如果把时间退回到2011年的合肥楼市，我想大部分人应该会重新考虑当时的选择，但人生没有后悔药。这篇我为大家盘点一下2011年合肥备案的楼盘，看看哪些是你至今都懊悔错过的房子。
在经历了2009-2010年的房价高速上涨之后，合肥于2011年3月31日，正式实行限购。随之就出现了新房销量的大幅下跌，房价滞涨停涨，购房者观望情绪加剧。5年半后，也就是2016年10月2日，合肥再次重启限购，合肥楼市面临的情形跟上次如出一辙（公号“小易论楼市”《未来两年合肥房价走势猜想》）。
这5年半中，合肥房价绝大部分时间都是非常平稳的，尤其在限购之后的2年。我统计了2011年合肥所有开盘小区的备案均价，然后跟现在价格做比较，计算其涨幅。2011年备案价格数据取自合肥市物价局网站（2011年新房是没有号头费的，因此数据准确），当前小区均价采自安居客。
1、庐阳区：
庐阳区2011年开盘的都是高层，率的小区是华润橡树湾（183.6%），率的是融侨观邸（100.5%）。这个结果其实并不令人感到奇怪，融侨观邸一开盘，价格就已经太高了，这种溢价早就吃掉了未来几年的涨幅。其他小区涨幅可圈可点，处于中位。
2、蜀山区：
蜀山区是4大区域里面表现的一个。我一直没搞明白，安粮兰桂公寓开盘为什么卖得这么便宜，而现在却又这么贵，简直是bug一样的存在。幸福里率212.5%，排名第2，华润这次又上榜了，看来这个央企卖房子还比较靠谱。
排在倒数第1的是中海原山的别墅，不但没涨，还小跌了-2.7%。排在后位的基本是一些公寓、多层，还有一个臭名昭著的公园道壹号。万科的两个盘子，看到了么？金色名郡和金域华府，比同期的华润幸福里，居然少了接近100%的涨幅。这是我一直不推荐大家投资万科的原因，品牌溢价率太高，投资相对太低。
3、包河区：
绿色港湾，作为别墅，备案价格居然低于高层，这是令我疑惑的地方，谁能帮我解释一下。洋房和公寓，在包河区依旧是相对较差的投资标的。整个包河区的房子中规中矩，投资亮点不多，表现比庐阳区和蜀山区稍逊一些。
4、瑶海区：
瑶海区的表现是四大区域里面最差的一个，这跟瑶海区的大环境有关。表现的和平盛世，率达到162.4%，其余则基本上都在130%以下徘徊。
5、经开区：
经开区整体表现比较惊艳，平均涨幅在140%上下，就算一般公寓，也有不错的。别墅依旧是赔钱货，即使绿城出品也不例外。
6、高新区：
高新区小区的表现真是冰火两重天，它深刻阐释了改善得越狠，就越不值得投资的真理。高新区是高端改善和刚需两种极端共存的区域，所以我们既可以看到不错的高层，也能看到连翻番都达不到的洋房和别墅。处于中间的多层和小高层，投资价值也居中（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
7、政务区：
政务区是表现的区，平均率在180%以上，几乎比其他大部分区域的值还高，相信政务区是绝大部分人都懊悔错过的投资区域。过去的6年来，政务区除了资源投入较多以外，最重要的原因是形成了一所公认的学区（公号“小易论楼市”《你买的是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》），这是我认为政务区房价之所以飙升的最主要原因。
排名的居然是公寓，你没看错，小户型的，即使是公寓也有很不错的投资。排名最后的是imore和内森庄园的高层，内森的高层面积偏大，容积率太高，这可以理解，但是imore又是为啥呢？政务区的投资，基本上是随着备案价格的提高而依次降低的，因此价格便宜的二手房还是值得考虑的。
8、滨湖区：
滨湖从2007年才开建，因此2011年时候新盘数量很少。书香门第和文华阁，都是46中本校区和师范附小的，因此在过去6年中，率有非常惊艳的表现，都超过了200%。滨湖假日的洋房还是表现最差的。
9、新站区：
除了昊天园和家天下两个小区外，新站区的其他小区都表现得很差，从全市范围来看，这种成绩都是倒数的。
上面的表格我们可以看到，即使是最普通的高层，率也能相差100%。我想提醒大家的是，当前新房市场情形其实跟2011年是一样的，如果选择正确，你完全可以避免5年后再次后悔。那么现在该如何买房呢？我给大家提供几点建议：
1、选择新区。政务区是过去10年来合肥市大力打造的新区，资源投入相当大，因此政务区的房子很快。不管你如何不喜欢滨湖，但必须要承认，未来潜力的地方还是在滨湖，因为这里是政府着重建设的新区（公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。
2、选择宜居的区域。在率超过180%的小区中，政务区、蜀山区、滨湖区的出现次数，这三个地方是合肥公认比较宜居的地方，只有环境好的区域，才有更多的房产溢价。
3、不要去投资别墅、洋房和公寓。上边表格是率低于100%的小区，我们可以看到绝大部分都是别墅、洋房和公寓（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。我在前面的文章里面多次讲过，这三种物业是市场上非常小众的产品，而越小众的产品，率就越差，投资标的还是刚需房。
4、远离高溢价小区。我不知道为什么那么多人迷信万科，这个中国最赚钱的房地产企业，如果钱都被它的品牌赚了，你还指望你的房产潜力会有多大？我一直建议大家投资远离万科，意思不是不能投资万科，而是在同时期比万科好的投资标的实在太多。
5、选择价格适中的品牌小区。在产品设计、质量管控、物业管理等方面，品牌小区一般比普通小区更为，即使有适当的溢价也是可以接受的（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。在二手房市场，品牌小区的换手率也明显高于非品牌小区。
6、可投资学区公寓。我在之前文章里面讲过，所有房产投资类型里面，小户型是保值的产品（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买？》）。公寓虽然不如住宅，但低总价就是学区公寓的致命优势，如果你资金有限，可以考虑。
7、投资不要选择瑶海新站。以上数据已经表明，瑶海新站区是合肥市所有区域投资价值的区域（公号“小易论楼市”《合肥瑶海新站区二手房成交数据分析》）。瑶海新站区产业众多，是合肥市环境条件最差的区域，除非是周边就业的刚需，不建议在此投资。
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2017-07-17 14:24:05
