从二手房报价来看，自去年10月份合肥限购以来，至今年1月份房价达到历史位，已连续回调4个月。其实这4个月中，合肥房价实际回调幅度并不大，只有-1.74%，相比去年翻番式的涨幅，实在不值一提。如果按照我之前的文章分析，二手房实际成交价格非常稳定，甚至还略有上浮。从二手房挂价走势来看，合肥房价目前有止跌抬头的趋势。
在控制房价上涨上，合肥采取的措施和力度恰到好处，房价既没有继续暴涨，也未出现大幅下跌，这点值得肯定。在分析当前合肥房价形势之前，我还是要先对5月份50个重点城市的房价做一个点评。
5月份50城房价分析
50个重点城市中，只有6个城市环比出现下跌，其中就有合肥，不过幅度只有-0.15%（公号“小易论楼市”《合肥房价究竟跌了多少？》）。5月份房价的上涨基本上是性的，连西部城市和东北城市都有不错的表现。热点城市严格限购之后，在城市圈周边的三四线城市小鬼当家，当你看到原来不热的西部城市和非热点城市也出现大涨之后，这波大周期行情基本要宣告结束。
北京在连续加码限购之后，房价继续下挫，目前已回调至去年10月份普遍限购时的水平。上海在经历了两个月的回调之后，在5月份发生了一定反弹，房价又回升到回调之前的水平。有意思的是，北京上海目前房价基本都处于5.3w的这个水平，步调一致。广州的房价与其一线城市气质是最不搭配的，自去年以来，一直在稳步补涨，似乎没有限制的冲动。深圳小幅微涨，已经超过了去年的水平。
长三角的核心城市南京、杭州、合肥、苏州，全线哑火，限购不严格的非核心城市承接涨势，小鬼当家。华南珠三角同样也存在这种问题，二三线非核心的风头盖过了核心城市。环京地带在北京被严厉打压的高压态势下，也低下了不可一世的头颅，房价转头开始向下，距离北京相对较远的省会城市也受到一定的影响，上涨势头较上个月也出现较大下滑。
中部地区领涨城市依旧是省会城市，说明城市圈的辐射能力有限，对周边城市的带动力不强。西部城市整体也处于补涨之中，西安成了的黑马，看来库存去得差不多了。东北城市出现整体上涨，说明本轮房价已是强弩之末。在这里，我还是要提醒环京地带，这是一个非常危险的炸药包，在北京的快速下跌之下，时时刻刻都存在被引爆的可能。
“提防”那些城郊的地王们
去年合肥出了很多地王，而今年的房地产调控异常严格，有很多地产商日子将非常难过，这就包括那些在郊区拿地的地王们。我估计他们在冲动举牌的时候，也未曾想过限购来的这么快，来的这么猛。我在之前的文章里分析过，目前很多郊区地王可能都在亏本做生意（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》）。恕我不怀好意的揣测，面粉贵过面包，那么面粉做成面包之后，吃起来得掉多少面渣？
这两天新站区的一处地王出山了，备案价格为14798元/㎡，据说经过综合优惠之后，最后实际成交价格仅有12400元/㎡。去年这块地的成交楼面价格为10363元/㎡，是名副其实的区域地王，现如今仅有2000元的操作空间，却仍然卖得不够理想。如果我们了解了半年里附近周边新盘的备案价格，会不难理解他们的销售困境。
在距离地王不远的3号线地铁盘，高层备案价格不过1-1.1w左右，洋房才1.2w，几乎跟此地王高层价格持平。而在交通更为便利的长江东路地铁口附近的新盘，高层备案均价也不过1.2w。因此该地王在地理位置和交通条件都更为不利的前提下，即使能够备得高价，也必须放低姿态来实现去化。
此地王周边烈山路附近的地块，被合肥媒体戏称“烈山八将”，它们都是去年高价出让的地块。楼面价格为1个超过10000元/平米，2个超过9000元/平米，4个在7500-8000元/平米之间，1个4600元/平米，合计687亩，竞争不可谓不惨烈。距离“烈山八将”最近的地铁站口都在3公里左右，而周边方圆2公里范围内，除了一些工厂和零零散散的农舍，还几乎都是不毛之地，配套极其匮乏。
等房价低谷买房，不如去淘笋房
我在之前的文章里面说过，今年房价整体基调仍是稳（公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》）。在严格限制备案价格和整体楼市趋冷的情况下，开发商难言卖得高价，而在城市的边缘地带，是最易受到楼市下行冲击影响的地方。我反复强调，一定要注意城郊支撑不足的地方，这里虽然是合肥楼市的价格洼地，同样也是价值洼地，楼市趋冷，价值洼地一定受到波及。
从长远来看，合肥整体房产价格一定是呈上升趋势的，尽管随着合肥房价的整体抬升会慢慢解套，但至少在限购持续时间里，郊区的房产可能要被套很长一段时间。不是越便宜的房子越值得投资，而是资源投入预期比较大的地方更值得关注，但前提是价格不能被提前透支了，这就需要我们买房之前，对市场价格做充分的了解（公号“小易论楼市”《你的房子究竟值多少钱？》）。
有群友问我，什么时候买房，今年年底可是买房的好时机？在这里我想纠正你们一个理念，永远不要等到房价点再去买房。买房一定要积极，不要被动的去做这样一个事情，与其去等一个房价低点，不如认认真真去寻找一个适合自己的高性价比房源。等你知道买房节点到的时候，恐怕你也买不到好房子了，就跟去年上半年的情形，全都捂房惜售，想买加价。
不要总抱着占便宜的想法去买房，市场上的陷阱远比馅饼多，而伪装成馅饼的陷阱更多，即使有馅饼那也是利用信息不对称造成的。如果在中介手里有一套远低于市场价格的房源，会让你捷足先登吗？难道他不想倒买倒卖吃差价么（公号“小易论楼市”《警惕！合肥房产中介吃差价的三种形式》）？如果新房备案价格远低于市场价，恐怕都给有关系的人拿去了，轮到你去惦记吗？在当前合肥房地产市场信息这么透明的今天，你想去占市场的便宜，那是难上加难。
昨天晚上我听群里一位朋友说，他买到了高铁板块一套88平米的小三房，楼层户型都非常不错，价格只有1.62w。我在之前的文章里面推荐了这个板块，由于被严格限价，我觉得就1.6w这个价格，是目前合肥新房性价比的（公号“小易论楼市”《合肥包河区二手房成交价格分析》）。但是抢的人很多，很多人参加多次摇号都没有抢到合意的房源，这位朋友有一定的运气，当然也与他的积极主动不无关系。在距离此小区不远的龙川路上，去年拍出了多块地王，价格几乎接近甚至超过该小区新房备案价格。
需要抢的限价新盘一般性价比都比较高，很难抢，但你不去试试怎么知道买不到呢？现在的二手房市场同样存在一定的笋盘（价格低于市场价），同样需要我们多跑多了解，去做信息不对称的有利方。如果有幸买到笋盘，你会比房价点时的购入价格还低；而当大家都知道是笋盘的时候，也就没你啥事了，一定要多跑多看，多为自己争取碰到笋盘的机会。
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2017-06-15 12:22:36
