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重磅!肥东1.6万元/㎡、蜀山1.6万元/㎡!4季度合肥将抛出50000套房源,房价会怎么走?

合肥楼市 2017-09-19 07:08:14

今天,合肥土地网一则消息,决定了合肥未来3年房价走势。

蜀山区W1702、肥东县FD17-12地块土拍限价标准出炉!蜀山区W1702号地块最高楼面价11083元/㎡,肥东县FD17-12最高楼面价11250元/㎡。

蜀山区11083元/㎡、肥东县11250元/㎡,刚好是区域地王楼面价。加上建安成本、税收和利润,未来要卖1.6万元/㎡。

01

2017年以来合肥土地市场高烧不退,几宗低地价项目是“技术性拿地”的结果。

土地限价标准的公布,是限地王的重要举措,但也同时在保地价。虽然楼市调控政策不断,但热度似乎一时难以降下来。在过去的2个月时间,合肥土地市场继续“开粮放仓”,据统计,有4幅地块溢价率超200%,逼近地王价。

▲7、8月份合肥土拍截取

新城肥东FD17-10地块楼面价9039.21元/㎡,面粉比面包只便宜一点点。

金辉S1705楼面价15338.04元/㎡,周边的美生滨江花月挂牌价15384元/元/㎡。

当然,2017年年初几宗低楼面价项目,让人一度认为房价要大跌。仅仅两个月,合肥出台土地新政:竞买人不足5家(不含5家)的,由市、县国土资源局直接发布转挂牌公告,延长竞买报名时间。挂牌公告到期后,市、县国土资源局提请市土委会集体决策现场竞价成交或取消供应。结果只有一个,就是低价拿地很难很难了。

也就是说,在这个楼市周期里,只有下面7宗低地价项目。因为地价低,导致房价备不上去,这也是合肥人最好的7个买房窗口。一旦关上,合肥再也没有低价房。

▲合肥低地价项目,御景江山高层楼面价5322元/㎡

02

数据统计:合肥4季度预计供应3568亩住宅地(含商住),滨湖、新站无地,经开区是大头!

2017年上半年,合肥国土资源局公布了全年土地供应计划,合计10500亩地,其中,商品住房用地7400亩。截止8月底,剔除纯商业地块、工业用地和科研教育用地,合肥市区已经供应住宅地3805.6亩(含三县是5824.1亩)。政务区无地块供应,瑶海区只供应一宗商业地块,龙湖E1701,即龙湖天街,80.5亩。

▲截止8月底,合肥供应住宅用地

9月份合肥市区还有1宗地块出让,即蜀山W1702地块,仅仅25.55亩。

▲9月份计划供应的土地

按照年初7400亩供地计划,合肥4季度会有3568亩地块供应,不会超过地王价但也不会太便宜。按照容积率2.2、户型面积100㎡计算,可提供房源5万套房源。

以下部分数据来自土拍网,只能作为参考。

1、瑶海区

按照《2017年拟供应储备土地一览表》,瑶海区计划供应11宗地块,共740.27亩。4季度住宅地(含商住)有6宗,面积517.77亩。

▲2017年瑶海区计划供应土地

2、新站区

按照供地计划,2017年新站区供应9宗地,940.3亩。而实际供应住宅地(含商住)12宗,1452.1亩,4季度应该没有地块供应。

▲2017年新站区计划供应土地

▲2017年新站区实际供应土地

3、包河区

按照计划,2017年包河区供地5宗,390.09亩。截止8月底实际供应住宅地2宗,面积60.04亩。

▲2017年包河区计划供应土地

▲2017年包河区实际供应土地

4、庐阳区

计划供地12宗,717.7亩。而实际供地2宗,面积61.939亩。

▲2017年庐阳区计划供应土地

▲2017年庐阳区实际供应土地

5、蜀山区

计划供应4宗,376亩,截止目前实际供应3宗,355.42亩。

▲2017年蜀山区计划供应土地

▲2017年蜀山区实际供应土地

6、高新区

计划供应7宗,1799亩,主要位于蜀西湖以及以西位置。截至目前,已经供应3宗,426.29亩。4季度预计供应住宅地1372.71亩。

▲2017年高新区计划供应土地

▲2017年高新区实际供应土地

7、经开区

计划供应16宗地块,1247.96亩,其中住宅地(含商住)9宗,756.23亩。截至目前仅仅供应一宗人才公寓地块35.95亩,4季度土地供应将井喷,共计720.28亩。按照容积率2.2,户型面积100㎡计算,可供应土地10000套左右。

▲2017年经开区计划供应土地

▲2017年经开区实际供应土地

8、滨湖区

计划供应8宗地,1257.51亩,截至目前已经供应11宗,1413.9亩,供应完毕。

▲2017年滨湖区计划供应土地

▲2017年滨湖区实际供应土地

03

目前合肥九区三县,地王基本“按兵不动”。

我们再来看下各区地王价格。

经开区华邦观筑里、政务区融创合肥壹号院、肥西融创玖樟台、新站华地紫悦府以及长丰文一锦门北韵在售,大部分因为价格被限死均未启动。

▲合肥九区三县地王

高地价项目面临着极大的压力。1、调控政策,限购限贷不放松,买房成本加大,方票难求,市场预期下降;

2、限价很严,各区都有价格红线,高价格拿地的开发商能扛就扛,不能扛只能亏本卖,这也导致市场上普遍存在减配现象;

3、根据合肥国土局的供地信息,2017-2019年计划供应32000亩住宅地,加大土地供应,供求关系彻底扭转,中短期内行情不容乐观。

04

结语:房价普涨普降都不可能,选择最重要。

回顾近年市场走势可见,限购、限贷等政策并没有从根本上灭失购房需求,只是将购房需求延后。所以一旦限购放松,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发,房价暴涨。

所以对于开发商而言,有地就有粮。即使调控政策短期放不开,但并不会影响土地本身的评估价值。

回到面粉和面包的关系,只要真实地价不降,房价很难降下来。但是从调控政策、库存、人口流入看,短期内市场买卖双方博弈矛盾将进一步加剧,房价很难再出现快速上涨走势。

普涨普降都不可能,选择最重要。

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