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卖方反悔!卖方违约!一房两卖!超去年,2017合肥二手房诉讼2202件!一边纠纷暴增,一边近80%小区二手房价暴跌……

合肥楼市 2017-10-04 05:51:07

昨天,合肥市中级人民法院发布了合肥地区存量房买卖诉讼纠纷调研报告,报告展示了近3年来合肥市二手房买卖案件基本情况分析,其中2016年二手房买卖诉讼案呈爆炸式增长,全市法院收案数同比增加174.72%,房价上涨过快或是首因。

数据:房屋买卖纠纷案件激增

统计数据显示,2016年存量房交易量大幅增长,合肥市存量房成交总面积为539.9万平方米,其中住宅496.8万平方米,同比分别增长62.8%和69.2%。

与此同时,房屋买卖合同纠纷占人民法院审理的民事案件的比例越来越大。存量房买卖有交易环节多、法律风险高、管理难度大等特点,因此在房屋买卖合同纠纷中占比较重。

2014年至2016年,合肥全市法院共受理存量房买卖诉讼案件5251件,其中合肥中院受理案件554件。2017年1至6月,全市法院受理存量房买卖诉讼案件数达到2202件,其中合肥中院为445件。

2016年是此类案件爆炸式增长的一年,全市法院收案数同比增加174.72%。2016年限购限贷政策出台之后市场趋于平稳,但案件数量一直居高不下,尤其是合肥中院受理的二审上诉案件呈现爆炸式增长态势,2017年上半年案件量已经超过2016年全年数量。

其中,瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区四大主城区常住人口较多,其存量房买卖诉讼案件在2014年、2015年和2016年中,分别占全市案件总数的68.39%、75.07%和74.43%。

在具体的案件类型上,绝大多数为卖方违约。合肥市中院法官分析认为,因房价在短期内快速上涨,交易周期较长,从买卖双方达成合意到最终办理产权登记期间,房屋市场价格发生的巨大变化诱导了卖方不惜以违约行为来博取利益。

从案件的具体诉讼请求上看,要求继续履行合同的多,请求赔偿损失的少。

“卖方的违约行为是对市场经济中合同履行秩序的破坏,更是对和谐社会所提倡的诚实守信的冲击。”合肥中院民四庭庭长张利说。

特点:新的案件类型不断出现

从二手房交易诉讼案中也不难看出一些新特点。比如,案件各方利益冲突,调解难度大,涉案财产保全率高,新的案件类型不断出现等。

因争议房屋涉及的利益主体较多,买卖双方之间存在买卖合同关系、抵押人与银行之间存在抵押合同关系,法律关系较为复杂。各方当事人的矛盾对立较为突出,互谅互让、协调解决纠纷的空间较小。

对于新案件类型,合肥中院法官介绍说,比如有的案件中一些出卖人利用买卖不破租赁的法律规则,通过虚构租赁合同的方式,阻碍法院判决的履行。

还有的案件是房屋买卖合同签订后,在履行过程中,因出卖人其他债务纠纷导致房屋被法院查封,买受人起诉要求解除合同并追究出卖人违约责任。

更有一部分案件是部分房产中介人员违背诚实信用原则,利用其掌握的信息优势,赚取买卖双方之间的差价,导致产生纠纷。

“合肥中院一贯的办案思路就是房子是用来住的、不是用来炒的,坚持从社会诚信角度促进交易、发挥司法能动性、稳定市场秩序。”张利说。

原因:房价上涨过快或是首因

房地产市场的快速发展和频繁的市场交易活动是房屋买卖合同纠纷数量激增的大背景。合肥中院也探寻了纠纷频发的深层次原因,比如房价上涨过快,存量房交易周期长,市场主体风险意识淡薄、社会诚信观念缺失,房产中介居间行为不规范等。

“房价上涨的预期成为卖房人缺乏履约积极性的主要诱因。‘一房多卖’或者无故违约行为屡见不鲜。”张利介绍说。

此外,存量房交易在买卖双方达成合意之后,通常还需经过签订买卖合同和居间合同、买卖合同网上签约、资金托管、办理贷款、缴纳税费、申请产权转移登记等诸多环节,手续办理周期较长增加了双方的不信任感,并且在房价短期内看涨的利益驱动下出现卖方单方违约的“违约潮”。

报告还显示,结合审判实践,在房屋买卖过程中,还存在合同当事人特别是买方对法律风险认识不足,契约意识淡薄。

同时,房产中介的规模和数量在短期内膨胀式增长也导致其居间服务的质量参差不齐,房产中介的不规范操作甚至是违规操作也是导致房屋买卖合同纠纷频发的主要诱因。

真实案例

案例1:

房价上涨卖方反悔,法院判决履行合同

基本案情:2016年1月,房主方某与殷某签订合同,将一套住房作价149万售予殷某,殷某当日即支付定金10万元。因该房屋尚欠抵押贷款75万元,双方约定由方某向银行申请提前还贷。

后因房价疯涨,方某反悔,没有按约定申请提前还贷,并于2016年3月告知殷某房屋不再出售。殷某诉至法院,要求方某继续履行合同并办理提前还贷手续。最终法院判继续履行合同。

