2017年前三季度合肥政务区房价分析及购房建议

合肥政务区从2002年启动建设，至今已有15年的历史了，目前政务区是合肥房价的区域，这点毋庸置疑。政务区是合肥市zf所在地，因此规划起点比较高，资源投入相当大。整体来说，政务区位于蜀山区、高新区、经开区、包河区等几个合肥市比较发达的区域中间，地理位置得天独厚，面积只有不到13平方公里，小而精。

政务区是合肥一个成交均价破2万元/平米的区域，套均成交总价也相当高，因此是各大房产中介机构竞相争夺的范围。由于竞争激烈，链家在政务区的成交量并不高，我这里查到今年前三季度有记录的成交量只有157个。鉴于整体样本数偏少，部分小区的房价仅作参考，接下来我将分区域对政务区房价做一个点评。

根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为5个板块，分别为：

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内。

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

4、匡河外板块。主要是恒大华府，保利香槟国际，文一名门首府三个小区。

5、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

政务区商业主要分布在潜山路两侧，前4个板块都分布在潜山路以西，它们的初中学区为50中新校天鹅湖校区，潜山路以东的学区为50中南校。其中50中新校天鹅湖校区为真学区，50中的南校区为普通学区，具体学区评判标准参考我的这篇文章《合肥的真假——优质学区划分及分析》（公号“小易论楼市”）。

本次分析涉及的数据为2017年1-9月份，上篇关于政务区的分析文章数据为2016年9月-2017年6月的数据，具体可参考这篇文章《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》（公号“小易论楼市”）。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块有省广电中心、奥体中心、万象城、高档写字楼等各种标志性建筑，也有博物院、重点中学、绿轴景观等公益设施，几乎是政务区平均房价的区域，也可以说是目前整个合肥市最为繁华的CBD之一。

从房价分布图上我们可以看出，目前该板块实际成交均价已经没有低于2万元/平米的小区，板块均价为22369元/平米。相比之前的分析，该板块增加了13套成交，主要集中在凯旋门和宋都西湖花苑。板块实际成交均价较前次有所下滑（大概151元/平米），但样本有限，参考价值不大。

50中新校天鹅湖校区在这个板块内，注意这是一个真学区。跟50中新校望岳校区不同，虽然它们都同属于50中新校教育集团，但成绩上50中新校天鹅湖校区位于集团，而望岳校区只是第二集团（公号“小易论楼市”《你买的是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。

在上篇关于政务区的文章中，我谈到过奥体小学的规划，目前正在建设中，根据区域人口的分布数量，我认为天鹅湖南板块划入奥体小学学区的可能性较大。这对一路之隔的宋都西湖花苑是一个利好，因此我们也可以看到该小区的成交较其他小区有显著扩大，尽管如此，由于房龄原因，宋都西湖花苑的平均成交价格并未大幅提高。

凯旋门的地理位置比较优越，位于绿轴两侧，还处在商业中心，加上本身房龄比较年轻，平均成交均价较高。凯旋门公寓的成交量比较大，原因是总价比较低，周边的写字楼密度大，容易出租，租金也比较理想，最重要的是可以挂50中新校的学区。凯旋门住宅成交价格要比公寓高出10%左右，本身该小区的规模大概有5000户左右，这也是凯旋门成交量大的一个原因。

越靠近50中新校的小区，价格越高，议价空间也相对小一些。栢悦公馆仅成交了一套，看情况应该是一楼的，所以成交价格没有参考价值，实际应该比这个高出不少。关于天鹅湖南各小区的分析请参考我的这篇文章《合肥政务区小区分析之一——天鹅湖南》（公号“小易论楼市”）。

翡翠路西板块

翡翠路西板块的平均成交价格要比天鹅湖南低一些，大概在1750元/平米左右。之前文章我测算过，这个板块小区的住户数量跟天鹅湖南大致相等，房龄相对较老一些。板块成交量为38套，较上次增加14套，增量主要集中在融科九重锦、imore公寓和御龙湾小区。

融科九重锦小区的户型相对周边其他小区要好一些，再加上部分户型赠送面积较大，因此不论从成交数量还是成交价格上都占有优势。国建香榭水都距离50中新校只有一路之隔，因此基本上是翡翠路西成交价格的小区。

从成交地图上来看，太阳发能海岸是成交价格的小区，很明显是由于地理位置的原因。距离50中新校远，两边铁路高速环绕，距离地铁口也基本上是最远的。发能成交量大的原因无非是价格门槛低，再一个靠近合肥8中，容易出租。

