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周四合肥土拍再开槌!经开两宗住宅地块最高限价16992元/㎡

JOJO看楼市 2017-11-28 11:14:38

根据房天下数据研究中心监测数据显示,2017年11月30日(本周四)下午14:30合肥暂定出让23宗地块,总出让面积1342.1958亩,参考总价543540.1932万元,合约54.35亿元。其中,有7宗地块原定2017年11月17日下午拍卖出让,后延期至11月30日挂牌出让。这7宗地块分别为:庐江县2017-46#地块、合经区2017-03地块、包河区S1710地块、瑶海区E1702地块、肥东县FD17-15地块、肥东县FD17-16地块、巢湖市2017-12号地块。此场土拍为11月份合肥的第三场土拍,也是11月份合肥的最后一场土拍!

从供地计划来看,市区预计出让17宗地,县域预计出让6宗地块,此场土拍市区地块多于县域地块,看点满满。其中,蜀山连推4宗334亩纯居住地,董铺湖板块强势吸睛。两年多土地0供应的经开区大爆发,2宗537.83亩地将遭抢!长丰再曝逾百亩纯居住地,未来区域四大楼盘连成一片!11月合肥土拍收官之战即将打响,令人期待!

2017年11月30日合肥土地预入市详情

2017年11月30日合肥预入市具体地块分别为:合经区2017-06地块、经开区2017-04地块、蜀山区W1704地块、蜀山区W1705地块、蜀山区W1706地块、蜀山区W1707地块、长丰县CF201708地块、庐阳区N1702地块、包河区S1707地块、包河区S1708地块、包河区S1709地块、包河区S1711地块、包河区S1712地块、经开区2017-08地块、经开区2017-09地块、巢湖市2016-12号地块、庐江县2017-46#地块、经开区2017-03地块、包河区S1710地块、瑶海区E1702地块、肥东县FD17-15地块、肥东县FD17-16地块、巢湖市2017-12号地块。

蜀山连推4宗334亩纯居住地 董铺湖板块强势吸睛

根据合肥土地市场网公告,蜀山连推4宗333.8413亩纯居住用地!蜀山区W1704号地块、蜀山区W1705号地块、蜀山区W1706号地块、蜀山区W1707号地块暂定2017年11月30日下午14:30分拍卖。

地块信息

蜀山区W1704号地块位于邓店路以南,千丈路以东,面积80.9177亩,规划用途为纯居住,容积率≤1.1,绿地率≥40%,建筑密度≤30%,参考地价460万/亩,竞买保证金2亿元。蜀山区W1705号地块位于邓店路以南,山茶路以西,面积94.3983亩,规划用途为纯居住,容积率≤1.1,绿地率≥40%,建筑密度≤30%,参考地价460万/亩,竞买保证金2.5亿元。蜀山区W1706号地块位于邓店路以南,山茶路以东,面积66.4615亩,规划用途为纯居住,容积率≤1.5,绿地率≥40%,建筑密度≤25%,参考地价460万/亩,竞买保证金2亿元。蜀山区W1707号地块位于邓店路以南,渡仙桥路以西,面积92.0638亩,规划用途为纯居住,容积率≤1.5,绿地率≥40%,建筑密度≤25%,参考地价460万/亩,竞买保证金2.5亿元。

4宗地块位置示意图


从地块四至范围来看,蜀山区这次推出的4宗地位置相邻,都在邓店路以南、宝月路以北、千丈路以东、渡仙桥路以西,全部位于董铺湖板块。从这4宗地的具体信息来看,有2宗地容积率仅1.1,另外2宗地容积率为1.5,名副其实的低密度住宅用地,未来注定是要打造成别墅和洋房产品。

地块配套

从交通配套上看,地块东临主城西接高新,属于蜀山区董铺湖板块,从未来规划来看,地块四周道路的通达性较好,未来发展潜力巨大。目前地块西边的千丈路、地块南边的白莲岩路,以及振兴路、仙霞路都在建设当中,未来这些道路建设完成后通往地块将十分便捷。但是仅从目前来看,周边交通便利性极差,目前尚无公共交通可直接到达。最近的公交站在湖光路与枫林路交口处,有24、56路公交车,但是离地块还是有一段距离,无法直接到达地块。

