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2018年合肥房价有可能会跌吗?

小易论楼市 2017-10-10 15:45:51

这是一个比较有挑战性的话题,我首先是从知乎上看到的,感觉难有切入点。恰好这两天,几个网络大V在探讨合肥的房价,观点出现了分歧,我觉得可以从他们的分歧说开去。

昨天,上海的杨红旭一篇名为《放眼全国,合肥楼市压力最吓人》的文章,引起了合肥房地产界的轩然大波。这篇文章中,杨红旭引用的数据是合肥的存销比,在过去9个月中,合肥库存从去年的2个月,暴增至今年的9个月,存销比同比飙升86%。如果去年合肥对应的是全球房价涨幅第一,那么今年情况大家请自行脑补?

关于存销比

其实对于存销比来说,我一直都觉得这个词非常可笑。就像是你在高架桥上突然遭遇堵车,你的瞬时油耗从7升/公里骤升至16升/公里,你就直觉地认为这辆汽车真不省油一样。油耗变化是一个动态过程,根据旅程长短和路况差异也有不同的情况,更何况房价呢?

存销比从某种意义上来讲只是一种瞬时油耗。如果一直堵车,就好像房价横盘,那么我们的汽车油耗就一直变大,对比房价存销比就直线上升。如果走走停停,就好像楼市的剧烈震荡,那么我们的瞬时油耗就又出现走的时候变低了,而停的时候又缓慢上升了,对比房价就是涨涨跌跌。当拥堵解除,汽车的油耗会急速下降,对比房价就是急速上升。

所以在开车的时候,我从来不看瞬时油耗,只看短途油耗,我认为瞬时油耗对于判断汽车是否省油来讲,基本没有太大的意义。关注瞬时油耗,真不如关注红绿灯倒计时和预测路况拥堵情况来得直接。

对于房价来说,存销比更大的意义在于判断市场温度,和下一步房价的瞬时走势,更多是反映房价短周期上的变化情况。对于房地产这种庞然大物,长周期长达5-6年,中周期也要2-3年,短周期则半年或者几个月而已。我们买房子,从签合同到办完房产证,交易周期大部分情况下都要3个多月,期房周期则会更长,可能覆盖一个中周期甚至长周期(公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》)。

那么短周期的房价涨跌其实跟大部分人真没什么关系,顶多像股票一样,看着纸面数字红红绿绿,但如果你买的股票在停牌期,其他股票短期涨多少或者跌多少,跟你又有什么关系呢?

合肥房价表现

其实在四小龙里面,合肥和苏州两个城市的房价表现较为弱势一些。苏州最早出现回调,已经盘整一年多了,合肥紧随其后。厦门表现最为强势,南京其次,两者都是在限购之后仍然坚挺上涨。

合肥自今年初以来,房价一直下跌,从1月份最高点的14996元/平米,降到当前的14563元/平米,降幅达-2.92%。这其实仅仅是回调到了去年限购时的水平,相比于去年一整年合肥75%的涨幅,实在不值得一提(公号“小易论楼市”《合肥房价究竟涨了多少?》)。

值得注意的是,上边的合肥房价走势,我截取的是安居客的数据。安居客数据其实是各个二手房房东的报价,因为数据庞大,具有统计意义,它的走势是基本可信的。但这种走势仅反映挂牌价格,体现的是房主的预期,实际市场价格应该减去议价上的差值。所以上面的图表走势,并非反映二手房市场的真实成交价格走势。

我上篇文章分析了合肥8月份的实际成交价格走势(公号“小易论楼市”《合肥8月份二手房成交分析及房价走势预测》),采用的数据是链家的成交价格,这种走势其实更具有参考意义。从过去10个月的成交数据来看,除了5月份在成交量和成交价格上,出现了相对较大波动外,合肥市区平均成交均价基本维持在1.65w上下,最大浮动空间不过3.26%,房价表现特点还是平稳。

从成交周期和议价空间上来看,成交周期已经触顶,议价空间也一直呈下降趋势。这说明合肥房价触底特征越来越明显,呈现稳定或趋微升的态势。

合肥库存和房价涨跌的关系

对于合肥库存的判断,是存在争议的。合肥目前积压了许多已经卖出却没有备案的新房,一种说法是2万多套,还有一种说法是3万多套。但不管是哪种说法,杨红旭抛出的存销比数据都是有待商榷的。

从我所统计的合肥真实备案数据来看(采自合肥物价局备案网站),合肥今年前7个月平均每月备案不到3700套,几乎只相当于去年同期的一半(公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w?数据告诉你,合肥备案价格究竟限制在多少?》)。如果将未备案的2-3万套也统计进去,那么保守来算,每个月实际备案量应增加3000套左右,这个数据跟去年几乎是相差不多的。所以杨红旭所提出的存销比其实基本不足信。

2009-2015年合肥住宅每月销量

上个周期2011年3月底合肥出台限购,限购政策跟今年一样,也是1年社保或者纳税证明,我们看到合肥新房销量随即出现断崖式下跌,几乎也只是限购前的一半,跟今年的情况如出一辙。但是限购期满一年之后,合肥新房销量便出现大幅反弹,2012年销量几乎恢复到限购以前。

我们再来看合肥历史库存和房价的关系。2009-2010年,在4万亿投资及房地产救市的情况下,合肥库存急剧下降,当库存跌至40000套这个临界点时,合肥房价开始出现大幅攀升。2011年限购之后,合肥库存慢慢回到40000套,我们看到这个高于或者持平40000套的状态一直持续到2015年初,这4年之间合肥房价每年涨幅基本上都维持在个位数(公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》)。

2015年房地产救市和去库存政策提出之后,合肥库存一年之内,跌至历史最低点,只有10000套左右。这个数字比上个周期2010年7月份库存最低点的23000套还低得多,然后我们就看到合肥房价疯狂飙升,涨幅也远远超过2009-2010年的上升周期。

如果按照上个周期限购之后次年2012年的月均销量近7000套计算,合肥涨跌的存销比节点在6个月左右。也就是说,如果存销比低于6个月,合肥房价是有上涨冲动的,如果高于6个月,那么大概率横盘或者微跌(涨),也就是稳定。

其实合肥真实库存,仍然在40000套以下,而今年国庆限购一年期马上就到了,潜在满足限购条件的刚需逐步解禁,到时候月均销量究竟会攀升至多少我们不得而知。但如果按照历史规律来看,再结合现在的金融环境,我觉得出现微涨的可能性会更大一些。不过一旦出现大涨,限购说不定还会收紧,社保或者纳税证明或许还要延长至2年期(公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后,政策会收紧吗?》)。

房地产市场终究是政策市,前面文章我们分析过年中经济会议的论调,那就是保持房地产市场稳定,这个政策落实到合肥,其实完成得相当完美(公号“小易论楼市”《 从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》)。我相信不管明年房价是涨是跌,政策一定会把房价重新拉回到稳定的底线上来,所以我认为2018年合肥房价大概率是稳定或者微涨。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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