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合肥房价涨了多少?合肥8月份房价分析及走势预测

2017-09-30 22:52:37

这两天,跟去年一样,也是国庆之前,诸多城市又重新收紧房地产调控措施。我上篇文章分析过,这些采取跟进限售措施的城市,都是在限购之后仍未完成房价环比不上涨的任务,被迫为之。

50个重点城市二手房价格分析

从国家统计局公布的数据来看,15个一线和热点二线城市,新建商品房价格环比均未出现上涨。而在上个月,这个上涨城市的数字还是5个,说明热点城市在控制房价上边,已卓有成效(公号“小易论楼市”《7月份合肥二手房成交分析》)。合肥则出现新房和二手房涨幅倒挂,新房价格同比下降-0.1%,二手房则同比上涨0.4%。从数据上来看,合肥二手房已出现连续2个月的回暖。

9月22号以来,实行收紧调控措施的城市有:长沙,重庆,南昌,南宁,西安,贵阳,石家庄,武汉,无锡。除了无锡以外,其余全部都是省会或者直辖市,无锡也是长三角重要的二线城市。以下是安居客50个重点城市的房价数据。

这9个城市中,房价环比下跌的是石家庄。石家庄从6月份开始,就进入下行通道,已经连续跌了3个月,为什么石家庄要实行限售?因为石家庄在过去的一年中,房价几乎翻了一番,被评为全球房价涨幅的城市也不为过,即使是去年表现惊人的合肥,也不过75%左右。在我看来,石家庄限售,心虚房价大跌大于zz表态。

其他几个城市,则均有一定的涨幅,且从趋势上来看,并未有停下来的意思。所以我讲,这些所谓实行限售的城市,力度太轻,并未真心实意去限购,限售也不过是缝缝补补而已(公号“小易论楼市”《多城集中升级限售政策,合肥会跟进吗?》)。从房价表现来看,武汉限购力度仍然不够,或许还要补刀,后期可能跟进限售的城市会有:成都,昆明,福州,宁波,济南,杭州,青岛,常州。

从50个重点城市房价表现来看,平均涨幅比上个月有所收窄,房价下跌城市减少1个。涨幅较大的城市仍集中在三四线城市,上涨城市仍以补涨城市为主,主要是限购力度相对较小的中西部省会城市。

长三角城市。上海房价在努力回调到去年10月份的水平,长三角龙头被按住,意味着回调或者横盘会蔓延到其他城市。四小龙城市全线哑火,合肥已连续回调了9个月,苏州则有见底企稳态势,南京漫漫阴跌或许才刚刚开始。长三角的其他城市应该正在享受最后的盛宴。

华南珠三角城市。深圳房价业已平稳,广州还在继续补涨,我觉得有必要敲打一下了。珠三角的二三线城市开始哑火,厦门上涨的势头终于被压制住,但福州看起来是最不讲zz的一个,我觉得有必要再加点措施。

环渤海湾城市。北京这个月的房价出现大幅反弹,莫非限售也要开始实行了吗?在3、4月份限购之后,廊坊、天津和石家庄就开启了下跌模式,而廊坊更是暴跌。廊坊的暴跌没有什么悬念,因为前期炒作太厉害了。天津开始深度回调,预计朝着去年10月份的目标去了。石家庄限售护体,估计跌相不会那么难看。整个环渤海湾后面的日子都不大好过了。

其他城市。郑州其实是限购政策执行最严格到位的中部城市,这点上武汉和长沙就显得不够厚道,被点名和补刀是应该的。西部城市表现全面良好,看看8月份的涨幅,你就该知道为什么它们限售动作那么一致了,当然成都跑不了的。东北三市,呵呵。

合肥二手房成交数据分析

我们再来看合肥链家的成交数据。除去车位,合肥链家在8月份共成交了296套二手房。我们再看前5个月的成交量,除了5月份成交数据出现明显下滑,基本上每个月成交量都在300左右。这从侧面反映,合肥二手房市场已经趋于平稳。

