近日，长沙对满足认定条件的A、B、C、D四类人才，出台了相关户籍人口购房政策。这种吸引人才式的定向“放松限购”手段，被外界解读为楼市调控“松动”。
仔细分析一下长沙的人才引进政策，其中影响的可能是这一条：在长工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
除此之外，还有三类人才可以享受购房补贴，影响的是：新落户并在长沙市域内工作的全日制博士、硕士毕业生（不含机关事业单位在编人员），年龄35周岁以下（含），首次购房后，可分别申请6万元、3万元的购房补贴。其人才引进力度不可谓不大。
其实对于专科来讲，这个门槛是非常低的，2016年高校毕业生达到765万人，这是一个非常庞大的数字。即使是研究生和博士生，2015年在校生人数也达到了194万，长沙这个政策的出台，“尺度”是非常大的，认作限购口子被撕掉了一小半，也不为过。
长沙的限购政策，规定非本市户籍家庭，必须连续缴纳12个月以上的个人所得税或社保证明，才有购房资格。并且在取得不动产权证书2年后才能交易，此为限售。
其实因为税费比较高，还要期待增值空间，绝大部分人买房基本上都会持有两年时间，限售措施仅仅是为了限制投机（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有限售，限售的逻辑是什么？》），此条威力并不是很大。因此我们看到长沙的限购政策并不算十分严格。
本篇我并不想从人才吸引这个角度来解读限购定向放松政策，我更愿意从另外一个角度来分析这背后的逻辑，让大家也能看懂房地产市场真实的运行规律。
房产投资的上位城市和下位城市
我在研究中国各个城市房价的时候，发现中国房价整体东高西低，城市群中心城市高于城市群外围城市。举个例子，同一纬度，青岛当前房价是17319元/平米，高于济南的15019元/平米，而济南又高于郑州的12983元/平米，郑州高于西安的7940元/平米。同样，上海房价高于南京，南京房价高于武汉，武汉房价又高于成都和重庆。
我们国家改革开放发展模式是先发展东南沿海，再带动中西部地区，这个政策的结果是产业、人才和资金往东部过度集中，导致东部和中西部发展产生巨大落差。从外部反映来看，西部和内陆人口往东南沿海和三大城市群流动，造成这些发达地区的房价高企。
我在研究这次房价上涨的大周期时，发现房价的上涨也是遵循这个规律。房价上涨总是先从人口流入大、经济活力强的地区开始，最后蔓延至活力最差的地方。先一线城市，后二三线城市；先东部城市，后中西部城市；先大城市群核心城市，后非城市群的非核心城市；先省会城市，后省内其他三四线城市。
长三角和珠三角两个城市群是中国经济最有活力的区域，因此我们看到，从2015年3月限购放松开始，一线城市上海和深圳房价上涨。次年也就是2016年上半年，长三角的“四小龙”南京、苏州、合肥开始发力，随后蔓延至中部省会城市和环渤海湾城市。今年以来补涨的大都是西部城市和城市群外围的三四线城市。
房价上涨的先后顺序，反映了资本对优质标的判断逻辑，而城市房价则凸显该城市在中国房地产市场的综合地位，在此基础上，我提出上位城市和下位城市的概念。所谓上位城市是一个相对概念，就是面对两个城市，假如投资者只能选择其中一个，被更多人选择的叫上位城市，另外一个则是下位城市。
一般来说，上位城市房价更高，房价上涨启动更早，涨幅更大。通过对上位城市和下位城市进行排序，我们可以得出中国各城市房地产投资价值的先后次序。虽然有个别例外的城市，这次房价上涨的大周期，每个城市房价上涨先后次序，基本上遵循着上位城市和下位城市的逻辑。
房地产投资的上位城市有两个比较鲜明的特点，一个是户籍控制特别严格，一个是限购政策特别紧。其实两者是环环相扣的，限购政策一般都会以户籍制度为基础，限制了户籍准入，限购政策就会更加严格。从某种意义上来讲，上位城市资产的优质程度和投资价值，与户籍购房政策的松紧程度成正比。
下位城市的表现
我在去年的一篇文章中指出（公号“小易论楼市”《合肥房价太高了，我们到长沙去库存？》），长沙房地产市场存在两个比较大的问题：一个是体制内多数人有房，且福利分房还比较多，这样本地的购房需求实际上是比较匮乏的；一个是前些年长沙土地供应巨大，短期内供求关系很难逆转。从某种意义上来讲，长沙的限购，其实有些“底气”不足，对人才定向放松限购，其实有预防房价下跌的意味。
这两天，除了长沙之外，我们还看到其他多个城市也出台了相关的人才吸引政策。济南虽然放宽了买房落户政策，但我觉得放松的范围和力度非常有限，毕竟只是针对市区已经有房的人群。即使如此，也是一点放松的举措。