御龙湾尽管离50中新校有一定的距离，但它的中大户型尚可，再一个离地铁3号线和4号线的距离较近，紧邻天鹅湖景区也是一个优势，因此形成一定的成交量和中等的价格。

Imore公寓房价是比较低的，原因之前我一直不解，现在已经找到。公寓居住体验不如住宅或者没有燃气等，都不是价格低的主要原因，凯旋门公寓价格也仅仅低于住宅10%左右。Imore公寓户型普遍较大，大户型大约在72平米左右，这基本上相当于一个两居室住宅的大小，如果单价太高，则相对住宅根本没有竞争力。

我们看到imore公寓72平米左右的户型价格大概不到1.5w，而46平米户型的价格则超过了1.7w。我在之前关于公寓的文章中反复分析过（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》），公寓的价值在于小而精，总价越高，公寓越没有竞争力。公寓的竞争力在于使用价值（学区或者商业中心）和入手门槛低，面积太大导致imore总价过高，相对住宅会丧失竞争力，因此单价提不上去。

翠庭园小区是一个回迁小区，但目前翠庭园小学在政务区来讲还算不错，这得益于周边小区的生源质量。我之前分析过翠庭园小区的住户仅占到该区域的1/10不到，因此不必为回迁生源对翠庭园小学可能产生的影响感到担忧。

关于翡翠路西各小区的分析请参考我的这两篇文章《合肥政务区小区分析之二——翡翠路西》、《合肥政务区小区分析之三——习友路南和匡河以西》（公号“小易论楼市”）。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块的成交量较少，仅比之前增加了1套，成交主要集中在水墨蘭庭和汇林阁。水墨蘭庭主要成交在公寓，水墨蘭庭公寓和汇林阁在这块区域是价格洼地，购入门槛较低，因此成交量比较大。

位于汇林阁的西园新村小学南区，被认为是目前政务区的小学，再加上50中新校的学区，因此即使汇林阁是一个回迁小区，其成交价格也逼近了2w，可以讲是合肥最贵的回迁小区。在中院南边空地规划建一所西园新村小学南区分校，预计会将此板块分区而治。

水墨蘭庭公寓成交价格也低于住宅，但是不多，得益于面积较小，总价相对较低。前面文章分析过，50中新校天鹅湖校区目前已经爆满，而二环路以北的区域，距离50中新校望岳校区的距离更近，这可能会使水墨蘭庭未来的学区划分存在一些不确定性，之前该小区也爆发过划学区方面的维权事件。

内森庄园的高层面积过大，容积率过高，不是一般人能够考虑的。天鹅湖畔是合肥市公务员小区，除别墅外，目前是政务区潜山路西房价的小区。天鹅湖畔从各个方面来讲都是政务区的位置，容积率只有2.0，绿化率极高，大部分户型都不错，居住体验非常好，我觉得应该是政务区改善的。关于天鹅湖北各小区的分析请参考我的这篇文章《政务区小区分析之四——天鹅湖北》（公号“小易论楼市”）。

匡河外板块

从地图上来看，这块区域应该属于高新区，但在出让的时候，土地性质是政务区。该板块仅有3个小区，分别是恒大华府、保利香槟国际和文一名门首府，但这三个小区的体量已经超过了1万户，不可谓不大。

板块的成交均价在2万元/平米左右，较上次相比，成交增加了11套。由于价格和品牌上的优势，恒大华府和保利香槟国际无论从成交量，还是议价空间和成交周期上，都表现突出。保利香槟国际由于房龄较新，本身体量大，再加上习友路小学就在家门口，因此成交价格和成交量都很大。

尽管如此，我还是要泼点冷水。目前该板块的学区仍是50中新区，正如前文所讲，50中新校天鹅湖校区学生已经爆满，匡河外板块距离该学校非常远，因此我觉得学区跟二环路北一样，也具有一定的不确定性。

潜山路东板块

我一直没有对潜山路东板块做详细分析，主要是之前该区域建设还不完全，目前建设规划基本上已趋于成型。整个潜山路东是政务区板块分化的区域，的成交是回迁小区绿怡居的12521元/平米，最贵的是湖畔徽映阁一套25726元/平米，相差一倍多。

我之前谈到潜山路东板块的学区为50中南校，这个学校是非常普通的一个学区，从今年中考成绩来看，仅仅处于第三梯队（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

