[摘要] 在住房租赁试点12个城市中9个城市相继公布具体实施方案后，昨日下午，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式公布。按照方案，合肥市鼓励个人依法出租自有住房及委托行业企业出租住房，将在纳税等环节给予优惠政策和支持。
在住房租赁试点12个城市中9个城市相继公布具体实施方案后，昨日下午，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式公布。按照方案，合肥市鼓励个人依法出租自有住房及委托行业企业出租住房，将在纳税等环节给予优惠政策和支持。承租者可享有教育、就业、社保等社会公共服务权利，夫妻双方按时足额缴纳公积金，可提取用来支付租金等。
[动态]年底前建国有房屋租赁公司
按照合肥市的方案，到今年底前，将组建市区(开发区)两级国有房屋租赁公司，全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设，完善市区两级租赁服务管理机构，出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见和配套政策。
到2020年，合肥市将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本建立国有租赁企业为引领、社会租赁企业为基础的住房租赁服务市场；基本建成信息共享、功能完备、监管有力的住房租赁交易服务监管平台。
[主体]鼓励个人、中介、房企租房
此前，合肥市的房屋租赁市场上，除少部分政府、园区、企业建设的公租房面向员工租赁外，城市中绝大多数的房屋租赁业务都在个人房主、中介、租房者三者之间产生。
合肥市明确，对个人，鼓励依法出租自由住房，支持个人委托住房租赁企业出租住房；对中介，培育发展房屋租赁企业。同时，合肥还将引入规模较大的房屋租赁企业，支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。
合肥市明确鼓励有条件的开发商，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；鼓励开发企业与住房租赁企业开展合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。
另一个重要的方面是组建国有房屋租赁企业，开展政策性和市场化的房屋租赁工作，负责本级建设、划转和盘活的租赁住房的运营和管理。
[房源]将试点租赁住房的开发配建
据合肥市实施方案，将采取划转一批、建设一批、盘活一批的方法筹集房源。其中，政府投资建设的公租房，按照有关政策规定，分别纳入市、区(开发区)国有房屋租赁经营公司运营、管理；将各区(开发区)拆迁安置后剩余闲置的安置房源，转为租赁住房；将闲置的公有住房，转为租赁住房。
加快人才公寓项目建设；开展租赁住房配建试点，在土地出让时明确配建比例，配建房屋由国有房屋租赁经营公司或开发企业租赁运营；规划建设一批符合合肥市情、符合市场需要的租赁住房项目。
鼓励一批产权明晰、质量合格的存量房源进入住房租赁市场；鼓励个人与专业化住房租赁企业建立长期稳定的租赁关系；鼓励专业化住房租赁企业通过长期租赁、购买、改建等方式筹集房源。
[配套]可享入学、社保等公共服务
在广州等先公布住房租赁试点方案的城市，租房者可享有与户籍市民同样的公共服务权利，被称为“租购同权”。
虽然合肥市的实施方案中并没有出现“租购同权”的字眼，但明确要求教育、公安、工商、人社、财税、民政、卫计、房产、科技等部门按国家和安徽省规定，结合合肥实际，出台配套政策，明确租房者在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面享有的基本公共服务。
也就是说，租房者未来所能享受的公共服务权利，下一步将由不同的部门进行细化并出台配套措施，“同权”还是部分“同权”，享有的“基本公共服务”范围等，还有待进一步明确。
无房租房可提公积金付房租
合肥明确发挥公积金支持职工租赁住房的作用，连续足额缴存满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可按规定提取夫妻双方住房公积金用于支付房租。
不过，在这份方案中，并没有写明提取公积金支付房租的额度限制，还需相关部门根据具体情况出台细化的配套措施。此前，合肥市的标准是每年提取总额不能超过15000元。
此外，合肥市在落实国家相关税收政策的基础上，将探索个人住房出租综合征收税率法。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，达到一定标准、符合政策的给予奖补等。鼓励金融机构向住房租赁企业提供政策支持。
[监管]将推房屋租赁合同网上签约
合肥市将搭建住房租赁交易服务监管平台，将各区(开发区)现有房屋租赁管理平台进行整合，实现信息统一归集、统一管理。负责租赁信息发布、房源信息核验、租赁价格监测和租赁市场日常监管，规范租赁交易流程。
同时，成立市、区(开发区)租赁服务管理机构，负责组建、运营和管理住房租赁交易服务监管平台；负责住房租赁市场的政策实施、市场监管；负责培育和规范住房租赁市场；负责租赁企业信用档案管理。
针对租赁企业和房地产经纪机构，将建立健全备案制度，强化信用管理，多部门联合激励和失信惩戒机制，推行合同示范文本和合同网上签约，落实租赁合同登记备案制度等。
专家观点
省城租户可能享受城镇居民部分待遇
昨日《合肥市住房租赁试点工作实施方案》公布后，记者就相关问题，采访了合肥学院房地产研究所副所长凌斌。
首先，凌斌给出一组数据，此前的样本调查显示，新合肥人中有44%的人采取租房的方式居住。这一租房比例相比其他已经发布政策的城市来说较低。
“这从一个方面反映了目前合肥租房市场实际上体量有限”，凌斌说，政府、企业投资建设的公租房、人才公寓在合肥量比其他城市大，可以较好地解决一定量的外来务工或人才居住问题。而民间租房(房主自行出租)市场从机构数据看，平均月租金在20元/平方米左右，这在省会城市中都算低的。
因此，这是合肥住房租赁市场的空间，也是难点。空间在于，随着城市的发展，住房租赁市场的建设，可以为越来越多的新合肥人提供租房服务，但同时符合合肥特点的住房租赁市场究竟如何建设发展，没有现成经验，可能需要一个较长的探索过程。
对于这份实施方案，凌斌认为只是方向性的文件，不是细则。也能看到，合肥市已将配套细则的制定分解到各相关部门，依据合肥实际相继出台具体的实施方案，是接下来住房租赁市场建设发展定调和重要的一步。
从细节上说，合肥市的这份方向性方案，与其他城市还是有区别的。
关注的，当然是租房者的待遇问题。文件中用了“基本公共服务权利”的字眼，这就与广州的“租住同权”提法不同。现在的城市待遇分为职工待遇和城镇居民待遇，如果说租房者能够享受单位职工的待遇，短期内实现的可能性不大；而享受城镇居民待遇，可能也只能部分实现。因此，文件用“基本”两字是审慎的，具体尺度将由相关部门根据实际把握。
此外，按照方案的提法，合肥市可能大概率将房屋租赁服务和监管两种功能整合于一个平台之上，这与杭州建设由阿里参与的租赁服务平台还是有区别的。凌斌认为，合肥市的平台在服务功能之外，更强调的是“监管”，对培育和发展市场从一开始就加强监管。
但在执行过程中，也要注意一些问题。例如：房东自行出租房屋的状况下，服务功能的实现基本上没有阻碍，但监管功能的实现可能会遇到现实的阻力。租房合同、房东及房客身份进入监管平台，涉及到人口管理、租金缴税等问题，是否会出现房东不愿签合同、偷偷签合同不备案等问题，以及房东不签合同房客无法办理居住证等连带问题，都需要在市场培育建设过程中再研究法制、科学的管理模式。
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