从安居客上显示的合肥房价走势来看，合肥房价在今年1月份达到点14996元/平米，截至12月4日合肥房价为14399元/平米，基本上是一路下滑，下跌597元/平米，跌幅-3.98%。
如果以去年10月份的房价14576元/平米为基点，下跌177元/平米，跌幅-1.21%。也就是说，自去年限购以来，合肥房价已经回落至限购之前的水平。安居客主要是业主的报价，其走势能反映出一种市场预期，下滑的趋势依旧在蔓延。
50个重点城市房价表现
分析合肥房价时，必然不能脱离其他城市而独立开来，我所挑选出来的50个重点城市，极具代表性，基本能覆盖所有热点城市和重点三四线城市，对全面分析合肥有一定的参考意义。
与10月份相比，11月份50城房价上涨城市由30个增加到33个，平均涨幅也有所扩大。如果再往前看9月份的成绩，今年的金九银十真是惨不忍睹，倒是11月份比前两个月情况要好一些，这种反周期现象我觉得更可能还是大会政策的原因。
长三角城市。如果从来看，长三角的表现是非常糟糕的，11个被观察城市中，只有3个呈上涨趋势，8个都在下跌。龙头城市上海，跌幅-1.5%，仅次于徐州-2.77%，今年以来首次跌破50000元/平米大关，看形势可能还会持续。
南京自8月份达到点后，房价掉转下滑，之前预测回落至25000元/平左右，目前还差3%的跌幅。之前杭州本科落户不受限，当6月份杭州将落户门槛升级之后，本科学历也需要1年社保，房价就开始怂了，从8月份跌到现在，趋势仍在蔓延。
我一直说合肥限购政策在二线城市中几乎是最严格的，主要原因是户籍门槛非常高，所以合肥房价一直呈下滑趋势。苏州从8月份以来横盘至今，我觉得已基本见底，跌无可跌。我查了一下宁波的小户口，这货外地人本科学历居然还可以直接买房，怪不得房价今年以来一直这么嚣张。
从徐州、嘉兴、无锡等城市当前表现来看，大城市圈三四线城市已进入大周期的尾声。在上海龙头带领下，预计未来一年房价稳中略有回调，稳定依然是长三角房地产市场的主调。长三角真正实行限购的城市，还是上海、南京、合肥和苏州，这些城市的房产才更具含金量。
华南珠三角城市。深圳的户籍政策在一线城市中最弱，因此容易被炒作，房价易大起大落，其含金量也不如京沪。自7月份以来，深圳房价一直很平稳，预计平稳也是未来1年的趋势。厦门这个桀骜不驯的怪胎，终于有点下滑的姿势了。
我没想到，广州这么不经摔，稍微被吓唬一下，房价就调转直下。珠三角的三四线城市，依然还在狂欢之中，相对于其他三大城市圈，表现最为亢奋，不过我觉得也快到头了，毕竟大城市圈的主角不是它们。
环渤海湾城市。环渤海湾城市是这几个月来最惨的。北京房价在今年以来不断的震荡，多头和空头也反复拉锯，但最终还是表现平稳，不过他的邻居可没那么幸运了。天津、石家庄、廊坊和唐山，都处在深深的下跌当中。
环京城市群，尽管是一人得道鸡犬升天，但当人下凡之后，人还是人，鸡犬可能就面目全非了。前期炒作过头的环京，必将为它的投机付出代价，在我看来，这种回调还远未结束。知道济南和青岛为什么还会上涨吗，看看落户政策你就明白了，跟宁波一个道理。
中西部城市。上篇文章中，我就指出最不讲ZZ的两个城市，就是成都和武汉，当看到成都、武汉、长沙和西安放松落户政策却相安无事之后，郑州突然发现自己做得过头了，也加入到人才引进的大军。没想到上次刚表扬过郑州，就转变这么快，我估计是终于忍到会开完了。
因此我们看到中西部地区在今年一直唱主角，一来是房价也低些，二来限购政策确实有漏洞可钻。东北三市房价出现大幅上涨，并不是因为它们真的值得投资，而是投机资金觉得它们真的是价格洼地了。火中取栗，我真担心这些人口严重外流的东北城市，未来是否能够出手掉。
从杭州的例子可以看出，不是房价控制不住，而是想不想控制住，究竟谁最盼望房价上涨，我觉得是个明眼人都能看得出来。我真的建议大家去研究一下各城市的限购政策和户籍政策，物以稀为贵，限购政策越严格的城市越值得投资。
尽管合肥2016年涨幅全球，尽管合肥已经持续了1年多的下跌，但要看到合肥的限购政策最为严格，再加上周边城市后期补涨，合肥又重新成为价格洼地，这使得合肥房价基础极为坚实。我认为合肥未来依然可期，提前建仓是不错的选择（公号“小易论楼市”《合肥房价真的高吗？》）。
合肥二手房成交数据分析
国家统计局和链家11月份的数据没有出来，我这里只采集了10月份的房价数据。从国家统计局公布的房价数据上来看，合肥房价今年以来跌多涨少，但整体跌幅不大，符合安居客的走势。
从链家网公布的数据来看，合肥链家在10月份共成交了240套二手房，这是自今年3月份以来的值，链家成交量已连续2个月出现下滑。从这个月已成交的数据来看，11月份的成绩可能比10月份还要糟糕。
以下分析是基于链家自2016年9月份至2017年10月份的所有成交，共计2703个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。9月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《9月份合肥房价分析及近期购房建议》。
1、合肥10月份二手房整体成交情况
我从去年11月份就一直关注合肥已成交二手房的平均价格，尽管每个月的数据样本只有200-300个，但均价却十分相近。始终维持在1.65w上下，波动并不十分大，这才是合肥房价的真实写照。
