2018年上半年合肥滨湖区房价分析和购房建议

今年上半年，合肥房价整体一直在上浮，尽管幅度不大。这种上浮主要表现为以置换需求为主的局部房价分化，优质板块和优质资产领涨，中等板块稳定，劣质板块劣质资产甚至下跌，但整体略有上涨。滨湖整体上属于比较优质的区域。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。滨湖去年全年共成交508套，今年上半年成交376套，如果仅从半年平均来看，有较大增加。

滨湖上半年平均成交价格为18035元/平米，比全年全年（17671元/平米）上涨了364元/平米，涨幅2.02%，高于全市平均值。成交周期从62.1天增加到72.1天，延长了10天；议价空间从3.37%降低到2.49%，减少了0.88%。

启动区板块

启动区板块共成交60套，成交均价从去年的16391元/平米降至16129元/平米，降幅达-1.62%，比平均值低了3.27%。但议价空间有所回落，成交周期延长11.2天，高于平均水平。

启动区板块平均房龄为2009.7年，大概有9年，是滨湖房龄最老的区域，尽管这块区域比较成熟，但很显然已经逐渐跟不上滨湖成长的步伐，甚至已打不赢合肥大盘。滨湖世纪城绝大部分小区都在3档或者3-档。

蓝鼎观湖苑是这块区域成交量的小区，跌幅只有-0.32%，基本持平。成交绝大部分是总价在110w-150w的2室，我们看到小区就在地铁口，不难看出，这是一个比较刚需的小区（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》），有着很好的流动性，资产保值，大概在3档。

本篇文章所列的资产等级划分标准，请参考我公号“小易论楼市”的这篇文章《合肥的优质房产和劣质房产》。

46中板块

46中学区板块共成交113套，成交均价从19313元/平米微涨至19431元/平米，涨幅0.61%。成交周期从61.8天延长至67.6天，增加5.8天，低于平均水平；议价空间从3.75%回落至2.55%，减少1.2个百分点，基本跟平均值持平。

46中学区板块占滨湖总成交量的30%，是成交量的板块。46中学区是滨湖的初中学区，但是在合肥也仅仅列为2档学区，难以称得上真学区（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。但是46中学区板块成交均价比启动区高出20%，同时还是滨湖房价的区域，表现出真学区应有的溢价，说明46中在滨湖还是受到广泛承认。

师范附小+46中的，价格甚至达到2.2w以上，高过46中的单价格。滨湖家园、滨湖和园和滨湖惠园是板块内的几个回迁小区，我们可以看到多少有些下跌，双学区的家园表现要比和园更坚挺一些，学区的保值作用可见一斑。

其实如果不是几个回迁小区拖累了涨幅，46中学区板块的涨幅要高于现在的数值。从成交量上来看，蓝鼎滨湖系列流动性非常好，我觉得可列为2档资产，小三房甚至可以列为2+档；几个师范附小+46中学区的小区，小户型可以列为2+档资产。

泛省府板块

泛省府板块二手房共成交52套，成交均价从18077元/平米涨至18874元/平米，上涨797元/平米，涨幅4.22%。成交周期从52.9天延长至66.5天，增加13.6天，低于平均值；议价空间从3.02%回落至2.03%，减少1.2个百分点，低于平均水平。

去年以来，省府概念被炒得很热，不光是板块内出现众多2w+的高价新房，抬高了整体房价，省ZF周边空地确实很多，亟待开发，潜力较大。所以我们看到二手房价格也水涨船高，大多数小区都有超过5%的涨幅。

万科蓝山产品定位非常刚需，基本都是90平米左右的小三房和小四房，十分迎合市场，所以成交量，流动性，再加上万科的品牌和物业，还在地铁口，我认为资产等级可列为2+档。

巴黎佳源都市凯旋宫基本都满两年，波旁宫还未满两年，因此我们看到前者成交均价比后者贵700元/平米左右。巴黎佳源都市的位置很好，南边是塘西河公园，西边又有地铁1号线站口，旁边的葛洲坝中国府已经卖到3.5w+，几乎达到它的2倍价格，但由于缺乏品牌和口碑，我认为资产等级可列为2档。