从周边配套来看,地块周边开发较为滞后,居住氛围不浓,紧邻产业园,公共配套设施不完善,距离地块最近的商业配套当属于蜀山产业园公租房的沿街商铺了,商业配套较为缺乏。

从环境配套来看,4宗地块位于董铺湖板块,靠近董铺水库,南靠四季花海和大蜀山森林公园,成为该地块最显著优势。

地块现状

目前4宗地块整体处于荒地状态,树木杂草丛生,并且旁边均是大面积的荒地,地表崎岖不平,相信房企拿地后,后期开发难度不小。通往地块的四至道路正在修建中,想要到达地块十分困难,且由于道路均没有修建至地块附近,因此也十分难辨别地块之间的具体分界。

地块竞买要求

1、蜀山区W1704号、W1705号、W1706号、W1707号地块竞买人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币。

2、蜀山区W1704号、W1705号、W1706号、W1707号竞得人须在土地成交后10个工作日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

3、要求竞得人同步修建的配套项目,规划设计条件中要单独用地的,要明确用地面积、建筑面积和具体要求;不单独用地的,要明确建筑面积和具体要求。同步修建的配套项目建成并经竣工验收合格后,要无偿移交地块所在地政府或开发区管委会,不动产产权直接登记至地块所在地政府或开发区管委会指定单位。

4、明确开工、竣工时间:竞得人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后4个月内开工建设,竣工(主体建筑结构封顶)时间的确定执行以下标准:总建筑面积≤10万㎡的,1年内建成。总建筑面积10万㎡-20万㎡的,2年内建成。总建筑面积20万㎡-50万㎡的,2年半内建成。总建筑面积50万㎡以上的,3年内建成。超高层除外。

5、大寒日不低于2的日照要求:根据市规划局《关于在土地出让条件中明确住宅需满足日照要求的函》(合规函[2017]260号)要求,住宅必须满足大寒日不低于2的日照要求,竞得人应加强对上市地块周边情况的调研,若因日照原因,导致地块容积率受损,结果由竞得人承担。

总体来看,地块出让门槛并不是十分严苛。

地块价值分析

据了解,2016年全年蜀山区仅成交了304.87亩土地,此次一次性推出的供地量就超过了去年全年,可见其大手笔。根据房天下数据研究中心监测数据显示,2016年截止目前,蜀山区总共推出6宗513.52亩土地,平均地价1313.44万/亩。其中,土地单价为1700万/亩,楼面价11083.33元/㎡。相较于其他城区,地价较低。

今年,蜀山区的利好消息不断:打造“蜀西慢城”生态文化休闲旅游区、将新建5大商圈、计划新建10所居家养老服务中心、新建和改扩建8所学校、科学岛路将提升改造4.2公里……蜀山区楼盘也受到越来越多购房者的欢迎,尤其是环董铺湖周围楼盘强势吸睛。从目前来看,蜀山区董铺湖板块已经有3个项目,分别为:华宇和旭辉联合开发的御璟江山、禹洲开发的禹洲平湖秋月、华润开发的华润桃源里。其中,禹洲平湖秋月和御璟江山,均是刚入市不久的新盘。

品牌房企的进驻,一方面会完善区域配套,提升板块居住品质,另一方面,我们不难看出,它们的到来无疑也是对板块未来发展潜力的认可。加大供地,完善区域配套。政策有意支持,让蜀山区董铺湖板块的区域认可度进一步提升。蜀山区作为合肥老城区,配套成熟,自然环境和人文环境都非常优越,一直以来也是很多人梦想安家的区域,可以相信,董铺湖板块的区位价值正在逐步提升,此次供地未来市场潜力大。对于刚需来说,想要入驻蜀山区,购房压力还是比较大的。对于改善需求来说,蜀山区的确是个不错的选择,生活配套完善,地铁、学区优势都有。

经开245.2552亩商业居住地引关注

根据合肥土地市场网公布的信息显示,合经区2017-04号地块位于经开区繁华大道以北、宿松路以西,面积245.2552亩,规划用途为商住,容积率:居住≤2.2、商业1≤3.5、商业2≤2.2,绿地率:居住≥40%、商业1≥20%、商业2≥25%,建筑密度:居住≤22%、商业1≤35%、商业2≤35%,参考地价:商业300万/亩、居住660万/亩,竞买保证金6.5亿元。

