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房价持续下跌,近期该如何在合肥买房?

小易论楼市 2017-07-15 20:53:00

合肥房价已连续回调6个月,即使是二手房成交最为旺盛的三四月份,也没阻挡房价下跌的势头,反而成全了加速下滑的趋势。随后两个月就是房地产即将到来的传统淡季,在限购政策仍然紧绷的态势下,相信这种下跌仍然会持续下去。

6月份合肥房价环比微跌-0.16%,从全国范围来看,不算是最差的,要知道还有那么多限价楼盘蓄势待发。不管怎样,这种价格机制早已无法反映真实的市场行情。在评价和预测合肥房价之前,我仍然要对全国50个重点城市房地产做一个分析。

全国50个大中城市房价走势

一线城市:上海经过5月份的一次小幅上涨,再次回调,目前稳定在5.3w左右。北京6月份是50个观测城市中跌幅最狠的,其实这也早有预料,三四月份的连续加码使得北京成为史上最严限购的城市。广州还在补涨,没有停下来的意思;深圳在经历年初大幅跳水之后,来了一个深“V”反弹,目前还在稳步上扬。

环渤海湾:环京城市在北京带头下,基本已经沦陷,距离北京越近的城市“陷”得越深。天津终于结束了连续十几个月的上涨,6月份开始回调;像炒作非常厉害的廊坊,暴跌才刚刚开始;石家庄房价也即将变成过山车,这些都是我之前预测即将发生暴跌的城市。

长三角:我们可以看到,苏州、上海、合肥、南京、杭州5个核心城市居然是整个长三角涨幅最低的,上海是长三角的龙头,上海的涨势停滞意味着整个长三角都在踩刹车。其他三四线城市在核心城市资金溢出的情况下,继续延续着涨势,但要记住这只是惯性,我估计坚持不到年底就没劲了。

珠三角:跟长三角类似,珠三角房价的上涨也基本上集中在三四线城市,这些不限购的城市,贪婪享受着去库存政策的最后一波红利。值得注意的是,厦门开始下跌,这个房价直逼一线的城市,跌势估计是狂风暴雨般的。福州还在上涨,也该醒醒了。

其他地区:三大城市群的资金溢出效应仍然在影响着中西部和东北地区,中部省会城市已经快吃饱了,还有一些剩饭剩菜留给其余三四线城市享用。西部和东北城市还有一些余温,离降温也不算太遥远了。

从全国范围来看,资金仍在向三四线城市流动,这是过去两年来去库存政策所愿意看到的。我一直在提上位城市和下位城市这个概念,城市地位较高的20个左右的上位城市,是人口流入的重点地区,会源源不断从下位城市抽取资金。三四线城市房价的上涨预示着全国范围内去库存的成功,这将为上位城市下一次房价上涨打下坚实的基础。

合肥房价走势

从全市范围来看,合肥各区域房价走势差异还是比较大的。在2015年8月份之前,合肥房价基本没有太大变化,以这个时间房价作为基点,计算部分区域截至2016年6月份房价的升值率。

从各个区域最高点房价截至今年6月份的跌幅来看,北城(-8.23%)和滨湖(-11.04%)跌幅是最大的。我在今年3月11日发表的文章《这次大周期合肥房价究竟涨了多少?》(公号“小易论楼市”)中,提出一个假设:

目前看来正在应验。合肥房价在过去半年中,一直持下跌趋势,那么原假定上涨的情况就不复存在。但是限购政策还在持续收紧,这样会更加剧滨湖和北城的回调力度。

我当时假设滨湖或者北城的房价上涨幅度,应该跟平均值84%偏离不多,滨湖表现要强势一些,北城弱势一些。现如今4个月过去,合肥平均值已回落至80%左右,可以预料的是,滨湖和北城将面临更深度的调整。

