去年我在公众号“小易论楼市”文章《为什么我的房子没有涨——毛虫理论》里谈到，在这波上涨的大周期中，优质板块和劣质板块的启动表现是有所不同的。上涨的初期，先是优质板块上涨，然后带动中间板块，最后才是劣质板块价格涨起来。这跟一线城市，二线城市和三四线城市房价上涨启动如出一辙。限购解除之后，是京沪深启动上涨，然后带动三大城市圈二三线城市上涨，最后波及其它三四线城市，最终达到去库存的目的。
下面这张图表表示的是，以2015年8月份房价为基数，截至今年2月份合肥部分区域房价率的变化趋势。从图上我们可以看出，在经历了去年10月份热点城市集中限购之后，合肥房价走势基本趋稳，部分地区甚至出现下跌，充分展现了合肥此次大周期上涨的完整面貌。
这次的上涨，合肥均价从2016年1月份的8572元/㎡涨到2017年1月份的14996元/㎡，同比涨幅为75%。并不是讲合肥房价是这个大周期中受益的城市，而是合肥上涨时机刚好契合了去年全年的统计口径（也就是说合肥这波上涨周期整个几乎发生在去年一年中），因此有了全球房价涨幅的称号。
政务区和滨湖区是这次大周期的强势板块。这两个板块的上涨基本上都是从2015年的11月份就开始启动，然后中间板块（经开、高新）在去年2月份才正式跳涨，最后启动的板块是新站区和北城，比合肥的平均水平迟了一个月。
以2015年8月份房价为基数，截至今年2月份，合肥房价平均了近83%。合肥6个功能区中，只有新站区的涨幅是低于合肥均值的，只有不到70%。滨湖的涨幅，接近120%，其余4个区都在90-100%之间。其实从2月份的房价可以看出，合肥的房价已从上个月的83.84%回落了1个百分点。
限购以后，6个区域中没有下跌的仍是政务区，其它5个区域较房价点都有不同程度的回调，其中滨湖回调了6.06%，北城回调了6.94%，经开2.77%，新站1.62%，高新0.31%。由此可见，尽管政务区并不是这波上涨中涨幅的区域，但确是房价最为坚挺的区域。滨湖的房价虽然涨幅，北城仅次于滨湖，都超过了100%，但滨湖这次回调幅度很大，仅次于北城。
我做一个大胆的假设，在牛市当中，合肥房产的受益是表现为整体楼市的受益，各区域之间受益程度区别不大，应当与84%的平均值偏离不多。那么如果政策继续保持收紧，在未来半年的时间里，除非合肥均价继续上扬至滨湖或者北城的率，它们的房价会保持不变，否则一定继续回调。
国家今年房地产政策基调是稳定，防止房价大起大落，既不希望房价继续上涨，也更不想看到大幅下挫，因此合肥的房价应该是非常平稳的。滨湖尽管有一定的发展空间，但很大一部分还处于画饼状态，未完全兑现，前期炒作上涨透支严重，必定会继续面临回调。因为跟政务区同为优质板块，其表现会跟政务区相差不大，未来半年到一年的时间，滨湖的房价会回调到跟政务同样或偏高5%以内的率上来，我认为大概15%左右。
我认为北城定位应该跟新站区一个类型。因为前期均价过低，北城房价被严重炒作，导致率跟新站相差了近30个百分点。在未来的半年到一年的时间里，北城我认为可能会有15-20%的回调。
至于合肥今年的房价怎么走，我在之前公号文章《未来两年合肥房价走势猜想》里谈到，今年情况跟2011年限购之后的情况非常类似，所以应该有很强的参考价值。再加上国家稳定房价的绝心非常强烈，合肥今年整体应该没有太大涨幅，但是热点区域和依旧会有不错的表现。
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2017-03-23 17:16:01
