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2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议

小易论楼市 2017-12-03 11:45:36

蜀山区人口占合肥市总人口的近1/3,其发达和富裕程度在合肥都是首屈一指。高新区在地理位置上与蜀山区毗邻,行政区划仍隶属于蜀山区,与蜀山区有千丝万缕的联系,因此我将这两个区放在一起分析。

合肥链家在前三季度共成交2287套二手房,其中蜀山区成交321套,高新区成交166套。由于整体交易数据偏少,部分小区的样本数量不够,得出的均价与实际可能有些出入,仅供参考。下面我将分区域对蜀山区和高新区的二手房成交情况做一个分析和点评。

以长江路、黄山路、潜山路为界,我将蜀山区和高新区分为四个区域,分别是:

1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,环城西路以西,南淝河以南。

4、高新区板块。具体范围即目前合肥高新技术产业开发区。

本次分析涉及的数据为2017年1-9月份,上篇关于蜀山区和高新区的分析文章数据为2016年9月-2017年6月的数据,具体可参考这两篇文章《合肥蜀山区二手房成交分析及购房建议》《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于政务区、滨湖区和经开区的分析,请参考我公号“小易论楼市”文章《2017年前三季度合肥政务区房价分析》,《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》。

黄潜望板块

毗邻政务区,黄潜望几乎是蜀山区最为繁华的区域,该区域共成交了146套二手房,占蜀山区总成交的45%。其平均成交均价在16873元/平米,要次于长潜黄板块(17495元/平米),略高于蜀山区的平均成交价格(16360元/平米)。

黄潜望板块二手房成交均价较上次分析有所回落,从17320元/平米跌至16873元/平米,跌幅-2.6%,其实算是一个比较大的跌幅了。我看了一下上次各小区的均价,大部分小区都或多或少有些下滑,只有两个小区实现小幅上涨,一个是金大地1912的住宅,一个是信达西山银杏。

金色名郡成交量较上次分析有大幅增加,从2套增加到11套,平均成交均价为20316元/平米,几乎未发生大的变化,价格相当坚挺。万科的影响力对于一般屌丝来说还是很致命的,也从侧面说明品牌价值对于房产增值的重要性。

与万科截然相反的是信旺华府骏苑这个烂盘子,尽管成交量也出现大幅上涨,但伴随它的是成交价格跌了1000元/平米。成交量的放大仅仅是因为,相对于地段来说价格较低,房价大幅下滑也反映出劣质资产在熊市的不堪一击。

黄潜望成交有一个非常重要的特点,那就是公寓的成交量非常大。我们可以看到,黄潜望公寓成交量比较大的几个小区,分别是:金大地1912公寓(12套),信旺华府骏苑公寓(11套),安粮城市广场QQ公寓(8套),新华国际公寓(8套),华润幸福里公寓(4套)。5个小区共成交43套公寓,占区域成交的近30%,这是一个非常惊人的比例了。

我们知道黄山路是合肥的一条主干道,该路段分布了大量的商业写字楼,因此我们看到金大地1912公寓和新华国际公寓的销量都不错。而信旺华府骏苑公寓更是在地铁三号线的港汇广场,这是区域商业中心。华润幸福里和安粮城市广场都靠近政务区。

这五个公寓成交量比较大的小区,除了信旺华府骏苑以外,户均成交总价基本都在70w-80w之间,信旺华府骏苑公寓户均成交总价在50w左右。很明显,低总价是公寓成交旺盛的一个非常重要的原因。

在之前的文章中(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》),我总结了合肥公寓成交的3个特点:1、商业中心;2、真学区;3、地铁。这次我想再加入一个因素,就是低总价。我的建议是:购买公寓一定要总价低,最好控制在100w以内,并且至少拥有以上3个优势中的2个,不然投资收益和流动性都不佳。

看见印象西湖的成交价格了吗?19229元/平米,对于一个接近7年房龄的小区来说,这样的成绩着实不易,再看看万科金色名郡2w+的价格,我们不难看出金隅南七里不到2w的价格为什么会这么有吸引力。即使有高架的不利因素,南七里新房的房龄优势也会依然让不到2w的价格颇具性价比。

