这两天有部分群友反映，合肥二手房市场比前段时间回暖，我统计了一下链家二手房成交数据，的确如此。合肥链家在今年3月份时的成交量为301套，4月份292套，5月份回落到244套。原以为金三银四红五月之后，合肥房地产市场会步入淡季，6月份成交301套，居然达到金三的水平，比5月份高出23.4个百分点。
这是我没有预料到的结果，但仔细推敲一下，也不难解释其中的原因。合肥自限购以来，市场观望情绪一直比较浓厚，二手房成交周期不断拉长；新房市场由于限价，开发商推盘积极性不高，造成月均销售量仅为去年的1/4。所有的这些导致合肥房产交易量暴降，潜在需求不断积累，经过半年多的调整，购房者对房价预期逐步接受，导致成交量缓慢攀升。
本篇我对合肥6月份二手房成交情况做一个分析，观察合肥房地产重要数据变化趋势，并预测合肥未来房价走势（公号“小易论楼市”《5月份合肥二手房成交情况分析》）。本篇数据采自链家网公布的实际成交信息，样本库总量为1585个，6月份数据为301个。
这里所指的学区是：45中本部，48中本部，42中本部，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），38中本部，46中本部（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。链家网点覆盖的区域主要在合肥市区范围内，这里的肥西县为靠近经开区的区域，长丰县为靠近庐阳区的范围，一些比较偏僻的郊区没有成交数据，因此结论有一定的局限性。
1、合肥6月份二手房整体成交情况
合肥5月份二手房成交均价为1.59万元/平米，6月份升至1.647万元/平米，涨幅3.58%。从历史月成交均价来看，近8个月来合肥房价比较平稳，维持在1.65万元/平米上下，其中值和值仅相差5.36%。
从成交周期上来看，尽管限购以来，二手房交易周期一直在增长，但近三个月有放缓趋势，6月份仅比5月份提高了0.6天，基本上达到了一个平台期。这也支撑了以上二手房交易市场有所回暖的判断。
我们再来看议价空间，6月份合肥二手房的议价空间为3.31%，比5月份回落0.44%，从侧面反映二手房市场回暖态势。
滨湖二手房成交占比较上个月有所回落，但依旧是合肥成交量的区域。蜀山区和政务区较上个月成交都有大幅提升，长丰县成交均价跌幅，达到-7.61%。受高价盘成交量增加的影响，经开区均价较上个月提高15.5%。
2、和非成交情况
合肥成交均价在4月份达到点后，就开始下滑。6月份是合肥各初中集中报名时间，合肥成交价格跌至年初水平。现在看来，每年三四月份的确是卖出的时期。
从销量占所有二手房销量的比例来看，尽管的成交价格连续下跌，但成交占比较前两个月有所回升。
非学区二手房的成交均价为1.581万元/平米，比5月份上涨3.27%，基本保持稳定。比非成交均价高出23.7%（公号“小易论楼市”《我为什么建议你投资？》）。
3、户型、面积、总价和单价成交情况
1室户型成交占比为16%，2室户型为38%，3室户型为46%，与5月份比例接近。
从成交面积来看，80-100平米依旧是成交大头，占比接近40%，超过140平方及低于30平方的二手房成交极少（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
从成交总价上来看，绝大部分二手房都集中在40-240万之间，在120-140万区间达到峰值，超过240万的成交量极少。
从成交单价上来看，合肥市区已几乎没有低于1万元/平米的房子了。成交均价中位数在1.5-1.6万元/平米之间，其中大部分集中在1.4-1.8万元/平米之间，占比57.1%。单价超过2.2万元/平米的二手房成交极少，只有不到5%。
从近段时间群友反映买房情况及外界报道信息来看，合肥的银行正在对个人房贷收紧，房地产企业从金融系统获取资金的成本和难度也在不断加大，各种融资渠道已收窄或被封死。由于新房销售量连续数月走低，部分现金流紧张的房企开始加速去化，有的甚至采取打折或者团购进行促销（公号“小易论楼市”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》）。
还有一些被限价的楼盘，性价比较高，要求购房者首付超过50%甚至全款购买，从侧面反映房企资金链颇为紧张。这表明国家正在对一二线城市房地产市场进行全面收紧，确保不发生系统性金融风险，切实履行“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针举措。
尽管目前二手房成交有所回暖，我觉得大家也不要过于乐观，稳定还是今后一段时间内的主基调，跌幅过大或者涨幅过高都是ZF不愿看到的。这两天有小道消息称，合肥可能会于近期收紧限购，我认为这种可能性不大，只要房价稳定甚至下跌，合肥根本没有收紧限购的理由（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有限售，限售的逻辑是什么？》）。
我给大家提出的购房建议，都是从投资或者说性价比角度出发的。由于每个人住房需求各异，我无法兼顾到所有人的实际需要，只能从最共性的投资方面进行分析。对注重高端改善的人群，我可能无法提出有效建议，因为越高端的物业，越不值得投资。
通过跟群友的交流，我发现很多人还是抱着等房价点去抄底的念头（公号“小易论楼市”《合肥房价筑底成功？现在是买房时机吗？》）。从这几个月的二手房成交数据来看，成交均价变化基本不大，只有5%的震荡幅度，比议价空间高不到哪里去。因此从某种意义上来讲，合肥房价已经坐实。
目前即将开盘的新盘，性价比越来越低，价格也越来越高，限价盘库存基本上被消灭差不多了。刚需和有置换需求的购房者，与其等房价点抄底，不如伺机到二手房市场淘淘笋盘。现在买到低价房的价格，大概率比你未来抄低的价格还要低一些，选择面也更广一些。
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2017-07-23 11:48:18
