房天下 >   资讯中心   > >   正文

手机看新闻

合肥蜀山区二手房成交深度分析,哪些房子值得投资,哪些泡沫大?

2017-09-02 07:52:17

合肥市蜀山区一直是合肥的西贵之地。相对于其他几个区来讲,这里不论是环境还是生活氛围,都是的。聚集了诸如中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、安徽农业大学、安徽中医药大学等多所本科院校,是合肥市人均文化层次和收入水平的区域。

本篇我将对合肥市蜀山区过去9个多月来二手房成交情况做一个分析,样本采自链家网实际成交数据,共计210个。因样本数量非常有限,这里记录的大部分是成交超过2套的小区均价,成交均价仅供参考。鉴于链家业务范围的局限性,很多小区没有覆盖到,比如大蜀山以北区域,大铺头跟十里庙之间的区域。

即使成交覆盖具有很大的局限性,但这些都是实实在在的成交价格,有很强的参考价值。一些未覆盖到的区域或者小区,可依据周边小区价格或者区域价格来估算其实际价值。以长江路、黄山路、政务区为界,我将蜀山区分为3个板块,分别是:

1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,环城西路以西,南淝河以南。

蜀山区目前的初中学区有两个,一个是50中东校,位于西园新村,一个是50中西校,位于安居苑。

黄潜望板块

望江路经过改造之后,黄潜望板块已越来越有大都市的气质,再加上这一片的小区众多,入住率较高,此板块道路已拥堵不堪。此处靠近政务区,再加上板块内的次新房较多(平均房龄2009.3年),商圈也相对成熟,因此均价较高,达到17320元/平米。其实如果不是因为多个公寓拉低了均价,还会更高。

该板块的成交样本数为92个,远超过其他两个板块,足见其热度和体量之大。其中成交价格出现在华地公馆(西区)(24867元/平米),成交价格为信旺华府骏苑(公寓)(10159元/平米),价格相差接近一倍半。

黄潜望成交量的两个小区分别是信旺华府骏苑和金大地1912。信旺华府骏苑住宅成交了9套,公寓成交了6套,很多人可能奇怪,这么好地段的一个小区,为什么价格这么便宜。其实便宜自有便宜的道理,蜀山区与华府骏苑齐名的两个奇葩小区还有博澳丽苑和公园道1号,奇葩之处请自行百度,在此只做个提醒。

除了老小区之外,我们可以看到望江路和政务区之间的小区均价其实是比较高的,这里除了距离政务区近之外,最主要的原因还是有相当数量的品牌次新房。尽管如此,我还是要提醒大家,在我看来,这里房价直逼政务区是不正常的,尤其是华地公馆和学府名都周边,价格虚高。

50中新校集团分为两个校区,一个是天鹅湖校区,一个是望岳校区,而望岳校区就在华地公馆旁边。望岳校区的前身是宁溪学校,尽管今年望岳校区中考前6名进了2个,但这并不能证明它就是好学区(公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》)。

在之前关于学区的文章中,根据历年考试成绩,我分析过50中新校望岳校区仅仅是2档中等水平,很难称得上学区(公号“小易论楼市”《你买的是合肥的好学区吗?——合肥各初中学区点评》)。很多人被50中新校的名头给迷惑,盲目相信这个学校也是一个学区,造成华地公馆和学府名都周边房价虚高。

与此相对应的是,50中东校集团合并了67中和69中,改为50中东新校望江路校区,成绩证明,这也是一个名不副实的冒牌学区。

从地理位置上来看,金大地1912也是我认为价格略有虚高的小区,后期会面临增值乏力。1912的公寓房卖得很好,原因是面积较小,总价较低,次新房。除此之外,我们看到地铁3号线两边的公寓房都有不错的成交,也是占了商圈和地铁的光。

整体来说,黄潜望板块的老破小相比次新房毫无优势,价格相差很大。可以预见的是,老破小的投资价值会越来越差,应远离。黄潜望板块没有学区优势,当板块内的房子越来越老时,它的投资价值会下降得非常快,我认为该板块已经到了价值高位(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。

长潜黄板块

长潜黄板块也是蜀山区比较热门的区域,房龄略老于黄潜望板块。该板块成交套数为54套,比较少,成交均价17317元/平米,几乎跟黄潜望均价相等。房价出现在安居苑(21328元/平米),房价出现在省建公司第三宿舍(12611元/平米),价格相差8717元/平米。

该板块成交量的小区是大溪地,共成交21套,接近40%。这是因为大溪地几乎是该板块房龄最年轻的小区,小区的规模也非常大,接近10000户。

蜀山区的重点初中学区全部集中在这个区域。我们看到房价的安居苑小区,属于50中西校的学区,成交均价已达到20632元/平米。属于50中西校学区范围(金域华府等部分小区属于江淮学校学区)的,还有汉嘉都市森林和广利花园。尽管房龄更为年轻,但距离学校较远,价格略逊于安居苑。

