合肥房产为什么没有发生明显分化（下）？

上篇我们从横向上讨论房产未实现分化的原因，这篇我主要从纵向上来分析。我一直提到的分化是房价比值上的分化，而不是值的分化。在研究一个城市房价分化程度的衡量指标上，我采用房价区域中的顶端小区均值与城市均价来判断，注意这些顶端小区必须要有一定的数量规模，要排除一些数量极少的没有代表性的豪宅（别墅、洋房）。

我选取三个不同发展程度的城市作为对比：上海、南京、合肥，分别代表一线城市，二线强城市，二线弱城市。我观测房价的工具依旧是AJK（以下简称“AJK”），截至目前为止，AJK上海二月份的房价均价为53228元/㎡，南京为25057元/㎡，合肥为14925元/㎡。

以上海均价最贵的区——卢湾区为例，从高往低排列，除去部分豪宅，在价格为13w附近我找到户数比较多的小区样本。也就是说，对于上海来说，在价位13w左右，是比较顶端的小区价格。那么我们得到上海房价分化值为130000/53228≈2.44，也就是上海最顶端的住宅是均价的2.4倍左右。

我们再来看南京。南京最贵的区域是在建邺区的奥体板块，均价为4.3w，这个版块小区样本数量为96个，价格从高往低排，在价位5w左右开始有二手房样本数量较多的小区出现，那么5w的房价可以代表南京比较高端的住宅小区价格。南京房价分化值为50000/25057≈2，也就是说南京最顶端住宅大概是均价的2倍左右。

最后看合肥。众所周知，合肥最贵区域是政务区，AJK数据显示目前均价为2w，政务区的小区样本数也为96个，二手房样本数量相对较多的天鹅湖畔小区均价27300元/㎡，为合肥顶端小区的代表。合肥房价分化值为27300/14925≈1.8，也就是说合肥小区住宅均价只是均价的1.8倍左右。

南京最的小区也不过达到上海的均价而已，而合肥的顶端小区仅仅比南京均价高一些，城市间的房产分化可见一斑。上海市常住人口为2400w，AJK上小区样本总数量为20146个；南京市常住人口为820w，AJK上小区样本总数量为5065个；合肥常住人口为780w，AJK小区样本总数量为3755个。上海小区样本数量几乎是南京的4倍，南京是合肥的1.35倍。

三座城市的发展程度越高，其城市房价的分化值越大。有句老话说得很形象，林子大了什么鸟都有。如果是一个小树林，可能只有麻雀，不过有乌鸦和喜鹊；但是在一个大森林里面，可能有蜂鸟、鸽子，的或许还会有孔雀，甚至凤凰。城市房产没有形成分化，从某种意义上来讲是因为还未发展到一定的程度，未达到更大分化需要的足够房产样本规模。

其实在观测上海小区房价的时候，我同样发现在我公号上篇文章（《合肥房产为什么没有发生明显分化（上）？》）里面提到的建筑价值问题。在卢湾区的样本里，近十年建成的小区，价格普遍在10w以上，而上世纪90年代及之前建成的小区很少能超过10w，房龄依旧是影响房价的一个关键因素，这种现象即使在一线城市上海也不例外。

同样的情况在合肥这座城市也能找到相似的例子。前几天，有网友问我关于市中心“高地价+高建筑质量”模式的样本问题，因为数量过少，不具有可代表性，我就故意忽略了这种情况，位于合肥市中心的合作经济广场其实就是这种实例。

合作经济广场建成于2013年，是标准的次新房，除了位于环城河内绝佳地段外，还坐拥合肥市最的初中和小学学区，，真正的“高地价+高建筑质量”模式。然而二手房价格也是惊人的，达到了合肥最贵的4w，几乎是合肥均价的2.7倍，已经超过了上海的平均分化值2.4。

我观察了上海市中心像卢湾区这样的地段，2000年之后建成的甚至连2010年之后建成的高层小区比比皆是，相反比较合肥环城河以内，大都是2000年之前建成的老破小。上海核心地段中“高地价+高建筑质量”模式的样本数量如此之多，房价分化能不大吗？如果将合肥环城河内，特别是45中学区的老小区都拆迁改造，那么合肥市中心高价房恐怕将会接连出现。

这几天随着两会的召开，有关房地产税的话题又被提到了风口浪尖。我之前文章里分析过，如果普遍征收房产税，最倒霉的房产还是弱势城市和弱势地段。伦敦和纽约早已征收房产税，没见房价掉下来过吧？同样强势如北京上海，房价也不会跌，拥有京沪再多的房产也无需去惧怕房地产税，再不济将税收转嫁给租房者就是了，强势城市根本就不缺人口涌入。

对于同一个城市来讲，只有在成熟地段资源才足够丰富，人们在此的生活成本、就业成本、交通成本、时间成本等才降到，因此成熟地段的人口居住需求最为坚挺和旺盛。反观郊区资源匮乏的地方，人烟稀少，居住需求低迷，房租也比市中心低很多。在征收房地产税的时候，市中心的房产更容易被租金摊薄房屋持有成本，那么就会存在越来越多的郊区房产被抛售，置换到热点成熟地区的现象。这样必然会导致城市中心房产跟郊区房产价格严重分化。

合肥是一个不断发展的城市，这些年速度很快，外来人口涌入数量也非常巨大，随着城市规模的不断扩大，房产的明显分化会慢慢出现，上海和南京的分化历程可做为合肥发展的参考。在房地产税呼声越来越高的今天，我建议有能力者，尽量将郊区房产往市中心特别是置换（当然是次新房），尽量避免因税收带来的房产贬值或者持有成本增加的问题。

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