在研究合肥房地产的时候，不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起，都有其背后的深层原因，以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因，房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》），国家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一样，城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，合肥城市的整个框架都还在二环以内，甚至连二环都没有填满，城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，这7年中，合肥发展非常缓慢，城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区，是首批新区，我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模；1993年合肥市经济技术开发区成立，我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充，但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来，二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大，经开区已初具规模。从这一年开始，合肥拉开了大建设的序幕，在之后的十几年中，合肥从一个无名小卒，逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年，合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时，合肥四大行政区都开始了自己的产业规划，比如包河工业园区，蜀山经济开发区，庐阳工业园区，瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年，与此同时，经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年，合肥产业已经四处开花，在之前四大行政区自有的工业园基础上，三县靠近合肥市区的区域，也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园，长丰的双凤工业园，肥西的桃花工业园。这一年，还有一件大事情，那就是滨湖新区启动建设，这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中，历经18年的建设，合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模，高新区仍在往大蜀山以西扩张，其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型，滨湖区大的框架已经落成，启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中，合肥工业区继续扩张，政务区基本建成，滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中，给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度，看着这两个区域的发展和崛起，又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同，同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前，也就是政务区刚开始建设的时候，在其西部，高新区已经过10年的发展，蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区，其工业区已完成大半，居住区框架也已成型。2003年的合肥，人口主体还在老城区二环以内，甚至连二环内都没有塞满，政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此，我们可以发现，政务区是在高新和经开两个工业区，以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚，既有产业的合围，提供足够的刚需，又有周边原住居民的改善需求，同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展，既保证中心化，又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性，却还有很大的不同（公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》）。滨湖区和政务区相似的地方是，都是市政府极力发展的区域，投入大量优质资源，比如地铁和学校。都是另辟新区，而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是，两个区域内都没有工业制造业，基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是，政务区周边基本上都被产业区包围，滨湖区只有西边和北边有产业，并且尚有一定的距离（公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远，中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多，滨湖区成熟要经过更为漫长的时间，后期核心规划区域尚未建成，早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看，尽管经过30年多点开花式的扩展，目前整个城市的发展，最终还是落脚到以老城区环城河以内为中心，向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼，但从某种意义上来看，政务区天生就是市中心，而滨湖区正努力打造另外一个市中心，多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
我在之前的文章中分析过，房产价值组成主要分为两个部分，一个是土地价值，一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值，比如学区，地铁，环境，商业等等，这些基本上是投资者无法改变和选择的东西（公号“小易论楼市”《合肥资源投入和土地价值》）。土地价值的提高，主要是通过政府对土地的资源投入，因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面，这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》），随着土地价格越来越高，物业价值在房产价值中的占比越来越低，目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看，市区的土地价格相差并不是很大。
我在之前的文章中指出，从纵向来看，影响房产价值变化的因素是房龄（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。房龄直接关系到房屋的折旧，当新房交付使用之后，其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期，房龄相差5年的房子，年轻一点的50%，而房龄老一些或许只有40%。因此，如果有可能，同等条件下，应尽可能投资新房。
我在庐阳区的文章中分析过（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区二手房成交分析及购房建议》），合作经济广场的价格为什么在合肥老城区那么高，比周边的房子单价高出1w多，就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值，他们体现的主要是土地价值，一旦有高物业价值的住宅出现，其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。
因此我们也就可以看到，即使老城区市中心有那么多的老破小（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》），很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱，市中心的土地价值很高，但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊区，所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。
最理想的投资应该是这样的，你买了新房，在你交房后的若干年里，这个区域发展成熟，并且成为市中心，这样你的投资得到化，最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初，其房价基本跟全市平均价格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入，政务区逐步拉开了与其他区域的差距，到目前为止，政务区均价已经超出全市均价40%以上（公号“小易论楼市”《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》）。
合肥房产的投资机会在哪里
过去的将近20年，合肥一直秉承着工业立市的理念，目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移，合肥近些年来发展非常迅速，大量的就业机会，吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化，我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥，合肥与芜湖的差距越拉越大，在全省的首位度越来越高。
其实我一直在思考“合肥房产的投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升，还有合肥每个区域的价值提升，都与资源投入有很大关系。资源的过度集中，使合肥的土地价格近几年一路飙升，土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入，也拉开了合肥不同区域的土地价格。
在前面的文章中，我对合肥各个区域房价作了分析，我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价的区域分布在4个区域，基本上均价都超过了2w。个是合肥政务区，这个区域毫无疑问是合肥平均房价的区域，第二个是老城区环城河以内，第三个是滨湖区的46中学区范围，第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围（公号“小易论楼市”《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》）。
以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区，基本不掺杂任何工业制造业，这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区，我之前文章里讲过，学区的溢价是所有条件当中的（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心，经开区，政务区，滨湖区都是资源大量投入的新区，老城区则本身就优质资源密集。
我们未来在寻找投资机会的时候，一定要关注政府5-10年内的市政规划，哪里是政府资源集中投放的区域，那里的土地就会得到急剧。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟，资源投入即将饱和，在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下，我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖，尽管滨湖近来负面消息频频发生（公号“小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》）。换句话说，我们能够获得可观机会的区域，仍然还在滨湖。
所以从某种意义上来讲，的投资机会还是在新区，但注意并不是每一个新区都能成为市中心，只有有机会成为市中心的新区，新房才值得投资。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
2017-09-14 17:07:24
