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合肥房价究竟涨了多少?

小易论楼市 2017-03-23 17:16:01

去年我在公众号“小易论楼市”文章《为什么我的房子没有涨——毛虫理论》里谈到,在这波上涨的大周期中,优质板块和劣质板块的启动表现是有所不同的。上涨的初期,先是优质板块上涨,然后带动中间板块,最后才是劣质板块价格涨起来。这跟一线城市,二线城市和三四线城市房价上涨启动如出一辙。限购解除之后,最先是京沪深启动上涨,然后带动三大城市圈二三线城市上涨,最后波及其它三四线城市,最终达到去库存的目的。

下面这张图表表示的是,以2015年8月份房价为基数,截至今年2月份合肥部分区域房价升值率的变化趋势。从图上我们可以看出,在经历了去年10月份热点城市集中限购之后,合肥房价走势基本趋稳,部分地区甚至出现下跌,充分展现了合肥此次大周期上涨的完整面貌。

这次的上涨,合肥均价从2016年1月份的8572元/㎡涨到2017年1月份的14996元/㎡,同比涨幅为75%。并不是讲合肥房价是这个大周期中受益最多的城市,而是合肥上涨时机刚好契合了去年全年的统计口径(也就是说合肥这波上涨周期整个几乎发生在去年一年中),因此有了全球房价涨幅第一的称号。

政务区和滨湖区是这次大周期的强势板块。这两个板块的上涨基本上都是从2015年的11月份就开始启动,然后中间板块(经开、高新)在去年2月份才正式跳涨,最后启动的板块是新站区和北城,比合肥的平均水平迟了一个月。

以2015年8月份房价为基数,截至今年2月份,合肥房价平均升值了近83%。合肥6个功能区中,只有新站区的涨幅是低于合肥均值的,只有不到70%。滨湖的涨幅最高,接近120%,其余4个区都在90-100%之间。其实从2月份的房价可以看出,合肥的房价已从上个月最高的83.84%回落了1个百分点。

限购以后,6个区域中唯一没有下跌的仍是政务区,其它5个区域较房价最高点都有不同程度的回调,其中滨湖回调了6.06%,北城回调了6.94%,经开2.77%,新站1.62%,高新0.31%。由此可见,尽管政务区并不是这波上涨中涨幅最高的区域,但确是房价最为坚挺的区域。滨湖的房价虽然涨幅最高,北城仅次于滨湖,都超过了100%,但滨湖这次回调幅度很大,仅次于北城。

我做一个大胆的假设,在牛市当中,合肥房产的受益是表现为整体楼市的受益,各区域之间受益程度区别不大,应当与84%的平均值偏离不多。那么如果政策继续保持收紧,在未来半年的时间里,除非合肥均价继续上扬至滨湖或者北城的升值率,它们的房价会保持不变,否则一定继续回调。

国家今年房地产政策基调是稳定,防止房价大起大落,既不希望房价继续上涨,也更不想看到大幅下挫,因此合肥的房价应该是非常平稳的。滨湖尽管有一定的发展空间,但很大一部分还处于画饼状态,未完全兑现,前期炒作上涨透支严重,必定会继续面临回调。因为跟政务区同为优质板块,其表现会跟政务区相差不大,未来半年到一年的时间,滨湖的房价会回调到跟政务同样或偏高5%以内的升值率上来,我认为大概15%左右。

我认为北城定位应该跟新站区一个类型。因为前期均价过低,北城房价被严重炒作,导致升值率跟新站相差了近30个百分点。在未来的半年到一年的时间里,北城我认为可能会有15-20%的回调。

至于合肥今年的房价怎么走,我在之前公号文章《未来两年合肥房价走势猜想》里谈到,今年情况跟2011年限购之后的情况非常类似,所以应该有很强的参考价值。再加上国家稳定房价的绝心非常强烈,合肥今年整体应该没有太大涨幅,但是热点区域和学区房依旧会有不错的表现。

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