链家进入合肥以来,截至8月份,网上有记载的成交数据是2180套。但链家在合肥的业务范围有局限性,基本都位于热点区域,大部分郊区和三县县城未有覆盖。因此以下二手房成交数据,都是合肥市比较靠近市区的区域,均价比整体二手房实际成交均价略高。

1、合肥8月份二手房整体成交情况

我们可以看到,从去年11月份以来,合肥二手房实际成交均价十分稳定,都控制在1.65w上下。即使是房价月份和月份的偏差,也不过3.26%,这说明合肥房价依旧非常坚挺,并未出现明显下滑。

从成交周期上来看,限购以后,二手房平均成交周期从去年10月份的22.2天,直升至今年7月份点的70.4天,此后8月份明显回落到65.8天,这或许说明二手房市场观望情绪已经触底稳定。

我们再来看议价空间。8月份合肥二手房平均议价空间为2.93%,已经达到过去9个月以来的点。议价空间的进一步收窄,意味着合肥整体房价非常坚实,下探空间已然不大。

在合肥各区里面,政务区和滨湖区成交价格依旧,但政务区的成交周期最长。不论是成交周期还是议价空间上,肥西县和长丰县都显著低于合肥市平均水平,市区限购之后,三县的溢出效应依旧非常明显。滨湖区和高新区的成交周期和议价空间也小于平均值,成交量也都有上升,说明当前市区二手房的交易热点在这两个区域。

2、和非价格

此处所指的是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

合肥的成交均价,在4月份达到点之后一直下滑,8月份重新回到2w的关口,预计9月份成交会逐渐增多。

非的走势跟大盘差不多,在全市均价相差不大的情况下,8月份数据上升,非就略有下降。

从的成交比例来看,目前已经趋稳,近三个月一直保持在17-18%左右。

从不同户型成交比例来看,1室户型成交较上月有所增多,2室和3室及以上户型均有所减少。其中1室户型成交均价为1.673w,2室为1.564w,3室为1.691w

下一步合肥房价走势分析及买房建议

不论从国家统计局的数据,还是从安居客或者链家的数据来看,合肥当前房价都非常平稳,并不存某些媒体之前报道的暴跌情况。可以说,在限购措施运用和政策用力上,合肥做的都是相当完美。

近段时间,合肥各大行首套房贷款利率持续提高,这说明银行资金也出现紧张。目前国家严厉打击首付贷、消费贷、开发贷等,目的就是要严控资金流向房地产,切实降低杠杆。我之前分析过,目前合肥房贷利率的提高是各商业银行的自主行为,如果单从基准利率来看,我们还处于历史点。

上个周期房地产过热后,我们一度采用加息的方式来收紧流动性,可是这个周期即使在美联储连续加息的情况下,我们也没有采取任何动作。这说明我们的经济数据还不是特别理想,普遍加息对经济可能会造成雪上加霜,所以我认为目前不具备加息的条件,但针对房地产定向加息或许是常态。

很多人还是很担心利率上涨。有些人买过房子签了合同,却因为备案问题房贷迟迟没有下来,这样很可能造成将来贷款利率提高,每月还款额增加,这种情况是可以理解的。但是对于没买房子的,我觉得也没必要慌张。贷款利率的提高,增加了购房成本,也同样会降低购房需求。

根据上个周期的经验,贷款成本的增加会传导到市场上,使市场进一步冷却,同样会影响到终端价格(比如二手房降价,开发商新房进行打折促销等),购房的无形成本可能比预期更有下探空间。从长远来看,一正一负,基本抵消。在合肥楼市预期逐步变冷的情况下,我觉得没有必要为利率存在潜在上涨的可能过于担忧(公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后,政策会收紧吗?》)。

我认为合肥逻辑上不存在限售的可能,但也不排除如果房价继续上涨或者zz表态因素(公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》)。即使如此,2-3年的限售对合肥市场也产生不了实质影响,不必过于担心。在未来的一年中,我认为合肥房价运行依然比较平稳,刚需可以从容挑选或者攒社保,而投资可能还是没什么好的机会。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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