武汉对于大学生落户的政策也是比较宽松的：在校大学生可以缴纳公积金；毕业3年的高校大学生，凭毕业证即可享受常住户口；毕业超过3年的毕业生，只要有稳定住所、稳定工作和缴纳社保，都可以落户。其限购定向放松程度仅次于长沙。西安针对人才引进也出台了类似的“三放四降”政策，定向宽松“尺度”也相当惊人。
其实对于长沙、武汉、西安和济南这四个城市，它们的放松程度不尽相同，我看了一下，西安是最宽松的，长沙其次，然后是武汉，最后才是济南。这也基本上符合从西向东的一个规律，这四个城市有一个共同特征，都属于较后期补涨的城市。我看了一下安居客上目前各城市的同比涨幅，济南（54%）>武汉（39%）>长沙（37%）>西安（26%）。
看出什么规律了吗？从上位城市和下位城市角度来看，从东往西，投资价值依次降低。其实这些城市限购后的补涨，与它们人才定向限购放松措施不无关系。我在这里只想强调的是，下位城市的房价上涨逻辑中有好大部分的限购放水成分，下位城市房地产市场供应相对充足，需求也相对没我们想象的那么旺盛。这就好比去库存大周期的末尾，连原本库存巨大的三四线城市，去掉库存的同时，也都跟风涨了价（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房地产的投资价值？》）。
上位城市的表现
我们再来看看上位城市的表现，最为典型的是杭州。杭州房地产前期由于过度炒作，房价被严重高估，待其他城市基本上涨到位后，杭州才开始慢慢补涨。虽然杭州属于房价补涨城市，但从在城市竞争力上，依然是上位城市。
尽管杭州对人才给予了一定的生活补贴和住房补助，但效果极其有限。杭州2017年6月1日出台政策，规定“全日制普通高校大学本科学历或具有中级专业技术职称资格(45周岁以下)以及普通高校紧缺专业大专(35周岁以下)人员申请进杭落户的”，应同时符合“在杭居住1年及以上并连续缴纳1年及以上的社会保险(不含补缴)的条件”。
这相当于收紧了限购政策，杭州做法居然跟长沙和武汉截然相反，别人定向放松限购来吸引人才，而杭州在购房政策上几乎就是“排挤人才”了。杭州房价同比涨幅已达39%，这还是在限购政策严格执行的情况下，如果不收紧政策，那房价可能就不是今天的样子了，这也许就是上位城市的烦恼。
尽管南京在吸引高端人才上也出台了相关的租房补助政策，但南京积分落户的户籍政策严格程度却向一线城市看齐。除了需连续缴纳两年社保之外，还要求积分达到100分，其落户难度比限购还严，仅次于一线城市。南京针对吸引高端人才的落户政策，含金量远远低于长沙和武汉，基本不值得一提。
我们知道当前国家严控房价上涨，地方将房价环比不上涨当做政治任务来执行，这是一个底线（公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。因为大城市病，作为的上位城市，北京和上海都已经在限制外来人口的流入，人才引进的门槛也是越来越高，如果长沙和武汉的限购定向放松政策引入到京沪，那北京上海的房价是不可想象的。
其实长沙上个月房价已经出现环比下滑，我想这是它出台人才政策的底气。而武汉的人才政策3月份就已出台，目前房价基本趋稳。西安房价尽管还在上涨，但相对东中部大多数省会城市来讲，其同比涨幅和房价值还比较小。我想，即使出台相关的人才引进政策，也可以保持房价相对稳定，这才是下位城市出台限购定向放松政策背后的真正逻辑。
同理，我们都知道，合肥去年房价上涨启动较早，且全球涨幅（公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少？》），根据我提出的上位城市概念，合肥毫无疑问可以排在前列。目前合肥房价表面上未表现出明显上涨势头（公号“小易论楼市”《合肥房价企稳回升？ 7月份合肥二手房成交分析》），但这是限购政策严格执行和政府对新房备案价格强力压制的结果（公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》）。
以合肥每年高校毕业生的规模，一旦实行类似长沙和武汉的人才引进政策，我估计房价是控制不住的。严格控制房价环比不上涨，这大概就是合肥不敢出台类似政策的“苦衷”吧。
正所谓，“栽下梧桐树，引来金凤凰”。我认为，一个城市真正的吸引力是软实力，应完善公平的市场竞争机制，营造良好的就业创业环境，构建高效的公共服务体系，在此基础上引入大量高科技产业。靠户籍政策吸引来的所谓人才，只能留住一时，如果在城市中找不到合适的就业岗位，终究还是要走的。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
2017-08-26 16:44:07
