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那些年我们错过的合肥房子,如果是现在,你会如何选择?

小易论楼市 2017-07-17 14:24:05

如果把时间退回到2011年的合肥楼市,我想大部分人应该会重新考虑当时的选择,但人生没有后悔药。这篇我为大家盘点一下2011年合肥备案的楼盘,看看哪些是你至今都懊悔错过的房子。

在经历了2009-2010年的房价高速上涨之后,合肥于2011年3月31日,正式实行限购。随之就出现了新房销量的大幅下跌,房价滞涨停涨,购房者观望情绪加剧。5年半后,也就是2016年10月2日,合肥再次重启限购,合肥楼市面临的情形跟上次如出一辙(公号“小易论楼市”《未来两年合肥房价走势猜想》)。

这5年半中,合肥房价绝大部分时间都是非常平稳的,尤其在限购之后的2年。我统计了2011年合肥所有开盘小区的备案均价,然后跟现在价格做比较,计算其涨幅。2011年备案价格数据取自合肥市物价局网站(2011年新房是没有号头费的,因此数据准确),当前小区均价采自安居客。

1、庐阳区:

庐阳区2011年开盘的都是高层,升值率最大的小区是华润橡树湾(183.6%),升值率最小的是融侨观邸(100.5%)。这个结果其实并不令人感到奇怪,融侨观邸一开盘,价格就已经太高了,这种溢价早就吃掉了未来几年的涨幅。其他小区涨幅可圈可点,处于中位。

2、蜀山区:

蜀山区是4大区域里面表现最好的一个。我一直没搞明白,安粮兰桂公寓开盘为什么卖得这么便宜,而现在却又这么贵,简直是bug一样的存在。幸福里升值率212.5%,排名第2,华润这次又上榜了,看来这个央企卖房子还比较靠谱。

排在倒数第1的是中海原山的别墅,不但没涨,还小跌了-2.7%。排在后位的基本是一些公寓、多层,还有一个臭名昭著的公园道壹号。万科的两个盘子,看到了么?金色名郡和金域华府,比同期的华润幸福里,居然少了接近100%的涨幅。这是我一直不推荐大家投资万科的原因,品牌溢价率太高,投资收益相对太低。

3、包河区:

绿色港湾,作为别墅,备案价格居然低于高层,这是令我疑惑的地方,谁能帮我解释一下。洋房和公寓,在包河区依旧是相对较差的投资标的。整个包河区的房子中规中矩,投资亮点不多,表现比庐阳区和蜀山区稍逊一些。

4、瑶海区:

瑶海区的表现是四大区域里面最差的一个,这跟瑶海区的大环境有关。表现最好的和平盛世,升值率达到162.4%,其余则基本上都在130%以下徘徊。

5、经开区:

经开区整体表现比较惊艳,平均涨幅在140%上下,就算一般公寓,也有不错的收益。别墅依旧是赔钱货,即使绿城出品也不例外。

6、高新区:

高新区小区的表现真是冰火两重天,它深刻阐释了改善得越狠,就越不值得投资的真理。高新区是高端改善和刚需两种极端共存的区域,所以我们既可以看到升值不错的高层,也能看到连翻番都达不到的洋房和别墅。处于中间的多层和小高层,投资价值也居中(公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子,你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

7、政务区:

政务区是表现最好的区,平均升值率在180%以上,几乎比其他大部分区域的最高值还高,相信政务区是绝大部分人都懊悔错过的投资区域。过去的6年来,政务区除了资源投入较多以外,最重要的原因是形成了一所公认的学区(公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗?——合肥各初中学区点评》),这是我认为政务区房价之所以飙升的最主要原因。

排名第一的居然是公寓,你没看错,小户型的学区房,即使是公寓也有很不错的投资收益。排名最后的是imore和内森庄园的高层,内森的高层面积偏大,容积率太高,这可以理解,但是imore又是为啥呢?政务区的投资收益,基本上是随着备案价格的提高而依次降低的,因此价格便宜的二手房还是值得考虑的。

8、滨湖区:

滨湖从2007年才开建,因此2011年时候新盘数量很少。书香门第和文华阁,都是46中本校区和师范附小的学区房,因此在过去6年中,升值率有非常惊艳的表现,都超过了200%。滨湖假日的洋房还是表现最差的。

9、新站区:

除了昊天园和家天下两个小区外,新站区的其他小区都表现得很差,从全市范围来看,这种成绩都是倒数的。

上面的表格我们可以看到,即使是最普通的高层,升值率也能相差100%。我想提醒大家的是,当前新房市场情形其实跟2011年是一样的,如果选择正确,你完全可以避免5年后再次后悔。那么现在该如何买房呢?我给大家提供几点建议:

1、选择新区。政务区是过去10年来合肥市大力打造的新区,资源投入相当大,因此政务区的房子升值很快。不管你如何不喜欢滨湖,但必须要承认,未来升值潜力最大的地方还是在滨湖,因为这里是政府着重建设的新区(公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗?近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。

2、选择宜居的区域。在升值率超过180%的小区中,政务区、蜀山区、滨湖区的出现次数最多,这三个地方是合肥公认比较宜居的地方,只有环境好的区域,才有更多的房产溢价。

3、不要去投资别墅、洋房和公寓。上边表格是升值率低于100%的小区,我们可以看到绝大部分都是别墅、洋房和公寓(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。我在前面的文章里面多次讲过,这三种物业是市场上非常小众的产品,而越小众的产品,升值率就越差,最佳投资标的还是刚需房。

4、远离高溢价小区。我不知道为什么那么多人迷信万科,这个中国最赚钱的房地产企业,如果钱都被它的品牌赚了,你还指望你的房产升值潜力会有多大?我一直建议大家投资远离万科,意思不是不能投资万科,而是在同时期比万科好的投资标的实在太多。

5、选择价格适中的品牌小区。在产品设计、质量管控、物业管理等方面,品牌小区一般比普通小区更为优秀,即使有适当的溢价也是可以接受的(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。在二手房市场,品牌小区的换手率也明显高于非品牌小区。

6、可投资学区公寓。我在之前文章里面讲过,所有房产投资类型里面,小户型学区房是保值升值的最佳产品(公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房?》)。公寓虽然不如住宅,但低总价就是学区公寓的致命优势,如果你资金有限,可以考虑。

7、投资不要选择瑶海新站。以上数据已经表明,瑶海新站区是合肥市所有区域投资价值最低的区域(公号“小易论楼市”《合肥瑶海新站区二手房成交数据分析》)。瑶海新站区产业众多,是合肥市环境条件最差的区域,除非是周边就业的刚需,不建议在此投资。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过后台向我提问。

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