在讨论这个话题之前，我还是要先说下27日的土拍。从土拍结果来看，楼面价出现了明显的降温，然而部分媒体就开始哗众取宠鼓吹合肥楼市崩盘论。说实话，新推出的高新地块和滨湖地块如果拿到去年限购之前卖，楼面价还真难说，比目前高会是大概率事件，很可能会超过1w的楼面价。如果从这个角度来讲，合肥楼市确实有所降温，开发商拿地开始趋于理性。
不过我们还应看到这两块地存在的问题，一个几乎是合肥目前城区所能拓展范围的最西边，一个是位于滨湖的最东南角，两块地均远离市中心，特点是荒无人烟。从参拍开发商数量和谨慎程度来说，在合肥房地产市场趋冷的形势下，这两块地的开发都存在一定的难度和风险。推出价格更为低廉的偏远地块，以减缓热点城市房价上涨压力，可能是政府有意为之。
除去蜀山区地块可圈可点之外，高新和滨湖都乏善可陈。但我们也应看到，尽管限价，蜀山区地块价格依旧不菲，达到了1.1w的楼面价，更是引来20多家开发商摇号，这说明这块地的成交价格要远低于市场价格。其实高新和滨湖的地块即使放在去年的土地市场中，在各自板块都算属于比较差的位置，而蜀山区地块尚可，可以做高端溢价。就在一年前，蜀山区长江西路的W1504号地块，位置在2号线地铁口，比这次的地块还要好，楼面价不过8250元/㎡；我们再看周边二手房的价格，基本都在1.5-1.6w左右，这么看这块地的价格还算比较合理。
大风来了猪都能飞，但是大风过去了，猪还是猪，凤凰依旧是凤凰。合肥作为一个房地产热点城市，即使在严格调控政策压制下，土地市场也难言很快冷却，靠近市中心比较成熟的地段依旧有强力支撑，土地价格会居高不下，而远离成熟区域的郊区，土地则逐渐回归原本价值。27日的土拍并不能说明合肥楼市崩盘，而是说明各方面更加趋于理性冷静，土地市场逐步回归常态。
影响房屋价格的因素有很多，比如学区，区域，房龄，结构，楼层，采光等等。像房龄、结构、品牌、楼层、采光等这些与房子质量直接相关的物理因素我归为建筑因素，而像学区、环境、交通、商业配套等等能够增加房屋附加值的因素归为土地因素。附着在土地上的建筑其实并无太多差别，房产的分化很大程度上是土地价格的分化，但在土地价格的基础上建筑因素可以起到关键作用。
我在之前的一篇文章《资源投入和土地价值》里面谈到土地价格，二环以内和政务区的土地价格最贵，以此为中心距离越远土地价格越低，滨湖的土地价格从官方定价来看，是逊于市中心1-2个级别的，基本上和高新区一个档次。去年由于游资的过度炒作，滨湖房价迅速上涨，从而导致整个滨湖土地价格不理性上涨，期间甚至超过市中心价格，在各方面都不是很成熟完善的新区，这样的价格难有强力的支撑。我去年提醒大家对滨湖要“短期看风险”（公号文章《合肥滨湖的房子还值得投资吗？》），就是这个道理。
对于同一个城市来说，影响土地价值最核心的因素有两个，一个是学区，一个是距离资源集中区（市中心）的距离（公号文章《你以为你投资的就只是房子吗？》）。也就是说，距离市中心远近和学区的好坏能直接影响到土地价值。在建筑因素上，房龄是影响房子价值的因素，其次是品牌和建筑质量。其实房龄也跟建筑质量直接挂钩，房龄越久，房子自然磨损就越大，其质量也逐步下降。
2003年之前，合肥基本上都是以环城河内为中心向外呈辐射状发展建设的，自政务区和滨湖区两个新区另立门户开始，合肥打破了这一模式，以点带面地拓展了整个城市的发展格局。在新区发展建设中，都进行了大量资源投入，距离市中心最近的政务区成熟，土地价格与市中心已并驾齐驱；而滨湖区距离市中心较远，其资源聚集程度较低，目前尚未形成辐射周边的足够带动力。
由于合肥的发展先是从环城河内开始，核心优质资源（学区、医院、商业等）也几乎都集中在一环以内，这造成市中心的土地价格居高不下。但对于市中心来说，这个区域存在的问题是大量房屋严重老化，建筑质量令人堪忧，新房较少。我们知道，目前合肥的购房群体基本都会采用贷款（也就是使用杠杆），出于风险考虑，房龄较长的房子银行会有贷款额度限制甚至不予贷款，较高的交易成本从客观上抑制了市中心老破小的潜力。所以市中心的房子价格构成是“高地价+低建筑价值”的模式。
从一环外和二环内开始，合肥出现了大批03年之后建成的高层品质小区，这些房子虽然在土地价格上略有逊色，但胜在建筑因素。它们有很多是知名开发商开发的楼盘，建筑质量佳，房龄中等，在二手房交易市场，银行对这种房子的贷款限制不大。因此，这种区域房子的价格构成是“中等地价+中等建筑价值”模式。
再看二环以外的政务区和滨湖区。政务区大部分建筑时间基本都在08年以后，其房龄更年轻，而滨湖区也是从07年开始建设，从建筑价值上来说，两者相近。但从土地价值上来说，经过市政府10多年来的集中投入，政务区资源聚集程度已经能够与市中心媲美，仅从学区来看，滨湖区的资源还未到质变的程度。因此政务区是“高地价+高建筑价值”模式，而滨湖区是“中等地价+高建筑价值”模式。
我们再看投入相对薄弱的高新区和经开区。从地理位置上来讲，这两块区域离传统的市中心较远，但离政务区较近，他们的地价不能跟政务区和市中心相比，只能算得上中等。而这两个区域的启动建设都比较早，建设周期较长，新老小区交替分布，高品牌和低品牌小区犬牙交错，因此“中等地价+中低等建筑价值”模式和“中等地价+高建筑价值”模式共存。
至于北城、新站以及瑶海东部，基本都是低地价区域，这类地区房产在全市平均价格以下，只有品质楼盘的“低地价+高建筑价值”模式才有可能达到均价。
我以上说的各种物业类型基本上涵盖了合肥的大多数区域，对各种物业类型进行排序，“高地价+高建筑价值”模式（政务区）>“高地价+低建筑价值”（一环内）≈“中等地价+中（高）建筑价值”（二环内或滨湖区）>“中等地价+中低等建筑价值”模式（经开区或高新区部分小区）>“低地价+高建筑价值”模式>“低地价+中低建筑价值”模式。
其实除去政务区、北城、新站和瑶海东部外，合肥其他区域房价分化并不算很大，就是因为这部分区域的土地价值跟建筑价值加和刚好接近合肥均值，而除去以上谈到的区域，这些位于均值附近的区域几乎占去合肥城区面积的3/4，所以这也是我们感觉合肥房价分化不大的原因。这篇我们主要从横向分析合肥房产未明显分化的原因，下篇我会着重从纵向来分析，敬请关注。
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2017-03-01 13:48:44