该板块的成交相对较少，成交量与前期相比还出现了负增长。二环路以北绿地国际花都的几个小区，成交价格在1.8w-2w之间，越靠近潜山路价格越高些，因为离地铁口比较近。往东去，越靠近金寨路高架的小区，价格相对便宜，高架桥对居住体验的影响不可小觑。

嘉和苑、绿怡居和四方新村是回迁小区或者破旧小区，房龄较老，建筑质量相对较差，价格也是属于政务区的洼地。前面提到的绿怡居的房子可能是顶楼复式，因此单价较低，实际这几个小区均价都应该在1.5w上下。

天鹅湖东岸，矗立着体量极其庞大的写字楼群，这是周边住宅需求的有力支撑，因此我们看到潜山路两侧房价相对较高，房租也比较可观。原来红四方工厂遗留下来的废地，目前规划要建商业中心，我觉得极可能会是一个地标性建筑。

目前政务东板块还有3个正在销售的新小区，分别是融创合肥壹号院，融创信达政务壹号，天鹅湖MOMA。融创合肥壹号院目前是全合肥备案价格的住宅小区，备案价格达4.8w，是合肥房价的天花板。

我公号之前转过当代MOMA在政务另一个盘业主的维权文章（公号“小易论楼市”《有图有真相！原政务区豪宅当代MOMA，交房曝质量问题，部分业主售楼部集体维权！》），装修质量堪忧，天鹅湖MOMA后期质量不得而知。

融创信达政务壹号是面向高端改善群体的，价格整体来说有些偏贵。虽然融创是做品质房出身，但不得不说政务一号这个盘子硬伤实在太大。且不讲在政务的最边缘，距离高架近的居住体验也是非常难受的，有点刚需够不着、改善又不爱的定位尴尬。融创信达政务壹号的学区是50中南区，目前学区也是一般，2.3w的价格溢价确实偏高。

政务区整体房价分析

上次政务区的分析，区域成交均价为20754元/平米，这次为20841元/平米，微涨87元/平米。通过对合肥今年以来2285个二手房成交数据分析，合肥市区成交均价为1.64w，政务区均价比全市平均高出27%。

全市平均议价空间为3.36%，政务区为2.9%，低于全市平均水平，但是成交周期（91.1天）高于全市平均水平（62.5天）。全市二手房平均房龄为2008.9年，政务区为2010.6年，除去学区因素，目前政务区二手房的整体空间依然在大盘之上。

跟滨湖区一样，政务区的成交面积区间也在80-100平米，但是政务区更为扁平一些。滨湖区在此区间的成交量几乎是其他区间的4-5倍，政务区则只有2-3倍，说明政务区购房者对户型大小，并未表现出特别明显的偏好。

政务区成交量的单价区间为1.8w-2.4w之间，占所有成交的3/4以上，成交中位数在2w-2.1w之间，跟成交均价基本吻合。

政务区各总价区间成交量非常平衡，并未显示出明显的偏向，这跟滨湖区130w-190w区间成交量完全不同。政务区户均总价为204.5w，这刚好是合肥市总价上限的敏感点。关于滨湖的分析请参考公号“小易论楼市”文章《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》。

政务区房价分析总结及购房建议

1、政务区的真学区是50中新校（天鹅湖校区），将来学区不会出现大的变动、比较靠谱的区域是：潜山路西，二环路以南，匡河以内。如果是冲着政务区的50中学区买房的话，应尽量在这个区域购买。

2、新建奥体小学的学区范围可能是天鹅湖南板块范围，如果再收窄一些，也有可能会以绿轴为界，总之离小学越近越好。

3、政务区的平均房价虽高，但也并非高不可及，总价低于150万的房源占到总成交的1/3，当然是以公寓为主。如果仅仅是想挂学区的话，买一个低总价公寓也是不错的选择，投资也不差。

4、在我看来，潜山路东50中南校学区范围，尤其是潜山路附近，部分小区接近甚至超过同地段潜山路西50中新校的价格，房价存在虚高。从投资角度来讲，潜山路东的小区保值空间不如潜山路西50中新校学区范围。

5、鉴于目前政务区房价已高，区域发展趋于成熟，平均房龄快接近全市平均水平，政务区已不再是合肥最有投资潜力的区域，但政务区房产依旧是风险、换手率高的优质资产，值得长期持有（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。

6、政务区是一个偏改善的区域，如果你有置换到政务区的需求，不要等房价落到谷底，因为政务区仍在微涨。优质区域永远都是个先涨，最后一个下跌，任何时候置换都不会显得太早。

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