[摘要] 去年10月2日，合肥正式实施住房限购政策。半年来，限购政策效果如何？对合肥楼市影响多少？不少数据显示，合肥楼市变“冷”了，业内称其是“硬着陆”。不过，透过数据之外看市场背后，人们又感受到了一些不一样的行情。
去年10月2日，合肥正式实施住房限购政策。半年来，限购政策效果如何？对合肥楼市影响多少？不少数据显示，合肥楼市变“冷”了，业内称其是“硬着陆”。不过，透过数据之外看市场背后，人们又感受到了一些不一样的行情。
看数据：跌跌不休
房价“领涨”变“领跌”
市民声音
“以前发现合肥房价经常‘上头条’，上涨太快几次上央视了；后来消停了；现在跌得刹不住了。”
国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，2月份，合肥房价连续第4个月下跌，其中二手房价格环比下跌0.8%，跌幅在70城中居首位。
时间回到去年限购前，合肥房价走势强劲。
去年8月前，合肥房价涨幅惊人，新房价格环比涨幅几乎月月排在前5名，有几个月涨幅跃居；二手房涨幅更有“脱缰之势”，多次领涨，的一个月环比涨幅接近10%。
去年10月，限购正式实施后，合肥房价一下踩了急刹车。国家统计局发布的数据显示，去年11月，合肥房价涨幅开始由正转负，并且自此开始进入连续下跌模式。
除了房价数据“大变脸”，合肥楼市成交量也变化巨大。从网上备案系统显示的成交数据来看，限购开启后，合肥楼市也进入“冷冻模式”。去年10月，即限购开始的当月，合肥市区商品住宅销量为3000多套，相比前一个月下跌50%；同年11月，这一数字变成1240套。截至今年3月，合肥市区商品住宅销量一直保持在每月1000多套的水平。这一成绩相比限购之前可谓惨淡。
统计数据显示，2016年，合肥市区共成交商品住宅76501套。平均算下来，合肥去年每月住宅成交量超过6000套。这是今年合肥楼市月成交量的好几倍。
合肥楼市限购半年：数据变冷 实则不少楼盘仍热销难买
看市场：依然走俏
买房还要靠运气
市民声音
“我为了买滨湖新区一套房，验资两次，每次都摇不上。不都说现在楼市不行了吗，怎么还这么难买？
上周末，合肥滨湖新区某楼盘首度开盘。房源共180多套，现场客户超过400组。这家楼盘均价超过2.4万元/平米，的一套售价810万元，普通户型一套售价也要400~500万元。最终，房源当场售罄。这意味着，部分客户想买却没买到。
同一天，包河区某楼盘低调加推2栋洋房，总共48套房源，售价达2.99万元/平米，售价1.6万元/平米。总价算下来，最贵的一套要500多万，的一套要300多万。这次，共有60组客户到场选房，场面虽不火爆，但也是供不应求。
如此高的房价依然抢手？如果说这出乎大家的意料的话，那最近包括肥西、新站等区域在内的诸多楼盘热销，则在人们意料之中。
3月29日，肥西某楼盘加推2栋高层，均价1.05万元/平米，200多套房源在1个多内售罄。前不久，肥西另一楼盘开盘前一天晚上通知买房者去售楼部领摇号券，客户排队到晚上11点……
事实上，春节以来，肥西上演的“抢房大战”一场接一场，火爆、低调、抢跑成为该县楼盘代名词。
在合肥市区，也有一些楼盘热销。3月，蜀山区某楼盘加推，共116套高层房源，均价为1.96万元/平米，最终所有房源半售完。在新站区，每平米售价在万元左右的刚需盘也受到市场追捧。
合肥楼市限购半年：数据变冷 实则不少楼盘仍热销难买
看背后：冷热不均
房源同市不同命
市民声音
“说现在市场冷，但不少房子还是难买到；说现在市场热，跟以前比又差了很多。实在让人看不懂了。”
合肥市民吴女士和爱人名下现有两套房，手头有几十万现金。她想买一套大点的改善房，不过受限购影响现在没法买。
跟吴女士情况类似的市民不在少数。在合肥限购、限贷政策之下，部分有一定购买力的市民失去购房资格。这直接导致合肥楼市有资格入场的客户少了很多。而那些有购买需求和购买资格的准购房人，一方面在政府大力调控下出现观望情绪，谨慎出手；另一方面选房余地多了，也不着急出手。买卖双方博弈加剧。
与此同时，市场是否真如数据所呈现的那样下跌明显？
数据显示，合肥房价环比下跌，成交量下滑。其背后除了市场整体降温外，还有其他因素。如政府有一定的“限价”行为，控制房价涨幅，各楼盘此前“逢推盘必大涨”的情况不再出现。另外，限购以来，合肥市场上少见高价楼盘亮相，成交备案的多为刚需楼盘，价格相对较低，使得整体备案价格被拉低，导致合肥房价“降了”。