政务区目前升值率在93%,但是政务已经连续两个月出现下跌,我预计滨湖最终的上涨幅度会跟政务接近,因此我判断滨湖最终会跌至90%左右的增值率。以滨湖2015年8月份房价(8347元/平米)为基点,滨湖最终房价谷底应该在8347*1.9=15859元/平米左右,也就是近1.6w。照此计算,滨湖仍有1000元/平米左右的下调空间。

尽管在5-6月份,北城房价下跌势头出现一定的停滞,但我认为依然没有调整到位。按照我之前的判断,北城的最终升值率应该在70%-80%之间,取个平均数75%,那么北城最终回调到位的价格应该是5500*1.75=9625元/平米,尚有大概800元/平米左右的回调空间。

在上篇文章《那些年我们错过的合肥房子,如果是现在,你会如何选择?》(公号“小易论楼市”)中我就指出,新站区是整个合肥市投资价值最低的区域,这次的数据也印证了我的观点。在所有区域中,新站区升值率最低,只有63.5%,比合肥市平均值(80.35%)低了近17个百分点。

下步合肥如何买房?

合肥房价近两年升值了80%,这是一个令人震惊的数字,无论从哪个角度来讲,合肥房价短期都没有再次大幅上涨的理由。由于限购抑制了外地投资资金,需求集中到合肥市区范围内,经过这么大幅的上涨,以合肥市有限的消费能力,无论如何也不能支撑这么高的房价。

限购使得合肥市区的房产需求进一步收窄,在房价下跌预期下,当前供求关系已经发生逆转,但人们的预期还未完全调整过来。我们看到有些业主仍不肯降价出售自己的房子,不必过于心急,时间会慢慢磨灭他们的耐性。还是那句话,买二手房,一定要砍价砍到对方怀疑人生为止,否则不要轻易下手。

对于投资者来说,最难预测的就是动物精神。就像我们明知道下边地市或者县城的房地产是大坑,但仍然阻止不了别人争先恐后去库存。我不是讲三四线城市房地产不能投资,而是投资收益将来会远远低于合肥(公号“小易论楼市”《别让你房子里住的只是钱而不是人, 如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》)。如果你有投资房产的打算,能在合肥买房,哪怕三县(公号“小易论楼市”《到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?》),也不要将贷款资格或者投资机会浪费在收益更差的其他三四线城市。

一定要往靠近市中心的区域买,不要贪便宜去买市郊,直线距离离市中心越近,下跌风险越小,具体可参考我的这篇文章《合肥新房价格泡沫预警,哪些区域是机会,哪些是大坑?》(公号“小易论楼市”)。新站区的房子虽然便宜,一旦买了,一定会套你至少两年时间,包括高新区方兴大道以西的新房。北城房价还在下跌,想置换的同学现在正是时候,再晚些出手恐怕就不是那么容易了。

滨湖房价还未调整到位,我预计这种跌势要延续到年底,最终均价在1.6w左右(公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗?近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。滨湖当前的投资机会在核心区,也就是地铁1号线和5号线交口,限价房应是优先考虑的,带税综合价格不要超过1.6w。如果买不到,或者二手房价格砍不下来,就等,总有需要钱急于套现的。

我预计房价的拐点在今年年底,但即使是谷底,随后一年时间里,房价走势也是非常平稳的。未来整个合肥市的新房定价都会偏高,想买新房的同学应该做好两年内投资收益为零的心理准备,因此对于绝大多数新房而言,现在投资房产并不是一个最佳时机。即使是刚需,我也建议你不用那么着急,没资格的安心攒资格,有资格的放心大胆砍价或者抢限价房。

但无论怎样,我都要请你记住一点,合肥房价是被压制的,需求是被暂时抑制的。需求被抑制不代表客观上不存在购房需求,要看到安徽下边三四线城市,还有很多购房者在蠢蠢欲动。谁都无法预测下一次政策会在什么时候放松,对于刚需来说,上车远比抄底重要,所以一旦有资格,应尽早入手市区房子。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过后台向我提问。

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