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关于合肥学区发展的一些思考

2017-03-06 07:46:37

投资是大家非常感兴趣的话题,关于合肥的我也不是次谈起。但到目前为止,包括我周围的一些朋友,一提起就会讲到,我孩子都大了或者我连孩子都没有,我为什么买。在这些人眼里,还停留在使用价值层面上。

我在之前的文章里多次提到,一二线城市特别是热点城市的房产,一定要多关注它的金融属性,从某种意义上来讲,它是你的存钱罐。存钱罐的意义不仅在于能存多少钱,还要看是否安全,想用的时候你能否直接就拿出来花。

对于一些人来说,资金能否快速变现以及变现率是首要考虑的事情,最典型的就是去年一个上市公司濒临退市卖两套保壳成功的案例。如果这家公司没有,他若实现快速变现可能不是那么容易的事情,如果想快速拿到现金必须要低于市场价出手,那么他的变现率可能就只有90%。

可以保证在拥有可观变现率的基础上还能快速出货,这基本上就是硬通货了,也就相当于黄金,但是难能可贵之处不仅仅是硬通货,还在于高成长性。在高通胀的预期下,黄金相对于纸币价格波动不大,其实就是贬值的;而根据过去十多年的经验,中国一二线房产价格一直都处于指数上升期,这跟货币超发特点和房产货币归集属性有极大关联。

购买并不是非要仅仅局限于满足自家孩子上学的需要,更是一种家庭财产的理财方式,很多人始终没有将投资和自用结合或者区分开来。我之前建议经济能力有限的小年轻,套房子能买尽量考虑买,不要等有了孩子再去换,这样折腾会造成很多不必要的损失。

我身边有很多例子,结婚之前不考虑,对孩子教育没有重视或者没有制定长远规划,但绝大部分人在孩子到了入学年龄再去慌慌张张考虑购买,而且几乎都是毫不犹豫拼了命要买。在中国这种儒家文化的影响下,对于大多数家庭来说,孩子的教育是放在首位的,对优质教育资源的追逐是每一位父母都毫不懈怠的。

不管钱多钱少,每个家庭都愿意付出自己的努力为孩子争取一套,如此巨大的市场刚性需求,如此小的供应数量,价格能不被推高吗?物以稀为贵,黄金之所以珍贵,就在于量少,所以黄金能成为硬通货。

这是我提倡房产投资一定要关注的重要原因。的价值在于学区质量,能否快速要看学区质量能否快速改善。我在之前文章里面做了很多关于合肥的发展分析,对每个区的重点学区发展前景做了预测,这里我再来着重分析一下蜀山区50中学区的发展趋势。

同为合肥市的老牌学区,50中的发展历程跟其他区的学区发展有着较大的不同。45中、48中、42中、46中、38中这几所学校,尽管这几年也在很努力的扩张自己的势力,可始终没有一所分校能够成为名副其实的名校,搬迁至滨湖的46中甚至还走上了下坡路。

但50中是个例外,它近十几年成立的其它两所分校50中西区和新区都成了名学区,我想试着分析一下原因。我之前分析过,蜀山区大约有100多万人口,几乎是合肥市区人口的1/3,而且蜀山区高校云集,高收入人群密度大,优质生源众多。对于50中的东校区,每年800人的办学规模已远远不能满足学区的需求,50中西区应运而生,而最终脱颖而出实乃优质生源溢出所致。

如果说50中西区完全是靠生源,那么50中新区完全是靠政策了。我一直强调市政资源投入对房产的巨大作用,掌握一线资源分配权的管理者,无论如何也要优先照顾自己的家门口,哪个官衙门会是灰头土脸的呢?而学区就是其中一项。所以投资房产我一向推荐跟着权势人群走,只要跟他们买在一起,后花园都不用你操心的,保证给你打扫得干干净净。

之前看到一个表格,说是50中东西新三校区某次成绩排名,西区,新区其次,东区已经相对最差。西区完全是后来者居上,而50中的其他校区,连这三个校区的尾气都闻不到了。尽管只是一次考试,但也具有一定的参考价值,这里有几个比较微妙的变化值得思考,50中东校为什么跟西校差距如此之大?西校和新校为什么能强势崛起?其他分校为什么被远远甩在后面?

我一直在思考学区的发展规律,就合肥来说,我分析有以下几个:

1、先发制人。这是对45中而言的,强者恒强,只要不是像46中一样伤筋动骨的搬到滨湖,市中心的优质生源会源源不断向它输送,它的霸主地位难以撼动。

2、占山为王。不论质量优劣,每个区都至少会有一所公认的学区,这也是很多人认为瑶海的38中和滨湖的46中还不错的原因。

3、排他竞争。一个区域内一旦形成一个好的学区,就会对整个区域优质生源产生虹吸现象,其他学区再难有出头之日。

4、房龄危机。面临一个房子建筑年代久远的问题,如果本区域内没有同水平学校竞争还好,一旦出现对优质生源足以产生吸血能力的学区,那房龄较久的学区将会迅速衰败,50中东校会是一个鲜活的例子,而西校将会步其后尘。

5、市政照顾。不论是45中学区还是政务区的50中新校学区,都是新老市政府所在位置,如果这点还看不清楚,那我就无话可说了。

目前合肥有两个实际意义上的市中心,一个是老城区环城河以内,一个是政务区,以45中为代表的老牌市中心名校屹立不倒,以50新为代表的新市中心名校将会冉冉升起,若干年后鼎足之势难料。

关于50中南校,我跟论坛“中堂大人”的观点一致。50中南校因身处政务区,生源会逐步改善,但由于50中新校强大吸血的存在,程度也只能屈居第二,若干年后或许能跟东西两校持平。这地位其实跟同样位于市中心的42中一样,未来50中南校跟新校的关系,就是现在42中跟45中的关系。

蜀山区的其他50中分校,因为区域学区的排他性,当前三大学区会对蜀山区内优质生源产生吸血,而且在50中新校扩建的预期下,其他校区无法获得充足的优质溢出生源,因此难有出头之日。而至于50中东西两校,会在市政府持续照顾的新区咄咄逼势下渐处下风,再加上安居苑和西园新村的房龄危机,相信被50中新校强势超越只是时间问题。

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