板块内有两个比较大的回迁小区，滨湖康园和滨湖瑞园，加起来总户数有1.1w左右，距离比较近的小区应该都会受到一定的影响。我们看到高速时代城，不论是小学还是初中，目前都跟回迁小区处于一个学区，一期更贵一些，二期相对便宜，资产等级大概在2档。

省府板块除了万科蓝山均价在2.05w左右，其余二手房基本都在1.7w-1.9w之间。包河大道旁边的几个新盘，新城大都会高层备案价格已达2.3w，其余都在2.2w左右，超出区域均价20%左右，性价比显然不高。

新城大都会高层资产等级大概在3-档左右。碧桂园近期质量丑闻缠身，金茂悦和雍华府不仅离地铁较远，还紧靠着高架，我认为项目难以支撑2.2w的高价，这三个小区资产等级3+档或者3档。

万科时代之光交付质量远低于预期，近期遭遇业主维权，鉴于溢价太高，我觉得属于3档。葛洲坝中国府备案价毛坯3w，装修5000，这种豪宅，早就脱离了投资层面。

招商雍和府位于省zf东侧，地处地铁5号线和7号线交口，位置很不错，备案价格只有16261元/平米，应该是目前滨湖在售新房性价比的小区了。据我小密圈成员透漏，该小区需要全款，如果你没有贷票或者仅考虑资产优化配置，可以考虑，但如果想加杠杆投资，就没有太大吸引力了。

金融后台西板块

金融后台西板块二手房共成交69套，成交均价从17717元/平米涨至18096元/平米，上涨379元/平米，涨幅2.1%。成交周期从66.9天延长至71.6天，增加4.7天，低于平均值；议价空间从3.09%回落至2.48%，降低0.61个百分点。

金融后台西板块的上涨，其实在我看来，交房满两年的因素也比较大。比如保利拉菲公馆和旭辉御府，基本上大部分是在今年产证才满两年，房价均出现一定的涨幅。与之相反的万科城，因满两年房源较多，反而出现一定的下滑。

从流动性和资产价格表现来看，万科城、旭辉御府和保利拉菲公馆根据户型不同，可列为2档或者2+档资产。其余小区由于房龄比较年轻，中小户型可以列为2档资产，大户型列为2-档。

云谷经过重新备案之后，精装修价格变为17136元/平米，符合或略低于市场价，我认为比较中规中矩。如果通过正常方式购买，性价比还是可以的，但如果加号头费或者高首付买，基本上就没有太大的吸引力了。

据小密圈成员透露，滨湖西南三盘，都会1907、时光印象和公元天下，将于近期清盘，小户型几乎无房可卖。有种说法称，滨湖过了珠江路南就不再开发，这意味着西南三盘将位于滨湖的最边缘位置，但即使如此，西南三盘距离地铁尾站较近，其备案价格在滨湖目前在售新小区里，仍具有一定的竞争力。

核心区板块

核心区板块二手房共成交75套，成交均价从17074元/平米涨至17193元/平米，上涨119元/平米，涨幅0.69%。成交周期从52.5天延长至79.5天，增加27天；议价空间从3.73%回落至2.34%，降低0.61个百分点。

近段时间，核心区负面消息缠身，岸上草原不符合环保要求被整改，地标性建筑暂停建设，还有沿湖蓝藻爆发。这从某种程度上影响了核心区房产的预期，但我从不担心核心区的前景，毕竟这里还是商业、交通、就业、环境等重要资源比较集中的区域，房龄还比较年轻。

2016年是合肥房价峰时期，滨湖房价泡沫最严重，回调幅度，在滨湖所有板块当中，核心区泡沫。据我观察，去年全年，核心区房价都处于调整之中，并与环保督查和新房限价形成共振，抑制了回暖。