值得注意的是,未来的规划中,合肥科技馆后面将要建一所合作化路中学(初中)。我觉得套路可能跟新校集团类似,也会成立50中西校集团,将此学校纳入进来。通和易居同辉小区几乎跟合作化路中学相邻,最有可能划入这个学区,有打算买通和易居的同学,应将这个因素考虑进来。

西园新村所在的50中东校,其实跟50中西校的实力不差上下,但价格却差了10%以上,就是因为平均房龄老了十几年。所以可以预见的是,安居苑的投资价值随着房龄变老,也逐年降低。

长江路北板块

合肥素有东贫西富南贵北贱一说,以长江路为界,这点表现尤为明显。长江路北板块共成交64个,成交均价为15190元/平米,比路南低了2000多元/平米,整体低一个档次。房价出现在中央美域花园(19606元/平米),房价出现在康宁家园(9966元/平米),价格相差接近1倍。

从成交地图上来看,绝大部分小区均价都在15000元/平米左右。成交量的两个小区,一个是琥珀山庄(12套),一个是金色池塘(9套),两个都是有一定体量的小区。琥珀山庄在上世纪90年代就是品质住宅的代表,而如今优越的地理位置也是其宝刀不老的一个原因。金色池塘所在的董铺水库,是一个发展死角,后期难有潜力。

除了大环境之外,长江路北整体均价偏低的原因还有一个是房龄,板块平均房龄为2005.9年,低于长江路南。再一个,该板块缺乏品牌开发商,的融侨中央美域,是成交均价的小区。长江路北板块也缺乏好的学区,还有一个影响区域板块价格的因素,那就是位于西一环边上的合肥殡仪馆。

从成交价格出现的时间来看,基本上都在今年4月份以前,说明该板块目前还在呈下跌回调趋势。其实这也从侧面印证了一个规律,熊市到来,扛不住的依然是弱势板块。

蜀山区购房投资建议

我在之前的文章《合肥蜀山高新区二手房成交数据分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)中,也分析过合肥蜀山区二手房的成交特点。从安居客今年以来的走势来看,蜀山区房价自去年年底达到历史点,目前基本回落至限购时的水平,有企稳趋势。

从区域成交来看,蜀山区房价较政务区和滨湖区弱势,这两区分析请看我的公号“小易论楼市” 文章《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》。蜀山区位于成熟板块,在房市遇冷时候,房价受到的影响相对要小些。其议价空间比政务区的差,跟滨湖区接近,但也略差一些。

价格高低反映了板块的优质程度,优质板块价格贵,在熊市的表现也格外坚挺。我之前文章多次分析过,限购之后,需求被限制在合肥市这个范围内。而合肥市内的需求,要追逐市区的优质资源,和优质板块的品质房处在食物链的最顶端,因此价格表现会非常坚挺。一些弱势板块的劣质物业会成为被抛售的对象,目的是为了置换更好的房子。

黄潜望板块在潜山路以西的区域,50中新校望岳校区学区价值被高估,因此这里是价格水分的区域。潜山路以东区域也缺乏亮点,刚需可考虑,投资一般。长潜黄的刚需盘大溪地小区成交最为旺盛,价格、地段和房龄也适宜,从投资角度讲可关注。长江路北因处劣质板块,下探风险较大,刚需可入,投资需谨慎。

安居苑已过了投资化的年龄,以后的可能跟大盘差不多。西园新村因为房龄实在是太老了,其生源存在被新区吸血的可能性,投资甚至打不过大盘。

相对于住宅来说,公寓的居住价值并不高,我们就要关注公寓价值的另外一个方面。公寓的投资在于小而精,小就是要面积小,面积小带来的是总价小。一般人考虑买公寓无非是经济能力实在有限,但又需要在合肥上车,如果总价过高,为何不考虑住宅呢,所以低总价是必备条件。

除了小之外,还要精,这个精指的是地段价值的精。地段价值学区,其次是地铁和成熟商圈。学区、地铁、成熟商圈一个优势都不占的公寓房,不要去碰。注意,这里的公寓是可以挂户口上学的70年产权公寓(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。

目前有性价比的新房不多,投资可考虑市区的二手次新房。我在这篇文章《那些年我们错过的合肥房子,如果是现在,你会如何选择?》(公号“小易论楼市”)中给大家分析过,其实每个时间段都有性价比高的楼盘值得去投资,也有大坑等你去填。从长远来看,合肥房产投资都有,只是赚多赚少的问题。比如目前情况下,市区比三县的更高。

就我目前观察看,在去库存的东风下,安徽下边三四线城市房价还在上涨(公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》),从侧面坐实了合肥房价,提高了合肥房产的投资价值。由于市区限购,三县房子被抢购,部分区域价格已处于高位,当抢购热潮退去,受到冲击的就是三县。那些在三县高价抢房的同学,或许未来要被套很长一段时间。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