合经区2017-04号地块区位图

据现场观察,目前地块整体尚处于荒地状态,地块地势较高,并无待拆建筑物,基本属于净地出让。从外围观察,地块表面上长满了树木和杂草。地块呈长方形状,较为方正,内部十分开阔,利于项目的后期布局规划。地块东临宿松路,南邻繁华大道,目前这两条城市主干道道路十分开阔,出行通常,交通便利性好,并且2条道路形成十字交叉,能够快速通达东西南北方向。沿着宿松路向北可到达包河区,向南到达滨湖区,沿繁华大道向西可到达经开肥西区域。此外,地块西边紧邻芙蓉路,而与芙蓉路不远相连的则为习友路。北边不远处还有龙川路,可以说,地块周边的道路网络部分密集,外出出行十分便利。

另外,从板块来看,该地块尽管是属于经开区,但位置与包河区相交,并且距离高铁南站直线距离仅约2.2公里,属于实实在在的高铁板块。由于北边临近龙川路,与目前较热的龙川路板块沿线高价盘也十分相近。因此,地价也有可能会受这些项目影响。对外出行方面,地块北边约700米处为南门换乘中心,有通往省内大多数城市的大巴,2.2公里处为合肥高铁南站,因此,无论对内对外出行都十分方便。

公共交通方面,地块南边即为习友村公交站台,过往有31、52、57、150、235路公交车,前往包河、政务等区都十分便捷。

目前,地块周边基本商业配套也较为健全。在地块的西北边是建业时光原著小区,该小区楼下配备有各种社区商铺和小型商超。地块东边仅隔宿松路为华冶天然居小区,该小区沿街也有一些商店。而在地块西南边则为海恒步行街,步行街内沿街社区商铺林立,小型商超众多,还有大型菜市场,能够满足居民日常基本生活和购物需求。

紧邻地块西边的地块目前正在修建新的学校,另外,合肥四十六中海恒分校也在旁边,地块西南边还有习友小学,未来地块附近将有3、4所学校建立。小孩从小学到初中上学十分方便,稍作步行便可到达。

此外,该地块距离南艳湖风景区较近,3000亩南艳湖原生态湿地吐纳清新,24循环鲜氧缔造宜居健康生活,生态环境优越,适宜人居。

经开区交通便利、环境优质,且与老城区新城区均连接紧密,也是目前购房者最为喜欢的置业选择区域之一,购房市场潜力大,客户群体广泛。加上该区域此前长达2年多的“地荒”,在这种情况下,出让如此优质的大面积地块,势必对大多数房企来说,吸引力强劲,尤其是一些大型的有实力的品牌房企来说。

竞买条件

据出让文件显示,合经区2017-04地块对于最终竞买人的要求有一定严苛。

一、竞买人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金和实缴资本金均不得低于10亿元人民币。

二、竞得人须在土地成交后7日内,与经开区管委会签订引进10家以上(含10家)企业或机构签订的总部入驻本地块的协议。协议须明确:引进企业或机构总部的入驻时间(应在土地成交后2年半内);引进企业或机构的注册资本金总额不低于900亿元、实收注册资本金总额不低于500亿元。

三、项目建成后,商业用地上的房屋自持建筑面积不得低于13万平方米(包括建筑面积不低于10万平方米的写字楼、建筑面积不低于3万平方米的酒店)。

四、竞得人如能按协议约定的时间和要求引进企业或机构的总部,其引进的企业或机构总部,自土地成交后第3年起的10年内,每年在经开区的纳税总额不得低于3亿元。

五、竞得人在所有商业房屋所在单体建筑结构封顶前,预售住宅房屋建筑面积比例不得高于出让地块内所建住宅房屋总建筑面积的40%。

六、竞得人须按规划要求配建12班幼儿园1座,幼儿园占地面积不得少于4320平方米,地上建筑面积不得少于4320平方米,应独立占地,有独立院落和出入口。

从出让文件来看,难度较高的无疑是关于引进10家以上(含10家)企业或机构签订的总部入驻本地块的协议。并且对企业注册资本和纳税额有规定。这对于不少中小房企而言挑战较大,因此,这也在一定程度上缩小了竞买房企的范围。

经开292.5736亩教育居住地来袭

信息显示,合经区2017-06号地块位于经开区宿松路以西、锦绣大道以北,面积292.5736亩,规划用途为教育居住,容积率:居住≤2.5、教育≤1、商业1≤3.5、商业2≤2.2;绿地率:居住≥40%、教育≥35%;建筑密度:居住≤22%、教育≤30%;参考地价:教育85万/亩、居住760万/亩,竞买保证金6亿元。