法官点评:殷某已支付购房定金10万元,方某却未按约办理提前还贷手续,方某存在违约。关于双方签订的购房合同能否继续履行,关键在于案涉房屋上的抵押登记能否注销。

在方某拒不清偿房贷的情况下,殷某作为买受人可以代为清偿债务消灭抵押权,且银行对此亦无异议,故购房合同继续履行的条件已经成就。因此,法院判继续履行合同。

案例2:

房主无力偿还借款,伙同他人一房两卖

基本案情:2011年,房主杨某与秦某签订协议出售其房屋,秦某当日支付购房款40万元,因房屋暂无产权证,双方约定余款4万元在双方办理房产过户时付清,后杨某将房屋交付秦某一家居住。2014年,杨某办理了该房屋的产权证但并未告知秦某。

2015年,杨某以该房屋作为抵押借款25万元,因无力还款,杨某委托黄某出售该房屋,并承诺此次卖房与秦某的债权债务无关。2016年,黄某将房屋以35万元的低价售予丁某,丁某因知道该房屋已有人居住,为免交易时间拉长产生变故,丁某当日便付清全部购房款,次日即登记为涉案房屋所有权人,并立即前往涉案房屋处要求秦某搬离。

秦某认为杨某与丁某串通侵犯其合法权益,遂诉至法院,法院判决杨某与丁某所签购房协议无效,房屋恢复登记至杨某名下。

法官点评:秦某是先买受人,其与杨某签订的购房协议意思表示真实,内容不违反法律、法规规定,为有效合同。

杨某在房屋已出售给秦某并实际交付使用的情形下,仍将房屋抵押并出售,主观上具有恶意。黄某与丁某明知涉案房屋有秦某居住且涉及秦某利益时,仍以不合理的低价进行交易,存在恶意串通行为,损害了第三人即秦某的合法利益,双方签订的合同无效。

涉案房屋虽已登记在丁某名下,但不能对抗前一手已经支付绝大部分房款且实际居住多年的秦某的利益,故法院依照秦某的诉请判令将案涉房屋恢复登记至杨某名下。

合肥:近一年九区三县二手房价格走势

即便二手房纠纷案件频发,但合肥二手房交易市场依旧火爆,在新房价格居高不下的情况之下,二手房依然收到许多购房者的亲涞。

从去年10月2号开始,合肥再次实行限购政策。从刚限购开始到今年年初,合肥的二手房价格一路飙升,从今年1月份开始,合肥二手房价格整体有所回落,逐渐趋于平稳状态。

合肥二手房均价走势图

从去年10月底到今年10月初,一年时间,九区三县的二手房均价基本上都是大幅度下降。其中政务区、蜀山区、庐阳区、经开区二手房抗跌能力较强。

下面一起来回顾一下近一年九区三县二手房价情况。

01

滨湖区

滨湖区10月二手房均价17187元/㎡,同比去年下跌 8.40%。

(滨湖区36个热销小区近一年二手房涨跌幅)

02

庐阳区

庐阳10月二手房均价15789元/m?,同比去年上涨 5.26% 。

(庐阳区28个热销小区近一年二手房涨跌幅)

03

包河区

包河区10月二手房均价15167元/m?,同比去年上涨0.86% 。

(包河区29个热销小区近一年二手房涨跌幅)

04

瑶海区

瑶海区10月二手房均价12500元/m?,同比去年下跌1.63% 。

(瑶海区29个热销小区近一年二手房涨跌幅)

05

高新区

高新区10月二手房均价15321元/m?,同比去年下跌1.60% 。

(高新区29个热销小区近一年二手房涨跌幅)

06

经开区

经开区10月二手房均价14653元/m?,同比去年上涨0.58% 。

(经开区30个热销小区近一年二手房涨跌幅)

07

蜀山区

蜀山区10月二手房均价15870元/m?,同比去年上涨0.04% 。

(蜀山区30个热销小区近一年二手房涨跌幅)

08

政务区

政务区10月二手房均价20873元/m?,同比去年上涨3.48% 。

(政务区30个热销小区近一年二手房涨跌幅)

09

新站区

新站区10月二手房均价12409元/m?,同比去年下跌1.92% 。

(新站区23个热销小区近一年二手房涨跌幅)

10

北城

北城10月二手房均价10527元/m?,同比去年下跌0.78% 。

(北城10个热销小区近一年二手房涨跌幅)

11

肥东县

肥东县10月二手房均价10094元/m?,同比去年上涨6.91% 。

(肥东县10个热销小区近一年二手房涨跌幅)

12

肥西县

肥西县10月二手房均价11445元/m?,同比去年下跌1.12% 。

(肥西县6个热销小区近一年二手房涨跌幅)

结语

一个楼盘的保值抗跌能力,与其所在板块以及周边配套有着直接的关系。

从整个九区三县的二手房涨跌幅情况来看,保值抗跌能力强的楼盘基本都在市区。

市区住宅用地出让有限,住宅供应有限,这会直接导致二手房需求上涨。老城区,庐阳区拥有优质的教学资源,优质学区房较多,二手房保值能力也会较强。

因此,在买房时,一定要擦亮眼睛,在考虑产品时,对项目的配套等其他条件也要所有考量。当然,二手房买卖的契约精神更为重要!

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