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合肥周边三四线城市房价为何大涨?

2017-08-30 16:25:20

这个问题是我今年以来一直思考的问题。其实去年时候,我还不知道去库存政策是否能够成功,现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由,一直没有形成很好的逻辑,前两天跟群友聊天时,突然有了一点思路。

中国房价上涨的背景

上篇文章里,我提到上位城市下位城市的概念(公号“小易论楼市”《 合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》)。在限购放松之后的2015年,作为的上位城市,一线城市上海和深圳,房价率先上涨。此后的2016年,次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮,房价开始发力上涨。然后今年以来,我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。

对于这种现象,杨红旭先生把它解释为板块的轮动,就目前中国国情来讲,我认为有一定道理。中国的房地产市场,从来都是一盘棋,任何城市都不可能孤立存在。一线城市房价过高,导致资产价格被严重高估,必然会降低其投资价值,资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。

当热点城市被限购以后,资本又在恐慌和惯性思维下,转向不限购的下位三四线城市。就这样,资金被一级一级的下放,最终完成了去库存。这其中的各个环节,都存在各方博弈,看起来没有什么逻辑可言,但仔细分析一下,却是一个必然。

在2014年限购解除之前,我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长,这些超发的货币大部分流向实体,进入房地产的不太多。但是近些年来,实体经济持续恶化,GDP增速连年走低,已达到30年来的值。

去年以来,我们听到的一个词,叫做资产荒,我觉得对于普通老百姓来说,也可以叫做资产“慌”。实体经济回报非常低,很多企业家不愿将钱投入再生产,一时间市面上的资金越来越多,资金价格越来越低,大家都找不到合适的投资渠道。但钱放在手上越来越贬值,大家心里都发慌。

配合不断放松的限购政策,央行又持续降息降准,释放大量流动性,在2015年年底,中央经济工作会议提出“去库存”的战略。以上所有这些因素加和,终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。

上位城市和下位城市的房价比

我们知道一线城市,因为巨量优质资源聚集,吸引大量资金,天然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒,房价可能比现在再高1倍不止。以北上的限购力度和最严格的户籍制度来看,房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上,足见中国上位城市的吸引力。

我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的,资源越多越优质,人口集中度越高,那么你的房价就会被抬得越高。我在之前的文章中分析过(公号“小易论楼市”《合肥房价上涨紧盯着哪个城市?》),近十年来,上海南京合肥3个城市的房价比例,基本维持在10:5:3。也就是说,合肥的房价一直是南京的60%,南京一直是上海的50%

为什么南京房价只能是上海房价的一半?这就是上位城市和下位城市的城市地位不同,你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位确定以后,它们房价比例大致是一定的,影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了。就像深圳,如果没有改革开放,可能还只是一个小村镇,是一个不错的地级市。

合肥近十多年的发展非常快,给的政策也比较多,城市地位与日俱增,与许多上位城市房价差距不断缩小。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80%,这可能是一个比较乐观的数据,我不知道时间会有多长,但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小。一线城市控制人口规模以后,热点二线城市成为人口重点流入地区,我甚至觉得未来10年,热点二线城市会缩小与一线城市的差距。

其实,合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距(公号“小易论楼市”《合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大?》)。十年前,合肥跟下边城市房价基本相差不多,与第二名相差不过20%,但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关,资源政策的过度集中,使得合肥发展日新月异,城市地位急速上升。未来5年,我觉得合肥跟省内房价第二名的差距,很可能要达到2倍以上。

房价上涨的龙头效应

上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应。所谓龙头效应,就是只有上位城市实现了房价上涨之后,下位城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后,长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨,而合肥房价涨上去之后,周边的三四线城市才跟风上涨。

为什么会出现这种情况?这就是前面我提到的城市地位决定的,南京是上海房价的一半,上海不涨价,那么南京永远都难有所作为。同理,合肥不涨价,下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度,芜湖的房价也不可能跟合肥一样,在投资者眼里,南京房价就只值上海的一半,芜湖房价永远也赶不上合肥。

这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县,只要限购按住了合肥市区的房价,三县折腾到天上,也不能超过市区房价。因此我们看到由于不限购,当前三县部分地区房价,甚至超过了合肥市区的警戒线,从投资价值上来讲,已远远不如合肥市区(公号“小易论楼市”《到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?》)。

我们知道,投资都是趋利的,如果价格不上涨,就不会产生投资,也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市,如果三四线城市房价一直不涨,就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨,三四线城市房价怎么可能会上涨呢?从某种意义上来讲,去库存战略成功与否,与一线城市房价能否大涨有直接关系。

一线城市是中国房地产的龙头,打开中国房地产去库存的局面,就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测,如果热点城市限购政策不收紧,热钱很难下探到三四线城市。于是我们就看到去年10月份,热点城市在房价大涨之后,集中出台限购措施,当然一线城市限购收紧比热点城市更早。

限购的出台,止住了热点城市房价上涨的步伐,但同时我们也看到投资者的热情被点燃了。经过上位城市房价的上涨,下位城市相对于上位城市房价低了很多,再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件,刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀,短期的求大于供,造成三四线城市房价顺势上涨。

人口流出越大的地方,房价反而越有支撑

我之前的文章分析过(公号“小易论楼市”《 如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》),安徽几个人口流出比较大的城市,房价表现却出奇的好,这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知,目前阻碍中国人口自由流动的障碍就是户籍制度,因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。

我们知道,国人是非常重视教育的,畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状,尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人,即使义务教育能在当地上学,大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的,义务教育阶段的教学内容也会有所不同。

这就意味着安徽的打工者,要么选择在当地落户,让自己孩子在江浙上学,要么回原籍高考。但事实情况是,绝大部分打工者都没留在这些地区,因为工作不稳定,房价太高,福利待遇得不到保障,乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童,也看到那么多回乡买房的人。

从2013年开始,安徽省外出人口开始净流回,4年内共流回近40万人。在此之前,安徽每年净流出都是-20万人。这说明,这些年沿海产业一直在往内地转移,越来越多的外出打工者回安徽找到工作,安徽的就业机会比以前多了很多。

一些人口大市或者大县,城镇化率非常低,农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后,他们很多都愿意回家买房置业,这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市,收入低的选择县城,还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房(公号“小易论楼市”《限购后到合肥三县买房,还是到安徽三线买房?》)。

所以这些在发达地区工作的安徽人,拿着比家乡相对更高的工资,大部分还是愿意回到家乡买房,这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。安徽是人口流出大省,合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市,房价我倒不是很看好。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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