2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议

每个季度，我会更新一次合肥各区域二手房价格分析，给意向在合肥购房的朋友提供一些建议。从过去一年来对合肥房价分析的经验来看，滨湖区是合肥二手房交易的热门区域。过去9个月中，链家共成交2293套二手房，其中滨湖成交409套，占比17.8%，超过了全市总成交量的1/6。

上次关于滨湖的分析，我记录了去年9月份至今年6月份以来的数据（具体可参考公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》），而这次的数据主要关注今年前三季度。根据滨湖先后建成顺序，各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、庐州大道东板块。主要是巴黎佳源都市，万科蓝山和高速时代城3个小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

具体关于滨湖发展的文章请参考我的这篇文章《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

启动区板块

滨湖在2007年从启动区板块开建，其实严格意义上来说，46中学区板块也是那个时候开始的。因此我们看到这两个区域的平均房龄都为2010.1年，在滨湖来讲，都属于时间较长的房子了。在所有板块里面，启动区均价，只有16416元/平米。

跟我三个月前的分析比较来看，启动区成交量从84套增到95套，净增加11套。其中滨湖世纪城树荫苑、琼林苑、临滨苑、徽昌苑，数据没有发生变化，也就是说这三个小区6月份以后在链家没有成交记录。其余几个有些成交的小区，几乎都很少，只有蓝鼎观湖苑，增加了5套。

启动区板块虽然整体上议价空间有所下降，但成交周期也同时上升，从成交上来看，这个版块显得比较冷清。紫庐地铁口附近，依旧是成交的热点区域。启动区板块的房龄普遍较长，没有品牌开发商，除了人气相对旺盛，再无其他重大利好，因此投资价值偏低。

46中学区板块

顾名思义，这里是合肥46中的学区范围。尽管从今年中考成绩来看，46中只能算得上合肥的二流学校，离真正意义上的学区还有不小的距离（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》），但是这所初中在学区上确实出现了溢价。

其实如果我们再细分一下，房价出现在46中学区范围内的师范附小。也就是说，从滨湖二手房市场的反映来看，46中和师范附小已经是滨湖事实上的学区。这点我们可以从平均房龄相近的启动区板块（16416元/平米），与46中学区板块的平均房价（19263元/平米）比较就能看出来。

该板块总成交85套，较上次统计（69套）增加了16套，成交周期和议价空间都有增加，说明板块成交有所趋冷。但是板块的成交均价（19263元/平米），比上期统计的数据（19149元/平米），上升了114元/平米，又说明板块的房价还比较坚挺。

滨湖家园和滨湖和园是板块内的两个回迁房小区，它们的成交均价比起旁边小区，还是低了不少。尽管书香门第是该板块内成交均价的小区，但它成交周期却是最短的，这说明在滨湖的二手房市场依旧非常抢手。蓝鼎小区由于更靠近地铁，加上价格相对低一些，因此成交量非常大。

庐州大道东板块

庐州大道东板块共成交了45套，比上次统计（39套）增加了6套，增量主要集中在巴黎都市波旁宫和万科蓝山。最近省府板块概念开始兴起，因为该区域，一部分人开始炒作该板块的价值。我们可以看到庐州大道东板块的成交均价较上次统计有所增加，从17661元/平米上涨至17873元/平米，净增212元/平米。

我们还可以看到，该板块的成交单价也从20719元/平米提高到21209元/平米，同时成交周期和议价空间都有所降低，这都说明这个板块开始升温。但是在我看来，尽管庐州大道东板块从地理位置上来看最接近省zf，但是与其尚有一定的距离，长远来看，学区和地铁可能才是更为靠谱的选择。

金融后台西板块

金融后台西板块共成交了102套，比上次统计（75套）增加了27套，增量较大，主要为滨湖万科城和保利拉菲公馆。从这两个小区成交量放大来看，品牌对成交的影响还是非常大的。尤其是万科，尽管小区均价，但无论是议价空间还是成交周期，都在降低。

该板块的成交均价略有上涨，议价空间有所降低，成交周期却延长了，买卖双方保持着拉锯。万科城距离在建的地铁5号线地铁口最近，这也可能是房价偏高的另外一个原因。整体金融后台西板块的潜在利好不多，我觉得该板块的投资潜力有限。

