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合肥房价企稳回升?合肥7月份二手房成交分析及购房建议

2017-08-21 12:39:14

8月18日,国家统计局公布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。15个一线城市和热点二线城市中,新建商品住宅价格有5个城市环比出现上涨,其中涨幅的两个城市是广州和合肥,广州环比上涨0.4%,合肥上涨0.3%。热点城市中,合肥排第二名。

我们再回顾之前国家统计局1-7月份的房价数据。2017年前6个月,合肥新建商品住宅价格只有3月份和6月份环比出现上涨,且仅有0.1%;二手房价格除了3月份没有发生变化,基本都是环比下跌。但在7月份的房价统计中,不论是新房还是二手房,合肥房价环比均出现今年以来的涨幅。

这是不是意味着合肥房价将全面出现转折呢?我统计了安居客上50个重点城市的房价数据,我们可以看到合肥7月份的二手房价格环比下跌-0.54%,其变化幅度基本上是排在所有城市的后列。

从2017年7月份50个重点城市房价平均环比涨幅来看,较6月份出现明显收窄,看来7、8月份确实是传统的淡季。涨幅排名靠前的依然是三四线城市,而跌幅的区域是环京,这是之前的文章早有预料的。

长三角城市。上海房价经过5月份小幅反弹之后,继续下调,是整个7月份长三角跌幅的城市。除上海之外,长三角的其他核心城市,苏州、合肥、南京、杭州房价都是负增长或者小幅增长。其他非核心城市,基本上都还在补涨之中,特别是常州,最为凶猛。

华南珠三角城市。珠三角城市也基本上表现比较平和,没有出现太大的涨幅。凡是环比出现正增长的,基本上都是前期房价上涨不足或者回调已久的城市。厦门房价(47689元/平米)已经连续下跌两个月,但依然超过一线城市深圳(47369元/平米),这是一个非常不可思议的现象。

环渤海湾城市。环渤海湾城市房价是所有城市群中表现最弱势的,经过去年底和今年初的疯狂炒作,环京地带房价开始出现崩溃,石家庄、廊坊、天津开始出现加速下滑。而北京的房价似乎见底回调。

其他城市。中部省会城市只有长沙出现了回调,如果结合长沙这两天出台的限购变相放松措施,我们可以看出长沙房地产市场的水有多深。西部城市表现异常良好,全部都在小幅上涨,我们还可以理解为这波大周期最后行情的补涨。投资不过山海关,东北城市依旧是我们应该远离的地方。

合肥链家7月份共成交了295套二手房,这个数字在6月份是301套,其实三四月份的成交量也基本上跟这个相近,这也反映了合肥市场淡季不淡的反常现象。我在之前文章中讲过(公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w?数据告诉你,合肥备案价格究竟限制在多少?》),合肥新房备案价格被严格限制,很多开发商的备案价格不能通过,这造成新房市场供应严重不足,今年前7个月新房备案量仅有去年同期的三分之二

新房供应跟不上,需求被迫选择二手房,因此二手房交易比预期活跃。以下数据采自链家网的实际成交数据,样本数为1881个,7月份为295个。因链家的业务范围有限,这里的房价数据基本上是合肥市区或市区的数据,房价反映上比合肥实际均价要高一些(公号“小易论楼市”《合肥6月份二手房成交回暖,房价抄底时机到了吗?》)。

1、合肥7月份二手房整体成交情况

以上图表是2016年11月份到今年7月份总共9个月来合肥房价的变化趋势。如果去掉一个值,再去掉一个值,那么次高值为16800元/平米,次低值为16270元/平米,两者仅相差3.26%。房价点出现在年前年后,目前房价比4个月前确实有所下滑,但幅度不大。

从成交周期上来看,过去9个月来,合肥二手房平均成交周期一直呈上升趋势,二手房购买者观望情绪继续加重。说明更多人对合肥市场更加谨慎,并不急于购房,购房冲动逐步被抑制。

从议价空间上来看,自去年12月份议价空间达到,随后3个月跌至3.3%的水平,之后一直维持在这个值左右。说明合肥二手房价格基本表现稳定,难有下探空间。

从合肥各区域成交情况来看,滨湖成交量较上个月下跌20%,但成交价格上涨4.5%。庐阳区成为成交量的区域,成交价格比上个月也有较大涨幅。肥西成交有所增加,长丰减少,两个区域房价都有小幅下跌。政务区成交量和成交价格上都有小幅下滑。

2、和非价格

这里所指的为:四十五中本校,四十二中本校,四十八中本校,五十中东西新三个校区,三十八中本校,四十六中本校(《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

从以上图表我们可以看出,合肥实际成交价格在四五月份达到点后,一直稳定在19500元/平米上下。

非的成交均价也基本上维持在15800元/平米左右,比均价低了23.4%

从的成交量跟所有二手房成交量的占比来看,基本维持在18%左右,目前仍然处于的交易淡季。

从二手房户型的成交比例来看,3室及以上户型和2室户型成交量相同,2室户型成交较上个月大幅增加,公寓则大幅减少。

不管是国家统计局的新房数据,还是安居客和链家网统计的二手房数据,合肥7月份房价都未出现太大的波动,这基本上符合我对合肥今年房价的判断。我在之前文章中多次强调,合肥房价今年的基调就是“稳”,稳定房价是地方必须完成的任务(公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》)。

我在之前的文章(公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》)中分析过,今年下半年的经济工作会议确定了房地产的调控基调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”,因此房地产政策连续性上是不会轻易动摇的,所以限购政策短期基本不可能放开。

但我要提醒的是,合肥市中心的限价新房越来越少,而部分市郊的新房因定价过高,会存在价格支撑略微不足的情况。很多前期拿地价格过高的房企,因土地成本及备案价格限制问题而无法开盘,这种限价政策我觉得难以持久(公号“小易论楼市”《开发商的成本——合肥地王你们还好吗?》)。

一旦逐步放开备案价格(公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w?数据告诉你,合肥备案价格究竟限制在多少?》),合肥市区新房将很难找到低价房,届时你不得不面临3种选择,要么选择高价房,要么选择市郊低价房,要么选择市中心的二手房。前两种选择性价比不会太高,对于很多人来讲,可能还是要被迫选择二手房。

对于刚需来说,没有必要再去观望,我认为现在房价应该到了底部,不过这个底部究竟持续多长时间我不知道。但我知道,至少在二手房市场,你肯定有机会找到比以后所谓房价“谷底”性价比更高的房源。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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