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疯狂的北城!超1000人抢光272套房!8月合肥超1000套房全款优先买!警惕:火爆之下潜伏着70%的投资深坑!

合肥楼市 2017-08-07 09:39:21

昨天,2000人抢光肥西华南城几百套房子,均价8500元/m?;今天,1000人又抢光北城阿奎利亚272套房源,均价10500元m?。

▲从朋友圈照片来看,全部买完!

合肥楼市,远比我们想象都疯狂。

但房价的坑,也远比我们想象的严重!

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今天,超千人抢光恒泰阿奎利亚272套房源,均价10500元/m?。

目前,只要前缀有“合肥”两个字,价格不太贵的,不用管地段、不用看配套、不用比品牌,绝对卖的好。华南城8500元/m?的价格,蚌埠、六安的房价都不止这个价了;

今天,恒泰阿奎利亚28#、29#楼,272套房源,均价10500元/m?。阿奎利亚距离北二环6公里左右,阜阳路高架直达,位置不偏。

我们来看下北城最新的备案价!

可见,北城的新房,恒泰阿奎利亚价格最便宜。长丰恒泰阿奎利亚二手房挂牌价11819元/m?。管它会不会逆袭,管它有多少规划未兑现,被限购的投资客、长丰本地人以及北边生活圈的刚需会买阿奎利亚。

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8月合肥超1000套房源全款优先,闭着眼买!

但是如果是我买房,我会买那些低楼面价、被限价的盘。最近几个低楼面价项目的备案价,大家应该都听说了。真想说一句:老板,来10套。摸摸口袋,发现我连10 m?都买不起。

7月中下旬,滨湖二手房有点“涨势”,房东坐地涨3万、5万的不少见。比如,旭辉御府那套挂牌价155万,最后164万成交,单价1.72万元/m?,全款。

但是,市场并不会按照套路走。

我也认识一个滨湖万科城的房东,议价之后说好的240万,房东想涨一点,导致合同迟迟没签。现在直接把买房人逼近新房市场,“感谢房主不卖之恩,新房价格便宜,产品更好,就怕买不到”。

高性价比决定购买力。最近某低楼面价楼盘,因为备不上价格,开发商一度想“封盘不卖”,而周边一些正在议价中的二手房交易,买房人都换到新房战场。而另外一盘,价格倒是备上去了,但验资客户太少,无奈只能喊上亲朋好友去“充当”客户。

地价,依旧是备案价的基本。有小道消息,同一板块品质接近的两个盘,因为楼面价相差一倍有余,一盘只能备1.6万元/m?,另一盘有可能备到3.3万元/m?。

之前说过,备案价有3大套路。

第一个是,每个区域都有价格红线,备案价不能超过目前区域最高价。比如滨湖精装高层不能超过2.2万元/m?,洋房不能超过2.4万元/m?。所以像葛洲坝中国府想卖4万+,只能1年后再说。

第二个是根据地价。现在看来低楼面价楼盘,价格很难备上去。滨湖都会1907、时光印象、公元天下,高新区的西子曼城、望江台价格都值得期待,总体量15825套。当然,楼面价高,价格不会便宜。

8月份,滨湖的时光印象、都会1907,高新区西子曼城超1000套房源都会迎来首开。价格很难备上去,全款优先。

第三个是差异化备案,最疯狂的应该是肥东,对外卖140万,对内卖14万!

从地价来看,房价难跌。那么几个低楼面价限价盘,无疑于“捡漏”,性价比超高。

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目前市场上,投资房产有70%的坑!

2016年以来,全民看到了房价疯狂上涨带来的财富累积,很多人意识到房产投资的重要性,但是太激进很有可能沦为接盘侠。昨晚有个朋友说:听说现在40年小公寓都要抢了,我也想买一套……又是听说!忘了说了,这个朋友是目前没房的刚需一枚。

有的人,看到一些房子价格不算贵,但“三流品牌”,距离地铁规划遥遥无期,学区挂个分校的名头,就觉得配套好,买买买,买入即赚。

有的人,看到大家都在买房,一张火车票直接跑到合肥,无奈被限购。于是,他们看到了大量的40年公寓,6000元/平看到就买,不论地段和品牌。

有的人,看到合肥外围板块火了,距离合肥主城区30公里,铁定认为这里才是真正的投资洼地,房价还要涨,他们蜂拥而上。

有的人,看到蚌埠卖到了1.2万元/平,六安千人抢房,都跑到地级市去买,还不限购,区区几十万刚好掏空自己一辈子的积蓄。

买房,貌似成了只要有钱,稳赚不赔的生意!但这个胜算越来越小,在楼市的赌局里,有人赢就会有人输。

现在买房,几个明显的坑主要有5个。

1、城市人口大量流入的话会导致房价上涨,那么当人口大量流出的时候,房价势必下跌。

就安徽各市年轻人口净增率来看,合肥5.02%,马鞍山9.7%,芜湖7.25%,铜陵7.22%,其他全部是人口流出城市。比如我的老家安庆,2016年年轻人口新增率22.55%,年轻人口流出率38.55%,净减少16%。用老家的话说就是:现在上大学很容易,考走了,没几个回来。

一时的纸上财富,并不代表就能变现。

2、城市外围板块,储备用地多如牛皮癣。

像北上广这样的城市外围,由于人口外溢,潜力挺大。但是像合肥这样的内陆省会城市,城市本身还有很大的填充空间。核心区的土地寸土寸金,而城市外围板块土地多如牛皮癣,待开发土地多,库存多,房价难以上涨。

3、学区、地铁、品牌都不占优势的楼盘,不抗跌。

过去10多年的经验证明,学区、地铁、品牌都不占优势的楼盘,后期出手难卖上高价。特别是品牌,不管什么时候小品牌开发商都不建议买。

4、大部分40年产品不建议买

如果真要买40年产品,切记一定要去实地考察,去用脚步丈量潜力,而不是拿着地图指点江山。买商铺,一定要有固定消费人口;买40年公寓,周边一定要有很大需求的租户。地段好、地铁口、品牌不错、体验很好!

5、规划比较久远,可能存在变数

目前一个很典型的例子,就是滨湖岸上草原的违建,包河区回应岸上草原违法建设:不折不扣完成整改。由此看来,滨湖环湖旅游差不多歇菜了。“滨湖大力发展文化旅游、金融服务”的规划,旅游业的规划缩水。

由于时间长远,导致规划变更的比比皆是。作为买房人,要有明确的判断力,买房跟着规划走,但不能盲目规划。

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结语: 楼市冬天还没来!

调控之后,市场并没有预期中冷下来!资本的恐慌,盲目追涨是推你入坑的最后一只手!但是,可别忘了调控的目的,就是为了不让房价过快上涨,就是为了让房子回归居住属性。房价还没降下来,只有一个可能:冬天还没来!

遇到限价房,能买到一定要买,限价房已经是最便宜的房子了,机会只给有房票的人;如果遇到区域红线房,可以观望,至少短期内这个价格不会突破,可以慢慢挑。至于投资,70%都是坑,实践是检验真理的唯一标准!

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