在今年七月份，合肥二手房成交周期达到点，呈现出一个漂亮的抛物线，目前已经平稳。买房人和卖房人的观望情绪，在70天成交周期左右达到平衡，证明市场进入稳定期。
去年限购之后，一些卖家的心理预期便不断地修正，去年12月份时议价空间达到顶点。值得注意的是，12月-1月份也是合肥房价的点，如果扣除议价上大约1.5%的预期，安居客的降幅应该缩减到大约-2.5%，而相比于去年国庆来讲，房价基本持平。
从各区域成交量上来看，只有滨湖和经开区有所增加，其实滨湖的增加还是建立在9月份成交环比暴跌50%的基础上。但滨湖成交周期低于全市平均值，而成交价格较上个月显著提高，说明滨湖仍旧是投资者目前比较看好的市场。
从肥西县和长丰县数据来看，成交周期依然低于全市平均值，但成交量却大幅下滑，说明三县的外地购买人群也出现一定的理性回归。不管怎样，合肥10月份的二手房市场，冷得让人猝不及防。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
合肥是独立于其他房产的一个非常存在，10月份合肥成交均价为1.945w，属于一个相对偏低的水平。
从成交占所有成交的比例来看，自三月份以来，一直呈下滑趋势，预计这几个月会是购买的时机。
非成交价格有所抬头，但依然在合理范围之内，与大盘步调一致。
从不同户型成交来看，3室及以上户型成交占比，接近一半，2室和1室较上个减少得比较多，改善性需求依然旺盛。
下一步合肥房价走势及买房建议
有一种说法是，合肥低价盘已近出仓完毕，剩下的地王盘将左右新房市场，届时一旦放开限价，合肥房价将一发不可收拾。我觉得这完全是静止的看问题，土地垄断是不错，但是也还要遵循一定的市场规律。
去年年底的时候，合肥承诺以后每个月至少推出1000亩地，但今年都快过去了，如果掰手指头仔细算算，我们会发现已出让的住宅地块少得可怜，基本上是打脸了。在市场冷却的情况下，zf也会吝惜自己的钱袋子。
我之前的文章中多次分析，在各区域地价也限价的前提下，如何限度将土地价值压榨到，那就是尽量推远郊地块，而不去触碰区域楼面价的天花板（公号“小易论楼市”《从11月17日土拍看合肥房地产发展趋势》）。从今年推地情况来看，确实也是这样操作的，所以你看到今年拿地的平均价格，打不过去年。
我们再来看合肥往年的推地情况，2009-2010年时，合肥房价大涨，合肥土地价格也是水涨船高，合肥住房均价与土地价格的差距比正常年份要小一些（公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》）。当2011年合肥限购时，合肥房价基本稳定，地价却大幅下滑，这种情况持续到2012年，直到2014年限购再次放开，合肥次年地价才再次超过2010年的点。
2016年的地王年跟2010年情形十分类似，我预计后期政府还是尽量推郊区地块，那么合肥未来的平均楼面价将会一直在低位徘徊。除非合肥真的一块地也不卖了，那些地王盘可以任意操纵合肥市场，但是这可能么？憋了这么久，我预计合肥马上就会有大规模的推地动作，毕竟还有几条地铁要修呢。
一块地从出让到开售，最快只需要半年到一年时间，即使明年再大规模卖地，以目前合肥市场的限价盘库存，也足够新一轮的韭菜冒出头来。担心地王盘垄断市场，是杞人忧天了，即使是zf，我觉得恐怕也不会答应。
2016年的绝大部分地王，将会是一个非常悲催的存在，这是历史造成的，也是他们的不理智造成的。但我还是要“卑鄙”地落井下石，赔本的生意不好做，如果市场持续低迷，一定要提防这些地王们，它们不但价格可能高得可怕，更重要的是也许要偷工减料（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》）。
从以上的分析来看，的大环境，尤其是三大城市圈中的热点城市，房价都在降温，合肥也不会独善其身。而种种迹象表明，这种情形还未到底点。尽管如此，我对合肥房价走势的判断并没有发生根本改变，正如我年初三月份对今年预测的基调一样，明年合肥房价走势大概率也是非常稳（公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》）。
我觉得买合肥应该是买一种预期，在一线城市严控人口的情况下，省会城市将会大放异彩，尤其是三大城市圈内的热点城市。尽管这几年房产投资可能不再会是一种高，但在没有好的投资标的的情况下，应提前建仓布局，合肥房价的下跌空间已然不大，正是建仓的好时候（公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子？应该用资产优化配置思维来考虑！》）。
就目前的形势来看，三县的价格已高，性价比都非常差，相比来说，市区真的是处于价格洼地。我建议刚需仍可以趁着政策的稳定期，攒社保买合肥市区的房子，即使形势有变，再选择接盘三县也不迟（公号“小易论楼市”《到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》）。
至于投资需求，不要过于慌张，你们只需持续关注目前合肥市场上的限价盘。管他合肥房价上涨还是下跌，你目前只需要知道，抢到比周围二手房还便宜的新盘，跟抢钱没什么区别，就像前段时间南京千万富豪深夜抢房一样没有道理。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
2017-12-10 09:54:10