我要再次提醒一些购房者,黄潜望板块没有学区。50中东校望江路校区和50中新校望岳校区都打着50中的名号,其实是名不副实的假牙学区,这已被近两年的中考成绩证明过了(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。因此我们看到两个孤傲的小区,华地公馆和光明世家,因为距离学校比较近,顶着政务区的房价,却鲜有成交量,我相信群众的眼睛都是贼亮的。

长潜黄板块

长潜黄板块成交量不大,只有66套,占蜀山区总成交的20%,比上次分析多了12套。但该板块的成交均价较上次有所上涨,从17317元/平米涨至17495元/平米,上涨178元/平米,不过成交周期和议价空间有所扩大。

大溪地依旧是该板块内的成交大头,共成交26套,几乎占去40%。大溪地房子质量是王小二过年,一期不如一期,如果你百度“大溪地外立面脱落”,一定会让你感到吃惊。所以我将大溪地小区分为两部分来分析,一部分是前面几期的天X轩,一部分是六期。

很明显,尽管后期房龄更新一些,价格却比前几期天X轩的平均价格低850元/平米左右,足见后面建筑质量之差。令我感到吃惊的是,大溪地最贵的二手房,居然是房龄最老的1期和2期,真是莫大的讽刺。尽管如此,大溪地成交均价较上次分析仍有一定的上浮,地段决定了它还是二手房交易的热门小区。

请认准合肥蜀山区的学区房,一个是位于西园新村的50中东校,这是50中最早的校区,一个是位于安居苑的50中西校(公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗?——合肥各初中学区点评》)。目前链家在这两所学校学区范围内的成交并不大,主要还是安居苑和西园新村。安居苑价格是区域内的最高点,西园新村均价较上次有所上涨,对于80年代的房子来讲,1.8w+的价格也是非常高的了。

通和易居依旧非常悲剧,正在建设的合作化路中学,使它学区划离50中西校几乎成为必然,这将它的房价直接打回原形,17000多元/平米的价格已基本上跟大溪地属于同一档次。

长江路北板块

长江路北板块共成交了109套二手房,大约占到蜀山区的1/3,成交均价为15085元/平米,较上次统计略有下滑,大约100元/平米。板块较上次增加了35套成交,增量基本比较分散。

长江路北板块是蜀山区成交均价最低的板块,比平均值低了大约10%。该板块均价最高的小区出现在融侨中央美域,为什么会是它,一个是相对周边房龄比较新,一个是有些品牌优势。松芝万象城可能有一个复试公寓,抬高了均价,实际成交价格应该在16000多元/平米左右。

尽管琥珀山庄已经有20多年的历史,依旧是长江路北成交量最大的小区,足见魅力之大。琥珀山庄的成交均价并不低,达到了16729元/平米,可以说仅次于中央美域。我看了一下该小区的成交情况,基本上都在90平米以下,有一半以上在50平米以下,户均总价在100w左右。低总价,地段好,良好的口碑,即使房龄久,也有不错的成交。

我把华邦繁华里成交的一套标注在地图上,其实我还掌握着华邦蜀山里的另外一套房子的成交价,价格基本上相差不大。同一个开发商开发的小区,一个位于一环边,一个位于大蜀山脚下,居然在竞争力上基本相似,令人唏嘘不已。

我想中国铁建青秀城被很多人知道,很大程度上是因为合肥殡仪馆,这里记录了一套成交价格是16142元/平米,这个价格其实跟房龄相近的繁华里相差无几了。再对比周边二手房价格,青秀城的房龄还表现出了应有的溢价,所以我有理由相信,有些刚需还是看重地段,而似乎并不太忌讳火葬场。