合经区2017-06号地块区位图


该宗地位于经开区热门板块南艳湖板块,将为区域再添一项大型住宅项目。不仅如此,按照条件,该宗地还将引入并建设既属于原“985”也属于原“211”高校的附属学校,包含小学和中学,并且2所学校占地面积达144.45亩,而居住部分面积实际剩余148.13亩。这样一来,南艳湖板块不仅将再添大型住宅项目,还将再添2所优质名校,这对于区域未来发展,以及价值提升无疑具有重要作用。

地块目前用高高的挡板围起,从外围难以进入和观察。并且挡板上全是启迪科技城的宣传广告,容易让人误以为该宗地是启迪项目。地块南邻锦绣大道,东临宿松路与徽州大道,西邻习友路,周边主干道路均十分开阔通畅。沿着锦绣大道往东可与徽州大道和包河大道相连,往西可与金寨路相交。进而通往各处。地块东边还临近合安高速,道路网部分密集,开车出行便利。

公共交通方面,由于该区域目前住宅项目并不太多,因此公交线路较少,距离地块最近的公交站为卫田庄,仅有63路公交经过。后期随着区域居住人口增加,公交线路有望增多。最近的地铁线路为地铁1号线,滨湖国际会展中心站,距离地块约2.5公里的。另外,规划中的7号线、8号线均临近地块。

地块北边为绿地滨湖国际花都小区,西边为滨湖时光小区,这两个小区均自带部分底商。此外,重要的是地块西边和南边为合肥清华启迪科技城项目,该项目总占地面积约1100亩,总建筑面积约150万平方米,计划总投资110亿元人民币。

项目包括战略性新兴产业研发基地——科技小镇、高新技术企业总部办公、国际交流中心、科技城展示中心、周诒春纪念馆、由各类孵化器组成的城市创新创业综合体——启迪大街,以及科技人居等。打造以教育、科研、创业、投融资、商务、居住为一体的生态科技新城。未来将直接辐射和影响整个区域周边,同时也会带来附近所需的商业配套以及其他配套。

目前,地块北边紧邻的学校有合肥市南门小学海恒分校、合肥市南艳小学、合肥市习友小学等。而按照地块规划要求,未来该宗地还将建设1所小学和1所中学,且为既属于原“985”也属于原“211”高校的附属学校,未来,这片区域学区资源也将成为一大优势。居住在此或将能够让孩子接受高质量的教育。

地块西边不远处即为南艳湖,自然生态风光得天独厚,可以方便附近居民平日里生活休闲。从现阶段来看,南艳湖板块的整体环境相当优雅整洁,十分适合居住生活。不足便是缺少大型购物中心,或许待到启迪科技城的相关项目建设日益完善,未来商业劣势将会得到弥补。

竞买条件

根据地块出让文件显示,合经区2017-06地块竞买人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质或注册资本金不低于2亿元人民币。

竞得人须在土地成交后7日内,与经开区管委会签订引入1所教育部直属的既属于原“985”也属于原“211”高校的附属学校(含小学、初中)的协议(协议中须明确该学校须由该高校附属学校本部直接运营管理)。

须确保学校项目在开工建设1年内建成且通过验收,并无偿移交经开区管委会。学校移交前,预售住宅建筑面积不得高于住宅总建筑面积的40%。

竞得人须确保将不少于居住用地上总建筑面积10%的住宅房屋(含同比例配套的停车位),交由经开区管委会所属国有企业回购。回购价格不得高于住宅地块成交楼面地价、建安成本、全装修成本、成交楼面地价10%以内的运营成本之和。

且回购价格不得高于住宅地块成交楼面地价、建安成本、全装修成本、成交楼面地价10%以内的运营成本之和。

如在超过规定移交期限1年仍未完成学校项目的移交,或学校项目运营管理机构和师资队伍未按经开区要求同步到位,前款明确的经开区管委会所属国有企业回购住宅房屋建筑面积比例提高至60%。

竞得人须按规划要求配建36班小学及42班初中各1座,用地面积不少于96300平方米(144.45亩),建筑面积不少于67400平方米。

尽管内容较多,但总结起来,地块出让的限制条件主要无非两点:一是引进优质学区,二是将总建筑面积10%的住宅房屋交由国有企业回购。

此前经过计算,该地块虽然占地面积多达292亩,但学校建设用地占据144.45亩,也就意味着居住面积剩余148.13亩,再加上除去国企回购的部分房屋,后期由企业实际控制的可销售商品房占地面积约在133亩左右。另外,建设学校的成本、以及回购给国企的房屋建设成本都将增加企业的成本资金,因此这也将是企业在拿地时需要评估的部分。总的来看,地块出让还是具有一定较高的门槛。