房价下跌的小区是万达揽湖苑和中海滨湖公馆，但有可能是样本太少，误差较大所致。临湖苑有较大涨幅，可能也与集中满两年没有增值税有关。保利五月花和宝能城，基本都未满两年，从它们的成交来看，还是有一定的上涨。

万达揽湖苑和亲湖苑，实际成交价格都不算高，即使加上税，也都在1.75w左右。但考虑到环湖整改和蓝藻爆发等因素，还有湖边人气难聚问题，我并不看好这两个小区的后期潜力。万达文旅城3期和4期，备案均价已达1.92w，性价比其实并不高。

宝能城二手房成交均价为1.56w，未满两年加上税达到1.64w，而且成交也不少。我小密圈成员已成功抢得一套宝能城的房子，单价是1.43w，价格倒挂2000元/平米，在滨湖你还能找到这么便宜的房子么？很多人担心宝能的口碑和质量问题，却始终看不到价格问题（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。

东方蓝海新房应该已经基本清盘。联投书城二手房成交价格在1.67w，加上税费实际大概在1.75w左右，新房加上号头费差不多也要1.75w，性价比一般。公园里高层据说要改精装备案，价格达到2.1w，如此一来，性价比基本丧失殆尽。

滨湖房价分析及购房建议

从滨湖整体房价来看，表现比较稳定，我们之所以看到有2.02%的涨幅，很大程度上是由于产证刚满两年的小区增多，增值税转移到房价上所致。所以二手房买家不要纠结产证未满两年产生税费的问题，未满两年的房子，增值税已经从房价上扣除了，你买的依然还是市场价的房子。

近几个月来，滨湖业主预期较高，大部分挂价超出市场价较多，但似乎有价无市，最主要的原因是当前市场上的限价房并未完全出清，比如滨湖西南三盘、云谷、雍和府、联投书城和宝能城，这些新房都多少低于市场价或者接近市场价，造成购房者观望情绪浓厚（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。

这些限价房大都集中在核心区或者距离核心区较近，只要限价盘没有完全出清，滨湖二手房就难有比较大的涨幅。正因为如此，核心区二手房实际成交均价不高，低于滨湖平均水平，不过，这同时也意味着区域有一定的抄底空间。

从市场表现来看，省府板块比较亮眼，主要是众多2w+的高价新盘衬托所致，当然也跟省府资源规划有很大关系。在未来3-5年里，区域有一定的投资潜力，但目前在售小区价格泡沫较大，机会不多。

启动区板块是一个房价下跌的区域，即使地处炙手可热的滨湖，也无法抵抗因房龄增长带来的资产相对贬值。滨湖实在太大了，如果没有学区或者品牌物业护体，房龄较老的房产，终究会慢慢打不赢大盘。

46中尽管不是我分析的真学区，但确确实实存在学区溢价（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。熊市来临，保值作用就体现出来了，尽管房龄相对老一些，46中价格依旧坚挺，并且会优先上涨，流动性还很不错。

目前滨湖值得投资的新房不多，即使有限价房，但买的没有卖的精，性价比高的一般人买不到，或者购买门槛高，不能使用杠杆，投资鸡肋。小户型好卖，优先被抢光，那么开发商就提高首付或者全款，通过各种渠道内部消化或关系户消化，让一般人买不着。

部分人被迫选择买去化相对不太好的大户型，但是我要敬告大家，开发商现在好卖的，你买到后将来肯定也会好出手，开发商目前不好卖的，你以后肯定也不会太好卖。要尊重市场，不要自我安慰，指望大家将来会更多接受大户型，那是自欺欺人（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。

7月底ZY经济工作会议召开，将“坚决遏制房价上涨”定为下半年房地产的总基调，这意味着合肥房价短期将不会有太大的上涨空间（公号“小易论楼市”《2018年6-7月份合肥房价分析及购房建议》），至少在下半年，滨湖应该掀不起什么大的风浪，对刚需和改善来说，这意味着机会。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。