金色池塘也是成交量比较大的热门小区,但在这里我不想说它,我想说的是即将开盘的城建琥珀蜀熙府。蜀熙府的备案均价在1.7w左右,比金色池塘成交均价(15305元/平米)高出10%,如果对比附近四里河几个近2w备案价格的新盘,我觉得蜀熙府可能还是比较有竞争优势的。但尽管如此,由于董铺水库的阻隔,我觉得该区域发展存在局限性,投资价值有限。

环董铺水库的另一端,我还想说2个新盘,一个是华润桃源里,一个是御璟江山。这两个小区的未来我觉得已基本能看得到,应该跟目前的金色池塘一样,处于一个较为尴尬的境地。周边是大铺头和蜀山产业区,商业配套极为匮乏,居住环境也并不像宣传得那么完美,距离地铁还有1.5-2公里的路程。所谓成也湖泊败也湖泊。

御璟江山高层1.5w的备案价格,符合预期,但也难谈太大的升值潜力,主要还是区域发展受限。其实之前花山堡墅高层的备案价格在1.6w左右,我觉得性价比比御璟江山要高一些。

长江路北板块因缺乏利好因素,会逐步演变成老破小集中区。这个区域绝大部分小区房龄逐步超过10年,其投资价值会被大盘远远抛下,我建议此区域的投资性住房,应尽快置换为新房或者热门区域的次新房。

高新区板块

高新区成交了166套二手房,比上次分析多了一倍多,这几个月链家在高新区的业务应该又拓展了。高新区板块成交均价为15817元/平米,较上次的15637元/平米,上涨了180元/平米。成交周期和议价空间均比上次有所减少,高新区这几个月的成交看来不错。

高新区成交比较旺盛的三个小区是百商现代名苑,保利梧桐语,淮矿馥邦天下。在这里我要说明一下,百商现代名苑产证是肥西的。限购溢出效应造成成交大涨,其价格已达16163元/平米,与合肥产证的淮矿馥邦天下价格已经不差上下,足以说明区划根本不重要,地缘优势才重要。

保利梧桐语的位置其实并不太好,身处工业区,周围配套也不成熟,但架不住价格低,再加上保利的品牌刚需盘,成交量大也不难理解。博澳丽苑跟华府骏苑、公园道壹号并称蜀山区的3大奇葩小区,前段时间还曝出小区地面断裂下沉,其建设质量可想而知,但我觉得这一切都不是问题,问题是价格便宜,再加之地段尚可,所以成交依然不错。

绿城桂花园和华润兰溪镇尽管有近10年的房龄,从价格上来看,两个小区依旧是高新区的房价天花板,足以看出品质和品牌的价值。相比之下,梦园小区就衰落了许多,价格比它们低了30%左右。

我一直认为高新区有非常光明的前景,但无奈这些年合肥发展的重心一直在滨湖,高新区发展相对缓慢了许多,有点既生瑜何生亮的感觉。从高新区的规划来看,住宅基本上都集中在长江路和望江路之间,其实蜀西湖的周围应属于高新区的核心地带,也引进了一些商业,但人气一直没有发展起来。

高新区产业非常多且高端,应该来讲是不缺需求的,但是缺资源投入和政策引导。目前最怕的一种情形是,区域成长周期过长,人气没有聚集起来,房产已先老去,这样即使等人气聚集起来,投资黄金期也已经过去了。所以高新区的房产投资还具有很多不确定性,这种不确定性主要取决于政策(公号“小易论楼市”《合肥高新区的房子能投资吗?》)。

我们看到祥源城位于蜀西湖边,处在高新西比较核心的位置,它的成交均价在15713元/平米,基本上是高新区的成交均价,这个价格可以看做蜀西的一个房价天花板。说这个价格,是为了引出目前高新区两个比较热门的新盘,一个是西子曼城,一个是望江台。

这两个小区几乎位于合肥市城区的最西边,一片荒郊野地,距离市区之远,不可想象,1.32w的备案均价我觉得也并没有太大的吸引力。鉴于祥源城这么颓废的状态,我觉得西子和望江台的性价比也不是太高。