长丰再曝逾百亩纯居住地 未来区域四大楼盘连成一片

据合肥市土地网消息,长丰CF201708号地块预计将于本月30日出让,该地块占地面积达164.778亩。这是继今年8月25日之后长丰县再次推出的面积逾百亩地块,而巧合的是,这两宗近期出让的地块基本上为连体地。

地块信息

长丰CF201708号地块位于长丰县双墩镇,四至范围:东至湘潭路道路红线;南至清颖路 红线;西至泉州路红线;北至道济并路红线,土地面积:164.778亩,规划用途:居住 ,出让年限:70年,容积率≤2.0,绿地率≥40%,建筑密度≤18%,参考地价:500万元 /亩,竞买保证金:5亿元。

长丰CF201708号地块位置示意图

再来看看8月25日出让的长丰CF201707号地块信息:2017年8月25日下午,万科以单价1149.97万元/亩,总价21.056亿元竞得长丰县CF201707号地块,楼面价7840.68元/m2, 溢价率129.99%。该地块位于长丰县清颖路以南、阜阳北路以东,东至湘潭路,南至规划支路,西至阜阳北路,北至清颖路。占地面积183.1亩,规划用途居住,出让年限70年,容积率≤2.2, 绿地率≥40%,建筑密度≤18%,参考地价500万元/亩,竞买保证金5亿元。

综述,从地块位置来看,这两宗地块基本为连体地,且面积较大,均超过150亩,与周边的北城中环城、恒大帝景等大型住宅楼盘隔路相望连成一片,未来或成为北城一个大型的住宅圈。

地块周边配套

该地块位于北城办板块,紧邻北城中环城一期和二期,地块南边还有恒大帝景、华地森林语等小区。地块西边紧邻阜阳北路,南边为蒙城北路,交通便利。

生活配套方面,近可享恒大帝景配套商业,同时世纪金源30万方中心大型成熟商业距离地块位置较近,包括永辉超市、商业步行街、小吃一条街等等,可满足区域居民基本消费需求。

地块西边距离阜阳北路和蒙城北路两大城市主干道较近,通过这两条快速路可合肥市区,出行十分便利。随着北城楼市的发展,如今这一片区已经形成新兴居住板块。

地块竞买要求

1、经2017年4月6日市土地管理委员会次全体成员会议批准,市区和肥东县、肥西 县、长丰县范围内按拍卖方式供应的居住用地(含商住用地),竞买人不足5家(不含5家)的,由市、县国土资源局直接发布转挂牌公告,延长竞买报名时间。拍卖公告期间 已报名的竞买人缴纳的竞买保证金不予退还(不计利息)。

2、竞得人须无偿实施并管护地块所在城市道路路段绿线内的绿化。

3、竞得人须按照规划要求,在出让土地范围内提供开放式道路。

4、竞得人应在签订土地出让合同后3个工作日内,按《合肥市新建住宅小区供配电设施建设管理实施意见》要求,持批准的规划设计条件和规划用地红线图,向合肥供电公司申请编制供电电源方案。

5、竞得人须按照《关于加快电动汽车充电基础设施建设和管理的实施意见》和规划方案要求配建规定数量的新能源汽车充电桩。按照文件要求,满足建筑设计方案节能审查要求。

6、竞得人在实施建设项目规划建设和运营改造等时,须严格执行2017年10月1日开始实施的《合肥市绿色建筑发展条例》规定,以及地块规划设计条件中明确的绿色建筑等级以及技术指标要求。此款由地块所在地政府(或开发区管委会)会同城乡建设部门负责监督落实。

合肥土市分析

从11月的首场土拍结果来看,合肥土市降温明显,肥东、肥西两宗大面积居住地块双双流拍!肥东FD17-14号地块占地面积138.8亩,5家房企参与竞拍,报价7.594亿,未 达底价,流拍。肥西[2017]15号地块占地面积202.91亩,4家房企参与竞拍,报价10.958亿,未达底价,流拍。这两宗地均较为偏远,本次流拍或表明开放商拿地趋谨慎,开始“挑食”,土地市场开始降温。

而本次出让的长丰CF201708号地块尽管位置也较为偏远,但周边楼盘、住宅人口众多,且位于北城办板块,楼市热度较高,本次土拍或会吸引众多房企注意,值得期待。

附表:合肥市2017年11月30日上市居住(含以居住为主的地块)用地所在区域历史成交价一览表

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