽然合肥商办产品整体的成交量不高、去库存压力大,但在当前住宅市场趋冷,商办市场投资环境日益宽松的情况下,100平米以下小面积商办产品逐渐成为投资者新选择。

今年2月合肥商办产品共计售出1387套,其中小户型商办产品成交1090套,占比79%。以新站区京商商贸城为例,该项目在售产品面积段在40-90平米,2月该项目共成交331套,占区域总成交的88%。

“小面积产品不多,在出售的主要以100平米以上的大面积产品为主。”合肥西环中心广场销售人员表示,小户型商办产品销量一直好于大面积产品。

小户型商办产品兼备购买成本和投资风险‘双低’优势,也很客观,像政务区写字楼产品一般都能租到50—60元/平米左右,从长远角度来看,确实适合投资。”万途营销总经理孙宜庆表示,长远来看,合肥部分小户型商办产品适合投资。

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