如果硬是矮子里面挑将军的话,我认为西子还是比望江台好一些。首先西子的容积率为2,望江台是2.13,容积率上西子更胜一筹。其次西子距离地铁四号线的尾站更近一些。最后也是最关键的一点,西子全是高层,而望江台是高低配,我这人最讨厌高低配(公号“小易论楼市”《合肥住宅小区高低配的背后,你的舒适被谁偷走了?》)。

洋房配高层,洋房挤占了高层的舒适,使得高层住得不舒服,洋房也会显得窝窝囊囊,一切就是因为洋房能够卖更高的价格,开发商可以榨取更多利润。从这方面来看,西子比望江台厚道多了。再一个,高新区大多数是刚需人群,在荒郊野地改善显得不合时宜,西子更多的户型是面向刚需,望江台这种偏改善产品,我觉得基本没有什么太大的竞争力和投资价值。

蜀山高新区整体房价分析

从上次蜀山区和高新区房价跟现在的对比来看,蜀山区二手房成交均价从16650元/平米回落至16360元/平米,下跌290元/平米,跌幅-1.74%;高新区则从15637元/平米涨至15817元/平米,上涨180元/平米,涨幅1.15%

高新区的房价整体上比蜀山区要弱势一些,这很好理解,毕竟高新区距离市中心更远一些,也没有什么学区。我们看到蜀山区成交周期有所变长,高新区无论从成交周期还是议价空间上都有所收窄,说明在价格优势下,蜀山区需求向高新区存在一定的外溢。

从蜀山区各面积区间二手房成交情况来看,由于蜀山区公寓成交量比较大,我们看到在40-50平米有一个高峰,在80-90平米也有一个高峰,超过100平米的区间则低矮平顺。说明蜀山区的需求主体仍为刚需,存在一定的改善,基本呈二八开。

高新区成交特征则更为明显,70-100平米区间成交量占了60%,以100平米为界,也呈二八比例,高新区有着更为明显的刚需性质。

蜀山区的成交单价主要集中在1.2w-2w之间,数量分布得比较平均,中位数在1.6w左右,基本与均价相近。

蜀山区的成交单价主要集中在70w-180w之间,区间十分平顺,超过200w的成交跟低于200w的较少,依旧满足二八法则。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

1、从整体上来看,蜀山区房价呈下跌趋势,尤其是黄潜望板块,因前期上涨过快,略显透支。如果打算入手蜀山区二手房的同学,我建议可以暂时观望,毕竟政策并未有放开的迹象。

2、滨湖区较上次分析上涨了0.69%,政务区微涨了0.42%,蜀山区则下跌了-1.74%。其实在今年比较平稳的房价走势里面,虽然合肥房价整体仍有小幅下滑,但各个区域表现有涨有跌,热点区域的优质房产依然是比较抗跌的资产(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。

3、从备案价格来看,目前性价比高的新开盘小区不多。一般来讲,新开盘小区比周边5-8年房龄二手房贵10%以内属于正常范围,超过太多就没太大投资价值。我觉得就目前情况来看,寻找性价比高的二手次新房会是一个更好的选择。

4、由于滨湖新区的存在,分流了合肥市的重点建设资源,高新区板块的回报周期可能过长。在高新区投资,需要持长线思维,短期收益或许会让你失望,尤其对于新房来说,除非合肥的政策重心开始向西转移。

5、蜀山区和高新区依旧是刚需属性非常明显的区域,除非特别优质的改善型住宅(类似桂花园和澜溪镇,很可惜这类产品合肥非常缺乏),我不建议投资面积过大的房产(公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子,你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

6、建筑质量似乎并非影响人们购房的重要因素,价格才是王道。以目前的建筑业水平,会塌的楼绝对盖不到30层,质监站也并非摆设,所以只要不会塌,应相信刚需的忍耐力。我希望投资者不要把过多精力放在担心房屋质量上去,多发掘远低于市场价的笋盘,远比纠结质量重要。

7、房龄超过15年的老破小,别当宝似的留在手里了,尤其是长江路北这些无实质性利好的区域,尽快卖掉置换改善是唯一出路。

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