核心区板块

核心区板块是滨湖最后建成的板块，目前热度也是的。为什么称这里是核心区？因为这里是地铁1号线和5号线的交口，在滨湖来说是的交通中心；再一个这里有体量的商业，周围还被绿化、游乐场及金融就业区包围，位置得天独厚。

核心区板块共成交78套，比上次统计（51套）增加27套，涨幅。该板块实际成交均价为17056元/平米，比上次统计上涨了114元/平米。因为核心区的平均房龄只有2014.8年，很多房子产证未满两年，还存在交易税费，因此实际成交价格应该更高一些。

可以看出，宝能城是这个板块的价格洼地，均价只有15531元/平米，如果加上交易税费，实际均价可能在16300元/平米左右。尽管宝能城存在信誉、品质危机等负面消息，但其优越的地理位置无法被忽视，作为投资者，不应被客观因素左右了投资判断。

从实际成交价格来看，中海滨湖公馆和保利海上五月花房价，成交周期最短，这也体现了品牌的价值。受巢湖环评及万达实体资产转让的影响，万达在环湖的物业未来存在许多不确定性，我不是很看好环湖小区，因为人气难聚（公号“小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》）。

目前看来，淮矿东方蓝海和宝能城的成交均价，而这两个小区却处于的位置，这里是目前我觉得滨湖二手次新房里有较大投资价值的区域。

滨湖整体房价分析

从前三个季度链家的实际成交情况来看，滨湖的房价走势实际上是存在微涨的，但由于样本数较少，结果可能并不准确。也有可能是卖家调整了预期，报价回归理性，但不管怎样，就目前形势来看，滨湖已无大的降价空间（公号“小易论楼市”《9月份合肥房价分析及近期购房建议》）。

滨湖在80-100平米区间成交了243套二手房，几乎占总成交的60%，成为滨湖住房需求的主体。在90-100平米区间成交更多一些，这意味着我们在建立投资策略时，应尽量往这个区间多考虑（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。

滨湖在1.6w-1.9w的单价区间成交了271套二手房，占总成交的2/3，成为滨湖购房的主体价位区间。成交中位数在1.7w偏高一点，这是市场博弈的最终结果，从投资空间上来看，在这个价位附近的二手房，可期待有大的回报。

我们再来看总价区间，130w-190w共成交277套，超过总成交的2/3，成为市场需求的主体区间。200w是合肥市目前总价的敏感点，可认为是刚需可承受的上限位点。作为投资者来讲，一定要多专注这个刚需区域，只有刚需的需求空间，才是投资化的可能区域。

滨湖分析总结及购房投资建议

1、5个板块中，启动区的房价，房龄最老和支撑最弱是主要因素。该板块的投资价值进入了衰退期，在未来5年中，其空间将弱于其他板块（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。

2、如果会出现学区，滨湖短期内只可能出现一个真学区，那就是46中，其他学区暂时无法与其抗衡。购买滨湖的同学，请认准46中学区板块（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买？——合肥不同成交数据分析》）。

3、省府区域是目前比较火热的一个板块，但是我觉得暂时并未看到太多实质性的规划利好。即使有，我认为也不要期望过高，该板块大概率面向高端群体，适合投资的刚需产品不多（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。

4、核心区支撑相对充足，目前依旧是想象空间比较大的区域。对于想投资滨湖二手房的同学来说，我觉得瞅准笋盘下手是比较理想的选择，淮矿、宝能城、联投和中海滨湖公馆都可以考虑，这里我觉得比湖边的万达性价比高多了。

5、记住，滨湖房价的天花板在46中学区板块；刚需价格支撑在核心区板块，尤其以地铁1号线和5号线交口的4个刚需盘为准；滨湖的价格谷底在金融板块西的云谷小区。超过46中板块的价格不值得投资，超过核心区的价格刚需不值得考虑，接近云谷的价格，投资更具性价比。

6、目前合肥的刚需新盘主要集中在滨湖西南，但同时这里也是比较容易坑人的地方，我7月份时候就发文警示过这片区域（公号“小易论楼市”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》）。比云谷价格高，位置同时不如云谷，卖价也直逼核心区。去化不好意味着价格没有太大的支撑，滨湖西南在我看来，短期内性价比依然相对不高。

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