合肥楼市成交量下滑，则反映出供求关系的深刻变化。一方面，受到限购、限贷政策影响，部分有购买力、无购房资格的人群被挤出市场，购房需求受到直接影响；另一方面，开发商也调整了楼盘上市步伐，推盘节奏放缓，市场供应量变小。这些都使得市场成交活跃度明显降低。
多个因素叠加之下，合肥楼市整体出现降温。房价不再大涨，成交量不再疯狂。但仔细分析会发现，降温的背后，市场分化也十分明显。
比如，肥西是限购以来合肥楼市最为火爆的板块。但就在上个月，该县某“地王楼盘”出现降价销售。该楼盘在物价部门的备案均价为1.4万元/平米，上市销售时推出100套特价房，销售价格只有1.15万元~1.18万元/平米，降价2000多元，优惠力度惊人。
在合肥市区，同样是高端盘，有的楼盘供不应求，有的楼盘则蓄客艰难，销售惨淡。蜀山区某楼盘上月初开盘，蓄客半年后，116套房源均价1.59万元/平米，最后现场只去了30组客户，去化仅有2成。
合肥楼市限购半年：数据变冷 实则不少楼盘仍热销难买
看未来：分化加剧
依旧冰火两重天
市民声音
“房价会跌到什么程度？中意的房子容易买吗？什么时候出手买房最合适？”
今年4月6日，住建部和国土部联合发文，加强近期住房及用地供应管理和调控。其中要求商品房消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏；坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。对此，百瑞地产资讯中心主编王敏表示，从目前去化周期来看，合肥属于要增加供地的城市。两部委的政策是从供给侧稳定房地产市场预期，抑制未来大涨的可能性。
今年以来，合肥推新的楼盘中，既有价格在每平米万元左右的刚需盘，也有价格高于2万元/平米的高端盘。但并不是价格低就卖得好，价格高就难卖。目前，合肥楼市分化已十分明显。接下来较长的一段时间，这一趋势将更加凸显。
仔细分析，现在哪些房子好卖，背后都有一定原因。比如肥西是当前合肥楼市热销地区，有距离市区近、交通便利、配套设施较完善等整体优势，但热销楼盘的成交均价基本维持在1万元~1.1万元/平米。相比市区来说，这一价格十分有吸引力。另外一些热销盘，价格虽高，但整体品质、特色、配套等不错，性价比高，依然赢得市场。
反之，一些性价比低、价格却不低的楼盘则销售艰难。如蜀山区那个蓄客半年、去化仅有2成的楼盘。之所以不好卖，与其产品自身有关。一方面，该楼盘产品体量太小，整个小区只有3栋高层，并无特别卖点，价格却不算低。作为毛坯高层，一套房价格150万，首付40多万元对于刚需族来说并不轻松。
对于开发商来说，当前的形势是政策严控，土地供应加大，限价令下土地价格走低，未来品牌实力不强、产品没有特色、价格不占优势的楼盘将面临更大压力。对于购房者来说，随着供地量加大，可供选择的楼盘越来越多，房价企稳，买房不用着急，性价比、潜力成为考量的关键。可以预计，未来合肥楼市中，好卖的房子可能一直热销，不好卖的房子则会压力骤增。
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二手房市场正在回暖？
最近，到合肥各大不动产登记中心办事的市民又多了起来。合肥市多个二手房中介机构人士告诉记者，3月以来，随着学区住房成交出现小高峰等因素影响，合肥二手房市场出现回暖迹象。
辉达房产政务区一门店店长康伟伟表示，限购以来，合肥二手房市场呈现两个阶段。限购开始到今年2月，市场降温明显。一方面，成交量大幅下滑，另一方面，价格出现议价空间。2月底以来，市场则呈现回暖态势。“以前高峰期店里每个人每月能成交5、6单，限购后成交1、2单都难。现在店里每个人每月成交2、3单的不在少数。”康伟伟分析，这一方面是因为随着限购政策的实施，市场观望氛围逐步转淡，部分购房人选择出手；另一方面，3月份以来，学区住房成交出现小高峰。
价格方面，合肥二手房价格基本涨不动。随着市场整体降温、行情开始分化，一些在前期火爆行情中暴涨上去但有水分的房子开始降价，如政务区的回迁房，价格的时候逼近2万元/平米，而随着市场变化，如今单价下跌近4000元。另外，即便是同一个小区，房源的价格也差别较大。如一楼或顶楼、户型不好等，这些房子在出手时就往往要下调价格，这也导致合肥二手房成交价格出现下滑。
合肥365地产家居网二手房频道的数据也显示，3月份，合肥个人二手房出现挂牌面积和挂牌均价环比上涨的情况。价格上，售价的学区住房单价已在4万元/平米。
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