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合肥新房备案价格限制不超过1.5w?数据告诉你究竟是多少

2017-08-23 16:53:08

近期传言合肥超过15000元/平米价格的住宅均不给备案,对此我略感吃惊,因为去年出的好多地王楼面价都不止如此。其实前一段时间,就有网友请我把合肥新房的备案情况分析一下,因为一直没有找到合适的切入口,这次试着探究一下。

相信很多人都知道,去年过完年之后,合肥房价开始疯涨。因为合肥一直都有限价令,一些前期备过案的楼盘因为短期价格不能上涨,备案价格远远低于市场价格,开发商就开始出现捂盘惜售,偷卖号头费等乱象。此后经过严厉打击,重拾限贷,在此基础上短暂放开了限价,然后备案价格大涨。直到国庆重启限购,限价令又回到限购政策中。

在高层下死命令严控房价上涨之后,地方ZF把控制房价作为一项重要任务去抓,为了使房价环比不再出现上涨,合肥一直在控制新房备案价格。合肥限购政策规定房企同一项目、同一类型房屋6个月内不得上调备案价格,且6个月之后申报备案价格上涨幅度不得超过1%。限购之后,合肥备案均价究竟控制在什么样的价位水平,这篇我来详细分析一下。

从合肥物价局商品住宅明码标价网站上,我采集了自去年1月份以来,截至目前市区和三县的新房备案数据,并计算了各个月份的备案均价。从以下图表我们可以看出:

从2016年3月份,也就是过完年之后,市场开始表现疯狂。年前1月份市区住宅备案套数还在4000套左右,2月份过年只有700余套,而3-9月份,每月平均备案接近7000套。这7个月,正是合肥房价上涨最为迅猛的阶段。

我们再看价格的变化。2016年1月份时候,合肥市区商品住宅备案均价仅10000元/平米出头,而接下来的4个月,也不过在11000-12000元/平米徘徊。在此期间,我们都知道合肥房价已经暴涨,备案价格远低于市场价格,开发商捂盘惜售,销售乱象丛生,“合肥跑”式的抢盘闻名。

直到6月份,合肥的备案均价不过刚过12500元/平米。迫于压力,合肥市6月底出台限贷政策,7月1日执行,与此同时,也放开了商品房备案限价。我们看到此后的几个月,合肥备案价格猛涨,从7月份的14000多元/平米,2个月升到限购前的点,18217元/平米。

合肥10月份开始执行限购,限价令重出江湖,商品住宅备案均价从17163元/平米,回落至年底12月份的15506元/平米。与此同时,合肥新房平均每月的备案数量也跌至4000多套。这是去年合肥整体商品住宅备案的变化情况。

今年以来,合肥市区新房备案数量暴降,1、2月份只有2000多套,而前7个月平均每月仅备案不到3700套,几乎只相当于去年同期的一半。我们知道,此间是合肥市限价令执行最为严格的阶段,很多去年楼面价格较高的地块,因为备案申报价格过高,被屡次打回。

从价格上来看,过完年之后,合肥每个月的备案均价基本上都在16000元/平米上下浮动。将今年1-7月份已备案的所有项目进行计算,平均备案价格为16011元/平米。所以基本上可以判断,之前合肥市区的备案均价应该控制在16000元/平米

因为8月份还没有过完,我统计了进入8月份以来已经备案的数据。8月份合肥市区共备案新房3034套,平均备案价格为15015元/平米。但8月份毕竟还剩下半个月左右,可能陆续还会有新的备案,究竟是将备案价格控制在15000元/平米还是16000元/平米,后面半个月之后就可知晓。

对于新房的备案价格,还有一种说法是限制在不能超过10500元/平米,通过计算,我觉得不大可能,但这个价格有可能是对肥西、肥东和长丰三县的限价。从以下图表中,我们可以看出:

三县自去年1月份以来,房价从6474元/平米,直线上涨,一直到市区限购之前,备案均价涨至历史位11539元/平米,涨幅接近80%。今年以来,三县每个月的备案均价也一直维持在11000元/平米上下,将前7个月做一个统计,发现平均备案均价为10931元/平米。

今年8月过半,目前三县共备案1340套,备案均价为10546元/平米,因此我推断这个10500元/平米的限价点应该是针对三县的。至于是不是这个位点,我们下月初即可知晓。

去年合肥市区商品住宅备案数为66268套,三县为61621套,巢湖市和庐江县共备案11350套,总计139239套。其中市区平均每月备案5522套,三县为5135套。今年前7个月,合肥市区共备案25830套,月均3690套;三县共备案19861套,月均2837套

表明合肥限购之后,不论是市区还是三县,新房备案数量均有大幅下滑,其中市区减少接近1/3,三县接近1半。因为去年合肥出让土地数是非常多的,但今年备案数量却大幅下滑,说明合肥市对新房备案确实进行了严格的限制(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有限售,限售的逻辑是什么?》)。

假如传言为真,合肥市对申报价格超过15000元/平米的商品住宅,备案一律不给通过的话,那说明合肥市对限价政策确实是收紧了。我在此前写的文章《合肥新房价格泡沫预警,哪些区域是机会,哪些是大坑?》(公号“小易论楼市”),滨湖区和高新区一些泡沫预计比较大的区域,可能会因为限价,部分小区备案价格回归正常。对于这样的郊区楼盘,刚需可以重点关注考虑。

若限价政策收紧,合肥下半年新房备案数量会更少,而且即使能备上案的楼盘也基本上都集中在远郊和三县(公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》)。我不知道销售乱象是否会卷土重来,但有一点可以肯定,那些资金链紧张,实力不够雄厚的小开发商,日子不会太好过。

要知道低价楼盘越来越少,高楼面价的地王正在伺机登场,面粉价格决定面包价格不可能一直低下去(公号“小易论楼市”《开发商的成本,合肥地王你们还好吗?》)。但不管怎样,合肥房价今年的基调仍旧是稳,刚需仍需时刻保持一颗积极早日上车的心。

不必过于急躁,也不要掉以轻心,能攒社保还是抓紧攒社保,尽快在市区买房(公号“小易论楼市”《到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?》)。至于不能攒社保的朋友,就考虑靠近市区的三县吧。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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